經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 杭州第三批集中供地的19幅土地將于9月5日正式掛牌，杭州本土房企濱江集團(tuán)（002244.sz）計(jì)劃報(bào)名參與其中16幅土地的競(jìng)拍，并找了包括廣州城建在內(nèi)的一批合作方助威。

2022年上半年，杭州前兩次集中供地中，濱江及合作伙伴累計(jì)拿地24幅，總成交金額超過400億元，超過了同期萬科和龍湖的拿地金額之和。要知道，上半年，濱江銷售回款也不過322億元。

自2021年三季度末房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)以來，房企大幅減少拿地強(qiáng)度，尤其是民營(yíng)房企，幾乎絕跡于土地市場(chǎng)，但偏安于杭州一隅的濱江，卻成為杭州乃至全國土地市場(chǎng)上最為耀眼的房企之一。

“第三次集中供地?cái)?shù)量雖然不多，但土地位置相對(duì)都比較好。”一位濱江人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，濱江已經(jīng)做好了參與杭州第三次集中供地的準(zhǔn)備，而且已經(jīng)與多家本土企業(yè)達(dá)成合作拿地意向。

貢獻(xiàn)30%土地出讓金

8月16日，杭州第三批集中供地的19幅土地正式掛網(wǎng)，從區(qū)位看，13幅位于上城區(qū)，4幅位于余杭區(qū)，2幅位于蕭山區(qū)。

與第一批集中供地60幅土地、第二批集中供地45幅土地相比，杭州第三批集中供地?cái)?shù)量大幅下降，但土地質(zhì)量則大幅上升，前兩批集中供地只有1幅土地成交金額超過50億元，而第三批集中供地中，有3幅土地起拍價(jià)超過50億元。

其中62號(hào)地起拍價(jià)達(dá)到63.57億元，即便是以底價(jià)成交，也是2022年杭州土地市場(chǎng)當(dāng)之無愧的總價(jià)地王；此外，63號(hào)地起拍價(jià)59.26億元；68號(hào)地起拍價(jià)61.67億元。

一位熟悉杭州土地市場(chǎng)的房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，杭州三次土拍顯然是經(jīng)過精心搭配，前兩批集中供地由于實(shí)現(xiàn)年內(nèi)開盤，所以搭配了大量區(qū)位較差的地塊，雖然有部分土地被當(dāng)?shù)爻峭秶蠼颖P，但依然實(shí)現(xiàn)了零流拍。

經(jīng)過前兩批集中供地，通常情況下，房企對(duì)第三批集中供地的興趣減少，所以政府推出的地塊質(zhì)量相對(duì)較好，以此吸引開發(fā)商參與競(jìng)拍，“尤其是錢塘江兩岸的土地，這幾年基本不愁賣”，該房企人士表示。

在杭州第一批集中供地中，濱江一口氣拿下11幅土地，還從坤和建設(shè)手中接手了臨平2號(hào)地塊，吃下12幅土地，總成交價(jià)格193.3億元，其中有8幅位于市場(chǎng)較好的上城區(qū)和蕭山區(qū)。

杭州第二批集中供地中，濱江更是拿下12幅土地，總成交價(jià)格224.6億元，其中有6幅位于主城區(qū)。

上述濱江人士表示，因?yàn)闉I江項(xiàng)目針對(duì)改善型客戶，所以對(duì)區(qū)位要求比較高。第三批集中供地的供應(yīng)量少，位置好“不愁賣”，顯然更適合濱江胃口，濱江也將傾注更大資源來參與三批集中供地，“因?yàn)槭枪_競(jìng)拍，有的地塊還需要搖號(hào)，所以我們并不一定能獲得”，上述濱江人士表示。

2022年上半年，濱江合約拿地金額為445.4億元，除了在寧波以27.4億元獲得1幅土地外，其余拿地資金全部投放在杭州。截至2022年6月末，濱江1586.5萬平方米土儲(chǔ)中，杭州占比超過61%。

前兩批集中供地，杭州累計(jì)成交1384億元，其中濱江及合作伙伴貢獻(xiàn)了417.9億元，占比超過30%。

從土儲(chǔ)來看，截至2022年6月末，濱江剩余可開發(fā)建筑面積只有357.3萬平方米。一位熟悉濱江的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，2022年濱江銷售目標(biāo)保底1500億元，其中上半年完成684億元，下半年銷售壓力依然存在，所以一定程度上也有補(bǔ)倉的需要，“前兩批集中供地拿的地年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)開盤銷售”。

