韓靜 宋雯/文

隨著2022年新冠疫情的反復，疫情地區(qū)采取封閉管控、減少人員流動等措施，對于商用房屋租賃關系造成較大影響，承租方因營業(yè)、收入減少、資金斷流等原因而遲延支付租金，進而觸發(fā)房屋租賃合同的違約及解除，較易產生房屋租賃合同糾紛。

最高院已于2020年出臺涉及新冠疫情民事案件的指導意見，各地政府也對應出臺相應的紓困政策，對于承租國有房屋的小微企業(yè)和個體工商戶進行租金減免。以下就關于商用房屋租賃合同的相關法律問題進行簡要分析闡述。

一、關于涉新冠疫情商用房屋租賃合同的法律適用問題

自2020年全國疫情爆發(fā)以來，為妥善處理因疫情防控、管制措施等而產生的民事糾紛，最高院分別于2020年4月16日、5月15日以及6月8日出臺了《關于依法妥善審理涉新冠疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》（簡稱“《指導意見一》”）、《關于依法妥善審理涉新冠疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》（簡稱“《指導意見二》”）及《關于依法妥善審理涉新冠疫情民事案件若干問題的指導意見（三）》（簡稱“《指導意見三》”）。 

（一）新冠疫情導致合同目的不能履行的情形，一般視為不可抗力 。

在最高院的《指導意見（一）》中第三條：（一）疫情或疫情防控措施導致合同直接不能履行，依法適用不可抗力規(guī)定，......。 

（二）即使新冠疫情構成“不可抗力”，也不當然豁免承租方在商事租賃合同項下的民事責任 。

《 民法典》 第一百八十條第一款規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！钡谖灏倭龡l第一款第一項規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。”第五百九十條規(guī)定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規(guī)定的除外……當事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責任”

由上述可知，并不是只要發(fā)生不可抗力就會發(fā)生一定法律效果。只有疫情或疫情管控措施達到“無法實現(xiàn)合同目的”，方能產生合同解除效果。也只有疫情或者疫情防控措施達到“合同不能履行”，方能產生減免民事責任的效果。需要特別注意的是，《 民法典》 第五百九十條第二款規(guī)定“當事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責任”。據(jù)此，如果承租方在新冠疫情發(fā)生前已經存在拖欠租金等遲延履行行為，那么新冠疫情發(fā)生后也不能完全免除其民事責任。

（三）新冠疫情下“情勢變更”原則的適用。

《 民法典》 第五百三十三條規(guī)定了“情勢變更”制度，即：“合同成立后，合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。” 

雖然情勢變更和不可抗力都是無法預見的且可能產生合同解除的效果，但兩者有著重大區(qū)別：1.合同解除。（1）解除權的發(fā)生和構成要件不同：以不可抗力解除合同，需滿足“不能實現(xiàn)合同目的”的要件，也即是無法實現(xiàn)當事人簽訂合同最主要想實現(xiàn)的利益。以情勢變更解除合同，無需滿足“不能實現(xiàn)合同目的”的要件，反而是合同可以繼續(xù)履行，只是發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，因此法院會基于“公平”考量繼續(xù)履行合同是否對一方“明顯不公平”。（2）解除權的行使主體和方式不同：發(fā)生不可抗力無法實現(xiàn)合同目的的情況時，合同當事人均可以向對方發(fā)送通知而解除合同；而情勢變更是受到不利影響的一方需要向法院提出解除請求，并由法院判定。2.解除之外的效果。根據(jù)民法典的規(guī)定，情勢變更相比于不可抗力，多了“協(xié)商”、“變更”的法律效果，以鼓勵當事人通過協(xié)商、調解等方式變更履約內容，解決糾紛。 

在涉新冠疫情的商業(yè)租賃糾紛中，受新冠疫情影響而停止經營活動的承租人往往會引用“不可抗力”、“情勢變更”來抗辯，或是單一引用或者合并引用，以期達到減免租金甚至解除合同的法律效果。但情勢變更原則在司法實踐中有較高的判定標準和較大的自由裁量權，故承租人據(jù)此法律規(guī)定尋求救濟時，證據(jù)的證明力要求較高，困難較大。在司法實踐中，情勢變更在涉新冠疫情的商事租賃糾紛中的運用，主要體現(xiàn)在減免民事責任方面。 

