（圖片來(lái)源：東方IC）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 3月14日上午，將簡(jiǎn)單的行李帶上樓后，王曉算是正式進(jìn)入裝修模式。今年2月，她以200萬(wàn)元總價(jià)買(mǎi)下天津南開(kāi)區(qū)一套不到70平方米的“老破小”，此前，她已經(jīng)通過(guò)“海河人才計(jì)劃”拿到天津戶口。

王曉是一位生活在北京的全職家庭主婦，孩子上三年級(jí)，由于沒(méi)有北京戶口，無(wú)法在北京高考，她將天津作為未來(lái)第二生活場(chǎng)所，“我老公上班來(lái)不了，以后就只能兩地生活了，周末他來(lái)天津，寒暑假我和孩子回北京”。

像王曉這樣為了孩子上學(xué)在天津買(mǎi)房的人不在少數(shù)，一直以來(lái)都是支撐天津樓市的重要力量之一。“去年拿到戶口就準(zhǔn)備買(mǎi)房，經(jīng)歷了疫情，春節(jié)后才敲定”。

一家民營(yíng)房企天津區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，過(guò)去一年，疫情影響疊加房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，使購(gòu)房者極其謹(jǐn)慎，天津樓市積壓了大量需求，“1月底，這部分需求開(kāi)始釋放，現(xiàn)在基本恢復(fù)到常態(tài)了”。

需求爆發(fā)

3月12日，位于天津河北區(qū)的德賢華府售樓處只有幾名銷(xiāo)售人員在，雖然是周末，但沒(méi)有看房人。根據(jù)項(xiàng)目方公布的資料，該項(xiàng)目共14棟樓848戶，全部為三居室。

一位銷(xiāo)售人員表示，過(guò)去，由于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)去化較慢，有相當(dāng)部分項(xiàng)目都是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。其所在項(xiàng)目，一期在2019年10月開(kāi)盤(pán)，“去年3月已經(jīng)交房，二期和三期預(yù)計(jì)今年交房”。

據(jù)其介紹，2月份看房的人比較多，成交相對(duì)較好，目前客流已經(jīng)恢復(fù)到常態(tài)，由于是尾房處理，可選擇性相對(duì)較小，“價(jià)格在350萬(wàn)元到550萬(wàn)元左右，所有戶型基本類(lèi)似，只是大小不同。”

同處一個(gè)片區(qū)的十里觀瀾項(xiàng)目有三四組客戶在看房。根據(jù)項(xiàng)目方公布的海報(bào)，十里觀瀾從2022年1月1日到2023年2月28日累計(jì)成交403套，為河北區(qū)的銷(xiāo)冠項(xiàng)目。

該項(xiàng)目一位銷(xiāo)售人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，春節(jié)后銷(xiāo)售開(kāi)始逐步好轉(zhuǎn)，到2月中旬呈現(xiàn)出爆發(fā)狀態(tài)，“2月一個(gè)月賣(mài)出100多套，趕上去年半年的銷(xiāo)量了，現(xiàn)在客流和成交都恢復(fù)正常了”。

這一片區(qū)共有三個(gè)項(xiàng)目，德賢華府和十里觀瀾的銷(xiāo)售均價(jià)在3.6萬(wàn)元/平方米左右，還有一個(gè)天閱海河項(xiàng)目，均價(jià)在4.3萬(wàn)元/平方米。銷(xiāo)售人員介紹，最近一個(gè)月累計(jì)成交近20套，基本為140平方米左右的四居室。

閱千峯項(xiàng)目位于南開(kāi)區(qū)，最早于2019年9月開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目單套最小面積160平方米，開(kāi)盤(pán)時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)5.9萬(wàn)元/平方米，2021年漲價(jià)至6.4萬(wàn)元/平方米，目前銷(xiāo)售均價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米，除了常規(guī)折扣外，還另外贈(zèng)送兩個(gè)車(chē)位。

3月13日，閱千峯項(xiàng)目售樓處已經(jīng)不復(fù)2月的熱鬧情形，“我們項(xiàng)目都是改善型需求”，銷(xiāo)售人員介紹，本地改善型需求是項(xiàng)目成交的主體力量，“這種項(xiàng)目總價(jià)高，去化比較慢”。

