張雅楠/文 兔年開年，樓市調(diào)控政策迅捷而敏銳地出臺。首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機制建立一個月來，多城市宣布階段性調(diào)整首套住房貸款利率下限，約20城首套住房貸款利率已經(jīng)進入3字頭，提前還貸的話題頻上熱搜。

房貸利率如此受關(guān)注，是因為牽扯的利益重大。當我們談?wù)摲抠J利率的時候，我們在談?wù)撌裁矗课蚁肟赡馨齻€最主要的關(guān)切。

第一，   利率降了，我還要提前還貸嗎？

第二，   利率降了，買房人會變多嗎？房價會上漲嗎？要不要現(xiàn)在進場？

第三，   首套房貸利率降了，存量房貸利率能降嗎？

要不要提前還貸，其實討論已經(jīng)很多，這是一個很綜合的問題，影響因素包括房貸的利率水平、還款方式、還款年限、個人投資能力、個稅抵扣以及家庭應(yīng)急狀況等等，歸根到底，是個算賬問題，需要結(jié)合自身狀況通盤考慮。

第二個問題，房貸利率下降，會不會扭轉(zhuǎn)當前的供需關(guān)系，進而引領(lǐng)房價上漲？

現(xiàn)在，各地都在政策能力范圍內(nèi)進行邊際調(diào)整，房貸利率便是其中之一，在我看來，降低利率對拉動剛需購房有一定作用，但對整個房地產(chǎn)市場來說，不是決定性的因素。

在房地產(chǎn)增量時代，踴躍購房的動力主要有兩點：一是剛性需求，二是資產(chǎn)升值預(yù)期。資產(chǎn)升值幅度很大程度上可以覆蓋利率成本，這也導(dǎo)致很多人在利率加點的情況下，依然愿意咬牙買下房產(chǎn)。同樣的道理，在房地產(chǎn)進入存量時代后，資產(chǎn)升值預(yù)期降低，即使房貸利率下降，買房的需求也不會那么急切了，更有余地精挑細選。

最后，存量房貸利率會不會變？我覺得這個可能性非常小，原因很簡單：

首先這是貸款人和商業(yè)銀行的契約，調(diào)控政策沒有動力撕毀這份契約，讓商業(yè)銀行承受損失。同理，如果商業(yè)銀行強行將承諾的房貸利率折扣取消，貸款人也不會同意。

其次，降低存量房貸利率和當前的樓市調(diào)控方向關(guān)聯(lián)不大，現(xiàn)在的政策方向主要是充分鼓勵并滿足剛性和改善型的購房需求，讓市場流動活躍起來。

總的來說，房貸利率降低，對購房人是件好事，但不能孤立地看待利率的作用，要發(fā)揮它的政策效用，還要考慮購房政策間的相互作用和影響。比如，利率降低和中介費率調(diào)整疊加，適當減輕購房者的壓力，更加有利于首套房需求釋放；利率降低和首套房認定標準改善疊加，也有利于真正地滿足改善型需求。

在利率問題引發(fā)的熱烈討論中，我們會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然是牽動公眾情緒的能量場，作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不論對個人還是國家，意義都非常重大。相關(guān)政策，若總在末梢做邊際調(diào)整，起效時間恐怕還需要很久。