經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳姍  動(dòng)輒千億的認(rèn)購(gòu)資金與百倍的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，公募REITs持續(xù)受到各路資金追逐，其火爆程度可見(jiàn)一斑。

11月16日，據(jù)上交所官網(wǎng)公告，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT刷新公募REITs網(wǎng)下發(fā)售配售比例新低，按照網(wǎng)下詢價(jià)價(jià)格測(cè)算，該只產(chǎn)品比例配售前累計(jì)募資金額超1200億元。

華潤(rùn)有巢REIT認(rèn)購(gòu)火熱并非孤例，它其實(shí)更像是公募REITs強(qiáng)力“吸金”的一個(gè)縮影。Wind數(shù)據(jù)顯示，在今年發(fā)行的12只公募REITs產(chǎn)品中，有9只產(chǎn)品獲得了超百倍的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)。

公募REITs產(chǎn)品首發(fā)于2021年6月，隨著華潤(rùn)有巢REIT募集完成，目前市場(chǎng)上的公募REITs數(shù)量增至23只。其中，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類產(chǎn)品有7只，交通基礎(chǔ)設(shè)施類產(chǎn)品有7只，其他為保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、能源基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs產(chǎn)品。截至11月16日，全市場(chǎng)已經(jīng)申報(bào)和推出的公募REITs產(chǎn)品共25只 (首發(fā)和擴(kuò)募)，總成立規(guī)模達(dá)到770億元。

公募REITs受到資金追捧背后，與其過(guò)往業(yè)績(jī)和資產(chǎn)稀缺性息息相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)均提到，許多投資者將公募REITs類比為新股申購(gòu)——因上市后整體上處于溢價(jià)交易狀態(tài)，投資者更強(qiáng)化了對(duì)公募RE－ITs“旱澇保收”的認(rèn)知。但是，其價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，尤其是規(guī)模相對(duì)較小、交易活躍度相對(duì)較低的產(chǎn)品，需警惕資金過(guò)度炒作的風(fēng)險(xiǎn)。

爆款頻出

在今年公募市場(chǎng)中，REITs產(chǎn)品無(wú)疑成為“香餑餑”。

11月16日晚間，上交所發(fā)布的公告顯示，華夏基金旗下華夏基金華潤(rùn)有巢REIT認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果出爐，該產(chǎn)品在募集期間獲投資者大舉認(rèn)購(gòu)。

根據(jù)公告，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.47%，刷新公募REITs網(wǎng)下發(fā)售配售比例紀(jì)錄，公眾發(fā)售配售比例為0.31%。按照該只產(chǎn)品網(wǎng)下詢價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格2.417元/份測(cè)算，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售和公眾配售部分，比例配售前累計(jì)吸金1200.45億元，成為近期包括券商、保險(xiǎn)、信托、私募等各類機(jī)構(gòu)投資者爭(zhēng)相追逐的投資標(biāo)的。

事實(shí)上，公募REITs發(fā)行火熱現(xiàn)象在今年頻繁出現(xiàn)。

例如，中金基金旗下首只高速公路REIT產(chǎn)品中金安徽交控REIT剛于11月11日成立，首募規(guī)模達(dá)108.8億元。該產(chǎn)品的初始網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售份額分別為1.4億份和6000萬(wàn)份，最終實(shí)現(xiàn)的有效認(rèn)購(gòu)份額卻達(dá)到了47.62億份和10.08億份，配售比例分別為2.94%和5.95%。

今年7月份發(fā)售的鵬華深圳能源清潔能源REITs，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)確認(rèn)比例為0.93%，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)約108倍。再者，中金廈門安居、紅土創(chuàng)新深圳人才安居、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)等9只公募REIT網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均破百倍。

今年在權(quán)益市場(chǎng)整體表現(xiàn)欠佳的情況下，上市公募REITs產(chǎn)品表現(xiàn)亮眼。

截至11月16日，去年上市的11只公募REITs今年以來(lái)的平均收益率為1.23%，其中華安張江光大和博時(shí)蛇口產(chǎn)園漲幅在10%以上，而同期中證全指漲幅為-18.38%。而今年新上市的10只REITs的平均漲幅為18.32%，其中3只REITs漲幅在30%以上。

除了業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼外，上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)分析師孫桂平還向記者表示，清潔能源、保障性租賃住房、標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)業(yè)園等新型資產(chǎn)類型涌現(xiàn)，民營(yíng)企業(yè)為原始權(quán)益人的REITs發(fā)行，以及5只REITs擴(kuò)募落地實(shí)施等市場(chǎng)發(fā)展亮點(diǎn)頻現(xiàn)，帶動(dòng)了REITs市場(chǎng)的繁榮發(fā)展和市場(chǎng)關(guān)注度的進(jìn)一步提升。

對(duì)于今年來(lái)公募REITs受到機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者搶籌，盈米基金研究院研究員周禹農(nóng)表示，由于公募REITs目前整體有一定溢價(jià)率，許多投資者將其類比為新股申購(gòu)，今年8月上市的三只保障安居房REITs上市首日均為30%漲停，進(jìn)一步強(qiáng)化了投資者對(duì)其“旱澇保收”的認(rèn)知。此外，國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)收益率持續(xù)下行資產(chǎn)荒現(xiàn)象嚴(yán)重，公募REITs作為長(zhǎng)久期較高分紅的資產(chǎn)得到了中低風(fēng)險(xiǎn)投資者的追捧。