該人士進(jìn)一步表示，與2021年相比，2022年杭州集中供地的地價(jià)有所降低，所以利潤(rùn)率有所上升，“去年拿的地，平均利潤(rùn)率大概在2%-3%，今年前兩批集中供地平均利潤(rùn)率在8%以上”。

同時(shí)，今年5月，杭州在二手房限購、三孩家庭購房等方面進(jìn)行調(diào)控放松，“雖然針對(duì)的是二手房，但利好也傳遞到一手房，尤其在部分區(qū)域價(jià)格倒掛的情況下，一手房成交上升較為明顯”，上述熟悉濱江人士表示。

引入合作方

在杭州前兩批集中供地中，濱江激進(jìn)的拿地行為一度引發(fā)外界質(zhì)疑：上半年銷售回款只有322億元，拿地金額卻達(dá)到445億元。

上述濱江人士表示，濱江在前兩批集中供地中，大部分是合作拿地，有的公開合作拿地，有的是之前已經(jīng)達(dá)成合作協(xié)議，但由濱江獨(dú)自拿地。濱江在拿地方面一直嚴(yán)守0.6的拿地銷售比。

濱江在杭州第一批集中供地獲取的12幅土地中，有3幅為合作拿地，其中11號(hào)地和杭州蕭山城區(qū)建設(shè)有限公司合作拿地，后期該地塊還引入蕭山區(qū)臨浦鎮(zhèn)城建投資開發(fā)有限公司，濱江權(quán)益只有10%。

另外兩幅合作拿地也在蕭山，蕭山5號(hào)地和蕭山9號(hào)地均與金帝合作拿地，其中濱江在5號(hào)地權(quán)益為40%，在9號(hào)地權(quán)益為70%。另外臨平2號(hào)地與金園合作從坤和建設(shè)收購，濱江持有36.85%的權(quán)益；其余9幅土地均為濱江單獨(dú)獲得。

9個(gè)地塊中有8個(gè)地塊在后來均引入新的合作方。其中5月25日，濱江為蕭山6號(hào)地引入興耀、星匯和建杭置業(yè)，濱江的權(quán)益下降至20.8%；5月20日，杭州1號(hào)地引入馭星置業(yè)，濱江的權(quán)益下降至44.98%。

5月30日，杭州6號(hào)地項(xiàng)目公司加入坤和建設(shè)，濱江權(quán)益降至50%；杭州5號(hào)地引入杭州城建開發(fā)集團(tuán)，濱江權(quán)益降至67%。

6月1日，余杭4號(hào)地引入建華置業(yè)和杭州房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)有限公司，濱江權(quán)益降至63%；6月7日，杭州4號(hào)地引入興耀和馭星，濱江權(quán)益降至60%；7月15日，臨平10號(hào)地引入錢江房地產(chǎn)，濱江權(quán)益下降至50%。

杭州第二批集中供地中，濱江獲取的12幅土地中有2幅為合作拿地，其中杭州16號(hào)地與金匯世紀(jì)聯(lián)合，杭州32號(hào)地與錢江房地產(chǎn)聯(lián)合拿地。剩余的10幅土地均為濱江獨(dú)自獲取，但后期有8幅土地引入合作方。

7月27日，杭州43號(hào)地項(xiàng)目公司引入建杭置業(yè)，持有項(xiàng)目40%股權(quán)；8月5日，坤和建設(shè)出現(xiàn)在杭州51號(hào)地的項(xiàng)目公司股東中，持有項(xiàng)目62%的權(quán)益。

坤和建設(shè)也是濱江最主要的合作伙伴，8月9日，坤和建設(shè)成為杭州22號(hào)地、26號(hào)地和52號(hào)地的新股東，濱江在三個(gè)地塊的權(quán)益下降至25.25%、34%和49.5%。雙方合作項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到5個(gè)。

同一天，中豪作為新股東進(jìn)入杭州55號(hào)地和56號(hào)地的項(xiàng)目公司股東名單中，各持有30%的權(quán)益；杭州24號(hào)地引入金帝和海威，濱江在地塊的權(quán)益下降至26%。

綜合來看，雖然濱江在杭州前兩批集中供地拿地金額達(dá)到417.9億元，但權(quán)益拿地金額只有218.7億元，平均權(quán)益占比為52.32%。

濱江新獲得土地的項(xiàng)目公司均為三級(jí)股權(quán)結(jié)構(gòu)，通常由濱江和合作方共同出資成立一家企業(yè)管理有限公司，然后再由企業(yè)管理有限公司和濱江合資成立項(xiàng)目公司；或者先由濱江成立企業(yè)管理有限公司，后期引入新的股東，間接成為地塊股東。

