經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 周一帆 公募REITs發(fā)展邁入新階段。

3月29日，中信建投國家電投新能源REIT和中航京能光伏REIT在上海證券交易所上市。這也標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場大類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型取得新突破，試點(diǎn)范圍進(jìn)一步覆蓋到新能源領(lǐng)域。

從市場表現(xiàn)來看，上市首日，兩只REITs產(chǎn)品二級(jí)市場交易平穩(wěn)，開盤價(jià)較發(fā)行價(jià)分別上漲0.91%、10.39%；截至當(dāng)日收盤，收盤價(jià)較發(fā)行價(jià)分別上漲1.94%、12.37%。

而在早前的3月24日晚間，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，證監(jiān)會(huì)《通知》從加快推進(jìn)市場體系建設(shè)、完善審核注冊機(jī)制、堅(jiān)持規(guī)范發(fā)展并重、凝聚各方合力4個(gè)方面共12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs的常態(tài)化發(fā)行和完善業(yè)務(wù)規(guī)則。

同日，國家發(fā)改委官網(wǎng)亦發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，發(fā)改委《通知》落腳于項(xiàng)目角度，從做好項(xiàng)目前期培育、合理把握項(xiàng)目發(fā)行條件、提高申報(bào)推薦效率、發(fā)揮專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用、用好回收資金促進(jìn)有效投資、加強(qiáng)運(yùn)營管理6個(gè)方面共19條措施，提升項(xiàng)目申報(bào)推薦的質(zhì)量和效率。

“自公募REITs試點(diǎn)以來，監(jiān)管部門及地方政府陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策以鼓勵(lì)REITs相關(guān)市場的發(fā)展，政策內(nèi)容涵蓋資產(chǎn)前期培育、項(xiàng)目盡調(diào)、發(fā)行上市、資產(chǎn)運(yùn)營、二級(jí)市場交易、擴(kuò)募等多個(gè)環(huán)節(jié)，市場機(jī)構(gòu)也在積極探索實(shí)踐從Pre-REITs到公募REITs之路。”博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者。

劉玄認(rèn)為，未來，在監(jiān)管政策的指導(dǎo)下，公募REITs前后端投融資鏈條有望進(jìn)一步打通，不同環(huán)節(jié)的參與主體、資金來源、參與形式等也將有望百花齊放。

“茁壯成長”

回顧過去，從2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，截止今年3月底已有27只REITs發(fā)行，募集資金超900億元。從產(chǎn)品來看，我國試點(diǎn)范圍內(nèi)的公募REITs底層資產(chǎn)覆蓋了園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（8只）、交通基礎(chǔ)設(shè)施（7只）、倉儲(chǔ)物流（3只）、生態(tài)環(huán)保（2只）、保障性租賃住房（4只）、能源基礎(chǔ)設(shè)施（3只）等六大類基礎(chǔ)設(shè)施。

“自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)啟動(dòng)后，底層項(xiàng)目資產(chǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)容，試點(diǎn)行業(yè)逐漸擴(kuò)容至新能源、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等類別的資產(chǎn)。同時(shí)，不斷擴(kuò)大市場參與主體，推動(dòng)長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資、支持民營資本發(fā)行、支持保險(xiǎn)資管公司參與REITs業(yè)務(wù)，進(jìn)一步豐富參與機(jī)構(gòu)類型。從市場表現(xiàn)來看，受供不應(yīng)求和擴(kuò)募預(yù)期等利好影響，二級(jí)市場經(jīng)歷了兩波明顯的上漲行情。”華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆對(duì)記者表示。

“三年來，投資者對(duì)公募REITs產(chǎn)品的接受程度也在不斷提升。2022年下半年新上市的公募REITs產(chǎn)品平均認(rèn)購倍數(shù)均大幅提升至100倍以上。從二級(jí)市場看，截至今年3月29日，已發(fā)行的公募REITs自上市以來二級(jí)市場平均漲幅約15.79%，大幅跑贏同期滬深指數(shù)。”在一家大型公募就職的張明（化名）告訴記者。

行業(yè)的快速發(fā)展離不開監(jiān)管政策的支持，公募REITs也不例外。

3月24日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，同日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

“發(fā)改委《通知》是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs前期相關(guān)政策和規(guī)則的一次重大優(yōu)化和升級(jí)，有助于完善基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的項(xiàng)目申報(bào)推薦工作，進(jìn)一步細(xì)化了項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的條件要求、提升了審核效率。”劉玄稱。