“公募REITs兼具了類固定收益的收益形式以及權(quán)益資產(chǎn)的增值空間，但是在底層資產(chǎn)方面和傳統(tǒng)的股債產(chǎn)品存在一定差異，是風(fēng)險(xiǎn)收益位居兩者之間的中等風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。”周禹農(nóng)表示，公募REITs由于每年強(qiáng)制分紅的規(guī)定與國(guó)內(nèi)權(quán)益類資產(chǎn)相比有著持續(xù)穩(wěn)定的分紅率，與固收類資產(chǎn)相比可以享有資產(chǎn)增值的彈性且項(xiàng)目信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，彌補(bǔ)了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)中等風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的供給匱乏。

警惕追高風(fēng)險(xiǎn)

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月17日，21只已上市的公募REITs在上市首日均錄得上漲，平均漲幅為14.32%。尤其是今年下半年，除了華泰江蘇交控RE－IT，其他7只公募REITs上市首日的漲幅都達(dá)到了20%-30%，讓投資者重拾“閉眼打新”包賺的愉悅感。

“公募REITs短期漲幅/溢價(jià)偏高時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎追高。”周禹農(nóng)向記者表示，公募REITs與公司不同，其項(xiàng)目擴(kuò)募流程較長(zhǎng)，短期業(yè)績(jī)無(wú)法迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，其業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c估值不應(yīng)給予過(guò)高溢價(jià)，對(duì)于部分溢價(jià)率較高的品種投資者應(yīng)保持謹(jǐn)慎。

業(yè)內(nèi)人士提醒，目前公募REITs受到資金追逐與其過(guò)往業(yè)績(jī)以及資產(chǎn)稀缺性有關(guān)，需要注意的是，由于REITs產(chǎn)品配售比例較低導(dǎo)致個(gè)人投資者實(shí)際配售的份額較為有限，而通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買入部分品種溢價(jià)率較高，需要投資者進(jìn)行進(jìn)一步甄別。

“作為權(quán)益型投資標(biāo)的，REITs上市后雖然整體上取得了較好的收益，但有些REITs也出現(xiàn)過(guò)較大的回撤，仍不可忽視其價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。”在孫桂平看來(lái)，REITs是適合長(zhǎng)期持有的配置型資產(chǎn)，并不適合交易性資金過(guò)度炒作，尤其對(duì)規(guī)模相對(duì)較小，交易活躍度相對(duì)低的產(chǎn)品，警惕資金過(guò)度炒作的風(fēng)險(xiǎn)。

一位券商ABS人士表示，“公募REITs還屬于試點(diǎn)階段，資產(chǎn)的稀缺性使得產(chǎn)品上市后處于高溢價(jià)交易狀態(tài)。不同的REITs上市首日賣出也有所不同，因?yàn)橛行┥鲜惺兹站褪切赂撸灿行┥鲜挟?dāng)天漲停之后，還要再漲幾天。不過(guò)，隨著產(chǎn)品擴(kuò)容加速，這種稀缺性導(dǎo)致的推力會(huì)相對(duì)緩解一些。”

孫桂平也認(rèn)為，在旺盛的市場(chǎng)需求下，短期內(nèi)公募REITs市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀態(tài)仍將持續(xù)，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著公募產(chǎn)品的發(fā)行增多，以及更多的公募REITs進(jìn)行擴(kuò)募，再加上投資者對(duì)REITs產(chǎn)品加深了解，投資理念趨向成熟，REITs市場(chǎng)有望逐漸回歸常態(tài)。

公開(kāi)資料顯示，公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行、審核正在提速。僅10月份以來(lái)，就有4只產(chǎn)品上市，另有3只產(chǎn)品獲批。另從中國(guó)招標(biāo)與采購(gòu)網(wǎng)搜索也能看到，該平臺(tái)今年發(fā)布的與公募REITs相關(guān)的項(xiàng)目招標(biāo)信息已經(jīng)達(dá)39條，涉及的項(xiàng)目包括產(chǎn)業(yè)園、景區(qū)、新能源、風(fēng)電等。

此外，擴(kuò)大REITs試點(diǎn)的利好政策也在不斷推出。僅在11月份，發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)就相繼發(fā)聲，支持企業(yè)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。

11月7日，發(fā)改委出臺(tái)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見(jiàn)》，表示支持民間投資項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施RE－ITs試點(diǎn)，推出民間投資具體項(xiàng)目，促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)參與。11月12日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于支持中央企業(yè)發(fā)行科技創(chuàng)新公司債券的通知》支持中央企業(yè)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，重點(diǎn)支持新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，鼓勵(lì)回收資金用于科技創(chuàng)新領(lǐng)域投資。

隨著公募REITs產(chǎn)品不斷豐富，投資者應(yīng)該如何選擇？

鵬華基金方面向記者表示，REITs產(chǎn)品最本質(zhì)的特征是以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，因此建議關(guān)注REITs產(chǎn)品的盈利和現(xiàn)金流及其穩(wěn)定性等底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。同時(shí)，REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況，既與底層資產(chǎn)質(zhì)量有關(guān)，又與基金管理人運(yùn)營(yíng)管理能力有關(guān)，優(yōu)秀的基金管理人將可能帶來(lái)超額收益。

孫桂平建議，除了關(guān)注底層基礎(chǔ)資產(chǎn)之外，還可以關(guān)注REITs定價(jià)的合理性。REITs擁有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)一般通過(guò)收益法進(jìn)行估值，也就是對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)的方式。“REITs上市時(shí)可以通過(guò)考察折現(xiàn)率、預(yù)期現(xiàn)金流等指標(biāo)是否合理，來(lái)判斷REITs定價(jià)的合理性。REITs上市后，可以通過(guò)考察REITs估值水平，以及內(nèi)部收益率等指標(biāo)來(lái)綜合判斷REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值。”孫桂平說(shuō)。