鉑悅公望項(xiàng)目同樣位于南開(kāi)區(qū)，緊鄰南開(kāi)中學(xué)，只有4棟樓252戶，目前有一棟樓接近完工，其他三棟樓主體建成，正在做內(nèi)外部裝修。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目近30天成交量在南開(kāi)區(qū)排在第四位。

和平、南開(kāi)、河西、河?xùn)|、河北和紅橋?yàn)樘旖虺橇鶇^(qū)，其中和平區(qū)和南開(kāi)區(qū)因?yàn)閷W(xué)區(qū)較好，被稱(chēng)為天津樓市的天花板，多數(shù)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，部分高端項(xiàng)目單價(jià)達(dá)9萬(wàn)元/平方米。

天津城六區(qū)的二手房市場(chǎng)，形成了一個(gè)以和平區(qū)為頂端的金字塔狀行情，目前和平區(qū)的成交均價(jià)普遍超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，其他城區(qū)的二手房成交均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以?xún)?nèi)，部分小區(qū)甚至低于2萬(wàn)元/平方米。

相較新房，天津二手房?jī)r(jià)格普遍較低。王曉購(gòu)買(mǎi)的“老破小”位于南開(kāi)區(qū)，緊鄰天津大學(xué)，單價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右，而周邊的新房售價(jià)普遍超過(guò)7萬(wàn)元/平方米。十里觀瀾附近的二手房?jī)r(jià)格普遍低于2萬(wàn)元/平方米。

天津鏈家一名中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，天津城六區(qū)的二手房?jī)r(jià)格主要和學(xué)區(qū)掛鉤，派位的學(xué)校排名越靠前，二手房?jī)r(jià)格越高，“買(mǎi)房的大部分都是新落戶的家庭為了孩子上學(xué)，老天津人很少會(huì)買(mǎi)二手房”。

據(jù)其介紹，這一波天津市場(chǎng)行情先后加起來(lái)不到20天，主要集中在2月上旬和中旬，“二手房市場(chǎng)主要以外地成交為主，新房成交主要是本地改善型需求，新房和二手房有聯(lián)動(dòng)性，但需求群體不同。”

需求釋放

2022年中拿到天津戶口后，王曉就將買(mǎi)房擺上了日程，但由于疫情，一直沒(méi)有機(jī)會(huì)到天津看房，春節(jié)后，根據(jù)王曉的要求，中介選定了幾套房源，“頭一天看完房，第二天就約了房主談價(jià)格，房主也在換房，著急賣(mài)，所以談得很快”。

從看房到談價(jià)格，再到簽合同，王曉用了不到兩周時(shí)間，三月上旬完成過(guò)戶，開(kāi)始張羅房子裝修的事，“房子比較舊了，好好裝一下，以后賣(mài)的時(shí)候也好賣(mài)”。

春節(jié)假期后，像王曉一樣從北京來(lái)天津買(mǎi)房的人不在少數(shù)。上述鏈家中介介紹，之前很多人想買(mǎi)，但來(lái)不了天津，積壓了大量的需求，“春節(jié)前后，很多人來(lái)買(mǎi)，基本都是首次在天津買(mǎi)房的剛需”。

2022年12月，疫情政策剛調(diào)整時(shí)，正值房企年終沖量，各大新房項(xiàng)目均推出了較大的促銷(xiāo)優(yōu)惠政策，比如十里觀瀾推出的5個(gè)9.9折；部分項(xiàng)目還根據(jù)首付支付時(shí)限有不少個(gè)性化的折扣，比如5天首付可以再優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。

上述房企天津地區(qū)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人介紹，彼時(shí)，天津多數(shù)項(xiàng)目的折扣都低于9.5折，部分遠(yuǎn)郊區(qū)的項(xiàng)目甚至降至備案價(jià)的8.5折左右，“城六區(qū)的項(xiàng)目一套下來(lái)基本能便宜十幾萬(wàn)、二十來(lái)萬(wàn)，有的項(xiàng)目還贈(zèng)送車(chē)位”。

由于天津市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，很多項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員對(duì)市場(chǎng)本沒(méi)有太多期望，更多是常規(guī)性的促銷(xiāo)手段，但春節(jié)后市場(chǎng)成交完全出乎多數(shù)從業(yè)人員的預(yù)料。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，春節(jié)過(guò)后，天津新房到訪量激增，2月6日-12日，全市熱銷(xiāo)項(xiàng)目共計(jì)接待客戶32370組，平均單盤(pán)接待118組客戶，環(huán)比上漲28%；共計(jì)認(rèn)購(gòu)2879套，平均單盤(pán)認(rèn)購(gòu)10.5套，環(huán)比上漲38%。

