在過去兩年的疫情中，默默無聞的物業(yè)管理成為城鎮(zhèn)社區(qū)“最后一百米”的見證者與服務(wù)者。由于物管行業(yè)在基層治理，以及在疫情防控中發(fā)揮的巨大作用，獲得了社會的普遍認可，各地政府紛紛出臺相關(guān)政策，推動物業(yè)管理全覆蓋。

物業(yè)行業(yè)成為“社區(qū)治理基層支柱” 物管覆蓋率疾升 

據(jù)中信證券通過貝殼網(wǎng)的底層小區(qū)公開數(shù)據(jù)調(diào)研，全國主要的24個一二線城市，物管覆蓋率從2019年的78.8%上升至92.3%，增長60.2%。物業(yè)管理接近全覆蓋。其中，品質(zhì)化項目（物業(yè)費超過2元）總的市場份額（按照金額算）占比達到71%。

5月10日，國家住建部、郵政局辦公室發(fā)文強調(diào)了給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)必要的保障和支持。鼓勵有條件的地區(qū)按照政府向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買公共服務(wù)的方式，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定補償。5月13日，北京市住建委跟進發(fā)文提出將住宅物業(yè)服務(wù)項目疫情防控工作納入社區(qū)防控體系，切實保障一線物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員必要的個人防護物品和消毒物資。

將物業(yè)行業(yè)定位為“社區(qū)治理基層支柱”，各級政府政策支持力度顯著強化，對于社區(qū)治理在疫情防控、社區(qū)養(yǎng)老托幼、智慧社區(qū)建設(shè)、老舊小區(qū)改造等方面物業(yè)將成為重要的參與力量。

2021年財報：50家上市物企總收入同比增長46.5%

二季度為財報季，截至2022年4月，A股和H股上市的國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已超50家，整體表現(xiàn)穩(wěn)定，呈現(xiàn)出強者恒強的格局。

50家上市物管公司2021年收入合計1785億元，同比增長46.5%；歸母凈利潤合計226億元，同比增長45.6%。就物業(yè)行業(yè)來說，抗周期性的特點在過去的一年中表現(xiàn)得更為突出。

從衡量企業(yè)發(fā)展的重要指標“毛利率”看，一類是高毛利率，中駿商管、祈福生活服務(wù)、新希望服務(wù)毛利率超過40%；第二類是中高毛利率，包括合景悠活、碧桂園服務(wù)在內(nèi)的21家物業(yè)公司屬于“毛利率30%”陣營，第三類為普通毛利率，保利物業(yè)（18.68%）、綠城服務(wù)（18.55%）、中海物業(yè)（17.39%）、招商積余（13.76%）。未上市的萬物云毛利率為15%。

在整體收入上，2021年的財報顯示，碧桂園服務(wù)以288.4億元收入領(lǐng)跑行業(yè)。2021年營業(yè)收入TOP10的物業(yè)企業(yè)中同比增速最高的是碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)，分別為84.9%、77.7%。營業(yè)收入TOP11-20的物業(yè)企業(yè)中同比增速最高的是合景悠活，增速為114.6%。

基礎(chǔ)物管的收入是物業(yè)公司的“基石”，其中，碧桂園服務(wù)基礎(chǔ)物管137.94億元，萬物云的基礎(chǔ)物管113.63億元。

新大正的基礎(chǔ)物管收入占總營收的比重高達92.65%，主航道清晰、獨具特點。

增值服務(wù)：小荷才露尖尖角

面向業(yè)主開展的社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域，包括但不限于家裝、社區(qū)養(yǎng)老、房產(chǎn)經(jīng)紀、社區(qū)零售、團餐、社區(qū)旅游、社區(qū)傳媒等，憑借高毛利、差異化突圍等較大想象空間，被眾多物業(yè)公司視為第二增長曲線及尋求突破的新方式。

50家物業(yè)公司2021年財報中，碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入最高，為33.28億元，其次是綠城服務(wù)（28.36億元），世茂服務(wù)（25.13億元），保利物業(yè)（23億元）等。