（四）最高院指導意見中，關于房屋租賃合同租金、履行、解除等審理指導意見。

1、《指導意見（一）》第三條：受疫情或者疫情防控措施直接影響而產生的合同糾紛案件，除當事人另有約定外，在適用法律時，應當綜合考量疫情對不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同案件的影響，準確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關系和原因力大小，按照以下規(guī)則處理：（一）疫情或者疫情防控措施直接導致合同不能履行的，依法適用不可抗力的規(guī)定，根據(jù)疫情或者疫情防控措施的影響程度部分或者全部免除責任。當事人對于合同不能履行或者損失擴大有可歸責事由的，應當依法承擔相應責任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同義務，當事人主張其盡到及時通知義務的，應當承擔相應舉證責任。（二）疫情或者疫情防控措施僅導致合同履行困難的，當事人可以重新協(xié)商；能夠繼續(xù)履行的，人民法院應當切實加強調解工作，積極引導當事人繼續(xù)履行。當事人以合同履行困難為由請求解除合同的，人民法院不予支持。繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平，其請求變更合同履行期限、履行方式、價款數(shù)額等的，人民法院應當結合案件實際情況決定是否予以支持。合同依法變更后，當事人仍然主張部分或者全部免除責任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施導致合同目的不能實現(xiàn)，當事人請求解除合同的，人民法院應予支持。（三）當事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部門補貼資助、稅費減免或者他人資助、債務減免等情形的，人民法院可以作為認定合同能否繼續(xù)履行等案件事實的參考因素。

2、《指導意見（二）》第一條：第5.承租房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。

為展覽、會議、廟會等特定目的而預訂的臨時場地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導致該活動取消，承租人請求解除租賃合同，返還預付款或者定金的，人民法院應予支持。

第6.承租國有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經營，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經營困難的服務業(yè)小微企業(yè)、個體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關政策免除一定期限內的租金的，人民法院應予支持。

承租非國有房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解；調解不成的，應當結合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同。

二、2022年針對商業(yè)用房承租方的減租政策

（一）國有商業(yè)用房出租方給予最終承租方3個月或6個月的租金減免 。

北京、上海等疫情嚴重地區(qū)，以及山東省內濟南、青島等地市，均出臺疫情紓困政策，對于租賃國有房屋租金的減免政策，標準較為統(tǒng)一且相比2020年有進一步的提高。例如青島市政策：2022 年被列為疫情中高風險地區(qū)所在的縣級行政區(qū)域內的服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶承租市及區(qū) （市）屬國有企業(yè)、行政事業(yè)單位房屋，2022 年減免 6 個月租金，其他地區(qū)減免 3 個月租金。

（二）同時，對于租用非國有房屋，各地政策均為“鼓勵業(yè)主（房東）為租戶參照國有資產類經營用房減免租金，具體由雙方協(xié)商解決?！?nbsp;

由此可知，對于非國有房屋，各地采取“鼓勵減免租金”的態(tài)度，換言之，非國有房屋的出租方不會被要求強制減免租金。 

以上分析為政策層面出臺的優(yōu)惠政策，但是如果租賃雙方因疫情期間是否應當減免租金發(fā)生爭議的，進入司法階段后，在司法實踐中，對于受疫情影響而停止經營活動的承租人，法院往往會考慮合同當事人的履約情況、過錯程度、疫情影響等因素，并基于公平原則適當調整欠付租金。 

三、新冠疫情下司法實踐對減免租金及解除租賃合同的態(tài)度

在商用房屋租賃合同中，當新冠疫情發(fā)生后，作為合同主體的承租方，如提出全部或部分免除其在租賃合同項下的義務，甚至直接要求解除租賃合同，并不當然會獲得司法裁判支持。法院須在具體個案中綜合判斷“新冠疫情”與“合同履行不能”或“無法實現(xiàn)合同目的”之間是否存在因果關系及其影響程度，來處理新冠疫情引起的商事租賃糾紛。 