“去年一年積壓的需求，集中在一個(gè)月消化了。”一位房地產(chǎn)央企人士這樣形容2月的天津樓市，只是積壓的需求釋放得也快，大約兩周左右，成交已經(jīng)開(kāi)始回落。

上述營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，無(wú)論是新房的改善型需求，還是二手房學(xué)區(qū)剛需，過(guò)去一年，因?yàn)橐咔榉揽丶皹鞘邢滦杏绊?，在今年春?jié)后得到釋放，“不僅僅是天津，全國(guó)都差不多”。

同花順數(shù)據(jù)顯示，2022年天津商品房銷(xiāo)售面積973.77萬(wàn)平方米，同比下滑32.2%，這也是天津自2005以來(lái)商品房成交面積首次跌破千萬(wàn)平方米。2022年天津房?jī)r(jià)跌幅也接近兩個(gè)百分點(diǎn)。

多位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，目前，雖然成交量降下來(lái)了，但市場(chǎng)行情暫時(shí)保住了。進(jìn)入3月，隨著市場(chǎng)回暖，部分項(xiàng)目減少甚至取消了折扣。

學(xué)區(qū)驅(qū)動(dòng)

一直以來(lái)，天津因高考分?jǐn)?shù)較低、落戶條件寬松等原因，吸引著周邊省市居民的落戶需求，尤其是像王曉這樣在北京生活而沒(méi)有北京戶口的人。天津多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員也表示，高考分?jǐn)?shù)較高的河北和山東也是天津樓市的重要客源地。

同花順根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年到2021年，天津常住人口從1443萬(wàn)減少至1373萬(wàn)，凈減少了70萬(wàn)人；而同期，戶籍人口增加了107萬(wàn)。

天津目前的限購(gòu)政策是，外地戶籍在天津具備半年社?；蛲甓愖C明，就可以獲得購(gòu)房資格；或者通過(guò)海河人才計(jì)劃等方式落戶，獲得天津戶口后，也可以獲得購(gòu)房資格，實(shí)際操作中相對(duì)簡(jiǎn)便。

2月一波行情一定程度上是因?yàn)槎址砍山换钴S，帶動(dòng)了新房成交，最終形成一二手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

上述房企天津地區(qū)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人統(tǒng)計(jì)了部分價(jià)格較高的新盤(pán)成交情況，絕大多數(shù)為改善型需求，“基本都是把原來(lái)的‘老破小’賣(mài)了換新房，如果沒(méi)有二手房成交活躍，就不可能有新房的成交行情”。

閱千峯銷(xiāo)售人員也表示，他們項(xiàng)目成交均為賣(mài)一買(mǎi)一的客戶，二手房成交間接帶動(dòng)了新房的成交，“新房成交為什么起來(lái)了，就是因?yàn)槎址肯绕饋?lái)了”。

雖然目前看房量和成交回落，但無(wú)論是從業(yè)人員，還是購(gòu)房者，對(duì)樓市的信心在逐步恢復(fù)，“有些項(xiàng)目已經(jīng)取消了所有折扣，這在以前是不敢想的”， 上述房企天津區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

2021年，天津土地出讓金超過(guò)千億，但2022年這一數(shù)字只有314億元，減少七成以上。隨著樓市行情好轉(zhuǎn)，天津2023年首批集中供地推出了25宗宅地，共計(jì)1954畝，推地力度恢復(fù)到2021年水平。

“還稱(chēng)不上回暖，最多就是復(fù)蘇”，上述房企天津區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前天津樓市供大于求的格局依然沒(méi)有改變，北辰、津南、靜海等區(qū)域依然有大量老盤(pán)無(wú)法消化，短時(shí)間內(nèi)也不可能消化完，而部分熱點(diǎn)區(qū)域的庫(kù)存會(huì)快速降低，未來(lái)樓市分化將更為嚴(yán)重，“賣(mài)不掉的可能真就賣(mài)不掉了”。

（應(yīng)受訪者要求，王曉為化名）