拿地邏輯

多個(gè)信源告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，濱江之所以在杭州激進(jìn)拿地，有為政府兜底的意思，官方承諾幫助濱江解決一部分土地出讓金來源，其中包括為部分地塊引入合作方，盡量避免濱江因拿地支出太多發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

濱江在拿地后，為地塊引入合作方，似乎也印證了上述判斷。從合作方構(gòu)成來看，主要有兩類：一是杭州市區(qū)鎮(zhèn)所屬的國有企業(yè)，合作地塊超過7幅；二是本地中小企業(yè)，涉及的合作地塊超過15幅。

不過，上述濱江人士否認(rèn)了這一說法，其告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，這些合作方在拿地前就已經(jīng)達(dá)成合作協(xié)議，并非拿地后新引入。只是成立項(xiàng)目公司后，通過股權(quán)變更的方式將合作方權(quán)益進(jìn)行確認(rèn)。

該人士表示，往年，杭州是各大房企的重要戰(zhàn)略要地，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，本地中小房企由于自身資金實(shí)力有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，幾乎消失于土地市場(chǎng)。

2022年以來，多數(shù)民企暫停拿地，國企和央企也降低拿地節(jié)奏，從而使得本地中小開發(fā)商獲得參與拿地的機(jī)會(huì)。由于濱江在杭州的市場(chǎng)影響力和購房者的認(rèn)可程度，順理成章成為中小房企合作的對(duì)象。

據(jù)其介紹，2022年以來，有眾多本地中小房企找到濱江，尋找合作的機(jī)會(huì)。對(duì)濱江而言，與本地中小房企合作，一方面可以最大限度保證規(guī)模和開發(fā)力度；另一方面也減少自身成本支出。

上述熟悉濱江人士表示，在前兩批集中供地中，杭州市土地管理部門和各個(gè)區(qū)縣政府確實(shí)舉辦過幾次招商會(huì)，將各家房企召集到一起，對(duì)即將掛牌土地進(jìn)行推薦，并征求房企拿地意愿和對(duì)地價(jià)的接受程度。

“如果房企覺得地價(jià)太高，意愿不強(qiáng)的話，政府可能會(huì)適當(dāng)調(diào)低起拍價(jià)”，該人士表示，對(duì)部分偏冷門的地塊，也會(huì)給出一定相應(yīng)的優(yōu)惠條件，“比如說一家拿地有困難，撮合幾家聯(lián)合起來拿地，可以避免流拍”。

在他看來，這是政府的土地招商策略，并非企業(yè)為政府賣地兜底行為，“有些地塊去化預(yù)期實(shí)在太差的話，企業(yè)不愿意拿，最后國企或城投自己接了，但不會(huì)說讓企業(yè)兜底，這種理解肯定是有問題的”。

上述濱江人士認(rèn)為，濱江之所以敢于重倉杭州，一方面得益于杭州市場(chǎng)，與多數(shù)城市相比，杭州樓市一直保持著旺盛的購買力。根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月杭州樓市開始復(fù)蘇，截至8月29日，一手房成交面積已經(jīng)恢復(fù)至去年同期77.8%，二手房成交已經(jīng)超過去年同期。

另一方面得益于自身在杭州市場(chǎng)的影響力和較低的財(cái)務(wù)杠桿。根據(jù)濱江半年報(bào)，2022年上半年，杭州在售的33個(gè)項(xiàng)目，有23個(gè)項(xiàng)目接近清盤，有9個(gè)項(xiàng)目的去化率低于50%，1個(gè)項(xiàng)目去化率在七成左右。

上述熟悉杭州土地市場(chǎng)的房企人士表示，有綠城和濱江，杭州購房者胃口被吊得很高，即便是外地開發(fā)商進(jìn)入杭州，也力求將品質(zhì)做的更好一些，但杭州購房者更認(rèn)可本地開發(fā)商，“濱江大部分的樓盤都需要搖號(hào)才能買到”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，濱江在杭州銷售額為291億元，位居杭州市場(chǎng)銷售金額第一名，比第二名綠城中國多賣出109億元，比第三名華潤(rùn)置地多賣出175億元，占杭州TOP20銷售總金額超過兩成。

與多數(shù)房企不同，濱江的杠桿一直相對(duì)較低，主要融資渠道為開發(fā)貸和國內(nèi)信用債，沒有發(fā)行美元債。從而在行業(yè)和市場(chǎng)出現(xiàn)大幅調(diào)整過程中，加上杭州市場(chǎng)表現(xiàn)，濱江得以比其他房企更能從容應(yīng)對(duì)。