（一）減免租金

對于承租方能否主張減免疫情期間的租金問題，主要分為三種情形處理：

1、如疫情影響導致房屋無法正常使用，承租方以此要求出租方減免房租的，一般支持的情況比較多；

2、如疫情并未影響承租方實際占有使用房屋，僅基于疫情期間客流減少等原因造成承租方營業(yè)收益受到影響的，一般不免除承租方的租金給付義務；

3、如對承租方營收產生重大減損的，可依據(jù)公平原則酌情調整租金。

法院在處理商用房屋租賃糾紛時會適用公平原則，因此承租方并非必然無需繳納租金。在房屋租賃合同法律關系中，如出租人已經完成房屋交付并履行其他義務，承租方的租金支付義務不會因為“不可抗力”而得到豁免。當然，如果承租方確因各項管控措施而被要求停工停業(yè)的，即新冠疫情直接導致租賃合同履行不能，其不可抗力情形對合同履行的影響直接且巨大。此時，在因新冠疫情導致承租方無法開業(yè)經營的期間，其租金應予以減免。

審判實踐中，法院在調整減免租金時，主要是看違約方的違約是否與新冠疫情有直接關系或間接關系，關聯(lián)性有多大，綜合考慮合同履行情況、承租方的付款情況、疫情影響程度、實際損失等因素綜合判斷。

作為承租方，對于租金減免需進行較為充分的舉證：

第一，承租國有房屋的，需證明屬于服務業(yè)小微企業(yè)?？蓞⒖紘沂袌霰O(jiān)管總局小微企業(yè)名錄（http://xwqy.gsxt.gov.cn/）初步查詢是否屬于小微企業(yè)，尚未納入名錄的，可對照《中小企業(yè)劃型標準》、服務業(yè)可對照《三次產業(yè)劃分規(guī)定》確認。同時對于列為疫情中高風險地區(qū)進行舉證。

第二，承租非國有房屋的，需對疫情影響（包括政府封控措施）對于合同履行的影響，導致承租方違約、經營困難的結果等進行舉證。法院會結合疫情對承租方經營的影響程度、所屬行業(yè)的經營特點、違約方的過錯程度、承租方的復工情況等因素綜合判斷，在不高于國有房屋減免標準的范圍自由裁量確定。

（二）解除租賃合同

在審判實踐中，法院通常會遵循“信守合同，促進發(fā)展”、“共擔風險，利益平衡”、“依法調整，公平公正”、“注重協(xié)調，妥善化解”的裁判原則。具體包括：

1、對于疫情期間合同可以履行的，應促成當事人按照合同約定繼續(xù)履行； 

2、對于確因疫情或疫情防控措施影響，合同不能按約履行的，應更多考慮引導當事人協(xié)商變更合同，采取替代履行或者延遲履行等方式。

3、準確認定和適用不可抗力、情勢變更規(guī)則。（1）對于確因疫情或者疫情防控措施影響，當事人因合同目的無法實現(xiàn)而主張解除合同或者主張免除違約責任的，綜合考慮疫情或者疫情防控措施對履行合同實際影響的時間、程度等因素，正確適用不可抗力規(guī)則。（2）受疫情或者疫情防控措施影響，繼續(xù)履行合同對一方當事人明顯不公平的，正確適用情勢變更規(guī)則。

在司法實踐中，法院在適用民法典規(guī)定的基礎上，根據(jù)疫情對合同履行的影響程度、影響時間、經營行業(yè)特點等因素，進行個案處理。對于合同是否解除，通常會考慮以下幾個因素等： 

（1）出租方免租情況：如果出租方基于政策或者自愿已給予承租方租金減免優(yōu)惠，承租方仍拖欠支付租金的，做不利于承租方的認定。 

（2）承租方欠租情況：如果欠租時間與疫情發(fā)生時間段相重合，則承租方解除合同的抗辯更容易得到法院支持；如果欠租時間與疫情發(fā)生時間段不重合，承租方的解除較難認定，出租方解除合同較易得到認定。