其進(jìn)一步向記者表示，證監(jiān)會(huì)《通知》則在此基礎(chǔ)上共提出4方面12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作：加快推進(jìn)市場體系建設(shè)，研究支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；分類調(diào)整了產(chǎn)權(quán)類、特許經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目的收益率以及保障性租賃住房項(xiàng)目首發(fā)資產(chǎn)規(guī)模要求，推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化，支持優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等開展ABS及REITs業(yè)務(wù)，加強(qiáng)二級(jí)市場建設(shè)；完善審核注冊機(jī)制，優(yōu)化審核注冊流程，明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。

“REITs常態(tài)化發(fā)行及范圍擴(kuò)大，不僅有助于盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化投融資模式，也有助于經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。伴隨公募REITs擴(kuò)容，可在一定程度上實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的分散化，對(duì)于投資者來說，在豐富資產(chǎn)配置選擇的同時(shí)，有望提升長期投資獲得感。”張明表示。

政策力推

實(shí)際上，證監(jiān)會(huì)《通知》將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs試點(diǎn)范圍的這一決策，與當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境亦十分契合。

今年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”，并提到把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。而在如今全新的內(nèi)外環(huán)境下，消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長“三駕馬車”中的第一驅(qū)動(dòng)力，重要性日益提升。

“此次消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍，有助于盤活存量消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，引導(dǎo)社會(huì)資本參與線下消費(fèi)場景投資，有望對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)起到積極作用，同時(shí)也為投資者提供資產(chǎn)配置的新選擇。”張明向記者解釋。

莫一帆則認(rèn)為，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有助于保障房、市場化長租房及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)項(xiàng)目持有人向輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，形成投融資的良性循環(huán)，一方面加速資金回籠；另一方面能夠輸出運(yùn)營管理能力，同時(shí)參與戰(zhàn)略配售也可享受分紅收益。長期來看，隨著常態(tài)化發(fā)行的不斷推進(jìn)，公募REITs為物業(yè)持有人提供了新的公開市場融資渠道，有助于更多的原始權(quán)益人盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

另一方面，發(fā)改委《通知》則提出了特許經(jīng)營權(quán)REITs項(xiàng)目的新指標(biāo)，對(duì)于申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，滿足基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%的新指標(biāo)，而不再采用分派率。而產(chǎn)權(quán)REITs則繼續(xù)采用分派率指標(biāo)，但由此前規(guī)定的4%降低到3.8%，適度降低了發(fā)行收益率的要求。

對(duì)此，劉玄向記者表示，與產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目不同，特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目的分派率包含了“本金攤還部分”，用該指標(biāo)評(píng)判投資價(jià)值有失偏頗。相對(duì)而言，內(nèi)部收益率（IRR）則充分考慮了時(shí)間因素對(duì)投資回報(bào)收益率的影響，更能體現(xiàn)該類項(xiàng)目在存續(xù)期內(nèi)的價(jià)值，不僅有助于科學(xué)有效地衡量特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目的收益水平，而且也有助于為不同項(xiàng)目的定價(jià)和收益合理性提供評(píng)價(jià)和比較基準(zhǔn)。

“對(duì)具備相關(guān)資產(chǎn)的房企而言，一方面試點(diǎn)類型拓寬有助于擴(kuò)大受益受眾，另外凈現(xiàn)金流分派率、目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值要求降低亦有助于持有資產(chǎn)發(fā)行，增厚短期利潤、改善資產(chǎn)負(fù)債水平。同時(shí)根據(jù)不同資產(chǎn)類型靈活規(guī)定收益率要求，也適度降低了準(zhǔn)入門檻。”張明亦表示。

莫一帆還告訴記者，在底層資產(chǎn)估值方面，發(fā)改委《通知》就保障性租賃住房項(xiàng)目降低了首發(fā)資產(chǎn)規(guī)模要求至8億元?？紤]到各地保障性租賃住房項(xiàng)目規(guī)模偏小，此次降低發(fā)行規(guī)模的要求更加符合保障性租賃住房規(guī)模的特點(diǎn)，有助于更多項(xiàng)目突破發(fā)行要求的限制，推動(dòng)市場擴(kuò)容。而要求可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求不低于首發(fā)規(guī)模的2倍，也能夠保障原始權(quán)益人的擴(kuò)募能力，通過擴(kuò)募持續(xù)裝入資產(chǎn)，募集資金建設(shè)運(yùn)營更多保障性租賃住房項(xiàng)目。

行業(yè)迎來快速發(fā)展期

在張明看來，我國REITs市場的建設(shè)，打通了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的“資產(chǎn)-REITs-資金-投資-資產(chǎn)”的投融資良性循環(huán)。REITs作為創(chuàng)新性金融產(chǎn)品，在打通基礎(chǔ)設(shè)施投融資退出渠道、縮短投資回收期等方面，發(fā)揮著重要作用。

值得關(guān)注的是，按照監(jiān)管要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市原則上需要滿足運(yùn)營滿三年的要求，經(jīng)歷從Pre-REITs→類REITs→公募REITs的進(jìn)程。當(dāng)前，部分省市發(fā)改委在已經(jīng)出臺(tái)的REITs相關(guān)政策中提到鼓勵(lì)Pre-REITs的發(fā)行。

“目前有機(jī)構(gòu)通過搭建Pre-REITs平臺(tái)，深度綁定REITs項(xiàng)目。這實(shí)際上也是對(duì)REITs投資前景的看好。Pre-REITs增加了前端資產(chǎn)供應(yīng)，有利于孵化培育和運(yùn)營提質(zhì)。”張明指出。

今年2月，中基協(xié)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，明確不動(dòng)產(chǎn)私募基金的設(shè)立要求，從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范，利好Pre-REITs市場發(fā)展。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目覆蓋消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、市場化租賃住房領(lǐng)域，Pre-REITs的培育空間進(jìn)一步拓展，未來有望打通Pre-REITs到公募REITs的一體化投融資鏈條。

“在相關(guān)政策的指導(dǎo)下，市場的發(fā)行速度無疑會(huì)加快。同時(shí)，REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦將走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化，擴(kuò)募有望常態(tài)化。展望未來，REITs真正開始規(guī)模性擴(kuò)張或許會(huì)從商業(yè)地產(chǎn)REITs開始。”劉玄稱。

值得一提的是，為了爭奪項(xiàng)目發(fā)行，目前有個(gè)別管理人提出0發(fā)行費(fèi)率以及0托管費(fèi)用，價(jià)格戰(zhàn)的苗頭已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

對(duì)此，張明認(rèn)為，如今行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的低價(jià)策略，可能不太具有持續(xù)性，隨著REITs持續(xù)擴(kuò)容，對(duì)基金管理人的能力提出更高要求，需要機(jī)構(gòu)發(fā)揮自身專業(yè)能力，尋找項(xiàng)目亮點(diǎn)，并提高估值定價(jià)能力。

“當(dāng)前，很多基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的中標(biāo)方并非以低費(fèi)率取勝，中標(biāo)還與基金管理人在專業(yè)領(lǐng)域的綜合實(shí)力、資源投入和雙方業(yè)務(wù)合作契合程度等多方面因素相關(guān)。長期來看，過低的費(fèi)率不應(yīng)成為競標(biāo)的趨勢，價(jià)格戰(zhàn)也不利于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的長期健康發(fā)展。”劉玄表示。

其進(jìn)一步告訴記者，未來，隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)，REITs市場規(guī)模也將繼續(xù)壯大，擴(kuò)容有望提速，市場參與主體和資產(chǎn)類型也將更為豐富。目前，博時(shí)基金已發(fā)行博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT并已進(jìn)行擴(kuò)募申報(bào)，未來也將繼續(xù)深耕REITs市場。

莫一帆亦介紹稱，華夏基金已設(shè)置獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)主辦部門，即基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部，團(tuán)隊(duì)在相關(guān)行業(yè)投資和運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)豐富。截至目前，華夏基金管理已發(fā)行6只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品，在任基金經(jīng)理18人。與此同時(shí)，華夏基金有多個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目處于推進(jìn)執(zhí)行階段。

“通過加強(qiáng)前端培育、擴(kuò)大資產(chǎn)范圍、適度優(yōu)化調(diào)整發(fā)行條件并提升項(xiàng)目審核效率等全周期措施，公募REITs常態(tài)化發(fā)行有望進(jìn)一步推進(jìn)，預(yù)計(jì)下階段市場將進(jìn)入快速發(fā)展期，能夠?yàn)橥顿Y者提供更加豐富的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品。”莫一帆表示。