（3）疫情對租期的影響：在租賃關系中，承租方的主要義務是支付租金，系金錢債務，而金錢債務不存在無法履行的問題。而且，租賃合同屬于繼續(xù)性合同，如果疫情發(fā)生時間距離租期屆滿之日尚有一段時間，只能說明疫情限制了房屋一定時間的正常使用，并不影響合同的繼續(xù)履行。換言之，如果承租方一時的經營困難并未達到合同目的無法實現(xiàn)的程度，承租方以不可抗力解除合同，通常不會得到法院支持。

（4）所屬經營行業(yè)及房屋用途：具體在商業(yè)用房租賃中，還需區(qū)分承租方的承租房屋的用途，比如用于辦公、倉儲、商業(yè)用途等，情況各不相同。辦公及倉儲用途的房屋，一般情況下，只要復工申請通過，房屋本身就能夠使用的，不會出現(xiàn)“合同不能履行”的情況。但如果涉及到受疫情或相關政策影響較大的部分線下行業(yè)，如影院、教培、商場等因疫情無法開展經營活動的，法院在處理合同解除問題時則更為謹慎。 

（5）經營的可恢復性以及復工程度：如承租方雖然受到疫情及各項管控措施的影響，但已經逐步恢復，仍然在新冠疫情期間維持正常經營的，或雖在疫情期間暫時限制了經營，但能在疫情緩解時迅速復工的，則說明新冠疫情對其造成的影響并未達到承租房屋的目的不能實現(xiàn)的程度，故承租方以其經營收入減少為由主張解除合同較難得到支持。

最后，九民紀要第48條【違約方起訴解除】：違約方不享有單方解除合同的權利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。

在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。

關于適用問題：第一，如因疫情影響，導致承租方無力承租房屋經營，合同履行陷入僵局，在審判實踐中存在法院適用該條判決解除合同的情況，但需以“形成合同僵局”為必要條件，實踐中例如：承租方已實際搬離房屋、政策影響導致無法經營等情況。第二，規(guī)定中三個條件的認定。承租方須有疫情導致無法使用房屋經營的事實；無力經營，繼續(xù)經營會導致嚴重虧損，顯失公平的情況。第三，承租方簽訂商用房屋租賃合同用于經營的合同目的已無法實現(xiàn)，而出租方仍然要求繼續(xù)履行，無視承租方的困境，不符合誠實信用原則。

承租方在訴訟中，需就以上事宜進行充分舉證，是獲得法院支持違約解除的前提。同時，既然為違約解除，承租方解約的違約責任無法避免，具體需按照民法典關于違約責任的規(guī)定予以承擔，同時法院也將結合疫情的影響因素，對于承租方的違約責任予以酌情認定。

作者簡介：

韓靜律師，山東德衡律師事務所高級合伙人、項目建設與PPP業(yè)務中心總監(jiān)、建設工程業(yè)務部主任。擅長領域：大型基礎設施建設；PPP 項目；建設施工；房地產開發(fā)；民商訟裁。韓靜律師專長于大型基礎設施建設、建設工程、房地產開發(fā)及PPP項目等方面的全程法律服務，先后為政府投資平臺、大型基礎建設項目、大型國有企業(yè)及房地產企業(yè)等提供專業(yè)的法律服務，入選多個地方政府PPP項目咨詢機構入庫專家成員及多地政府ppp項目督導、清理整頓法律專家，參與過山東省數(shù)十個PPP項目的評審及規(guī)范性檢查，為多個PPP項目提供全程法律服務，積累了豐富的建工專業(yè)及PPP項目法律服務經驗，樹立了良好的專業(yè)形象和業(yè)內口碑。

宋雯，山東德衡律師事務所聯(lián)席合伙人。2006年被青島市司法局評為年度司法系統(tǒng)先進個人，榮獲山東德衡律師事務所2004年度先進工作者、德衡所2006年度優(yōu)秀律師。執(zhí)業(yè)期間，服務多家政府企業(yè)事業(yè)單位，大型國企及行業(yè)內著名地產、建工企業(yè)，代理數(shù)起標的額過千萬的建設工程糾紛案件及復雜案件，積累了豐富的專業(yè)經驗。在項目建設、房地產開發(fā)、建筑工程等事務方面具有復合業(yè)務知識。