29家上市物企公布了社區(qū)增值服務(wù)的毛利率，平均值約為43.15%，遠高于基礎(chǔ)物業(yè)管理。

盡管經(jīng)歷了整個房地產(chǎn)業(yè)到物業(yè)管理，三道紅線、部分房企流動性風(fēng)險，從2021年下半年開始，房地產(chǎn)波動開始向物業(yè)管理傳導(dǎo)，上市股價及市值持續(xù)回落，經(jīng)過洗牌及熨平之后，物業(yè)行業(yè)上市物企平均估值已經(jīng)從34倍降至14倍。華潤萬象生活成為唯一一家動態(tài)市盈率超過40倍的物業(yè)公司，估值低于10倍的物企數(shù)量從去年6月29日的7家增加到27家。

有頭部優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)的示范效應(yīng)，整個行業(yè)的創(chuàng)新及增值服務(wù)就不會寂寞，未來從在管規(guī)模、業(yè)態(tài)分布、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、品牌和產(chǎn)品、經(jīng)營效率等方面都有很大的提升空間。

隨著房地產(chǎn)政策的持續(xù)寬松，普遍認為地產(chǎn)筑底回暖，但是，民企地產(chǎn)拿地恢復(fù)尚待時間，因此對于物業(yè)管理企業(yè)來說，一，獨立的市場拓展能力，二，增值服務(wù)新場景開發(fā)，成為物企下半場的關(guān)鍵動作。

在2021年市場拓展合約面積5000萬方以上的民企物業(yè)中，綠城服務(wù)和旭輝永升服務(wù)的獨立拓展面積，達到合約面積的60%以上。

“長期主義”，精研產(chǎn)品，對于“客戶需求”的突破性認知，才是未來物管企業(yè)能否再上層樓的核心點。

高質(zhì)量并購 專業(yè)賽道拓寬

伴隨著房地產(chǎn)主業(yè)的出清、盤整，整個物業(yè)行業(yè)的并購從2022年1月華潤萬象并購中南服務(wù)之后，市場并購按下暫停鍵。

而在近期并購有所升溫。并購數(shù)量不多，但是并購質(zhì)量穩(wěn)健，專業(yè)賽道拓寬是近期物企并購的特征。

招商積余擬5.36億元收購新中物業(yè)。公司公告擬收購新中物業(yè)67%股權(quán)，交易價款5.36億元。

新中物業(yè)是中國銀行旗下港資企業(yè)中銀集團的全資子公司；主要為銀行類金融機構(gòu)客戶提供綜合物業(yè)管理服務(wù)以及銀行輔助服務(wù)。2021年7月底，新中物業(yè)在管項目數(shù)241個，在管面積559萬方，單項目面積約2.32萬方，單面積創(chuàng)收約6.11元/平米/月，單面積創(chuàng)收略低于招商積余辦公類物業(yè)（6.66元/平米/月）。新中物業(yè)2021年凈利率9.8%，高于2021年12月公司收購的三家公司整體凈利率7%的表現(xiàn)。若對標招商積余2021年末凈利率（4.3%）、歸母凈利率水平（4.8%），當前新中物業(yè)凈利率水平遠高于招商積余凈利率。

高質(zhì)并購附加了高增長空間。目前中國銀行內(nèi)地銀行機構(gòu)總數(shù)約10382家，內(nèi)地非商業(yè)銀行機構(gòu)總數(shù)520家，中國香港、中國澳門、中國臺灣及其他國家和地區(qū)機構(gòu)550家，合計11452家。新中物業(yè)對中行機構(gòu)服務(wù)覆蓋率較低，考慮到收購后中國銀行仍間接持有新中物業(yè)33%股權(quán)，預(yù)計新中物業(yè)對中國銀行機構(gòu)服務(wù)的拓展率有望提升。

金茂服務(wù)公告收購首創(chuàng)置業(yè)旗下首置服務(wù)100%股權(quán)，對價4.5億元（其中3.15億元為全球發(fā)售所得款，1.35億元為自有資金），對應(yīng)2021年靜態(tài)PE約13.7倍；截至2021年末，首置服務(wù)在管面積280萬方，合約面積711萬方，規(guī)模中等，合管比約2.54，項目儲備充裕，未來規(guī)模擴張存在較為有效的支撐；首置服務(wù)經(jīng)營主要方向為高端住宅和高端商辦的物業(yè)管理服務(wù)，項目主要位于北京、上海、西安、成都等城市，項目定位、區(qū)域分布均與金茂服務(wù)有較高的契合度，預(yù)計此次交易在擴大金茂服務(wù)規(guī)模的同時，也將提升其項目密度，加強集約化降本增效。此次交易為央企背景的金茂服務(wù)首單并購。

東原仁知服務(wù)發(fā)布公告， 以現(xiàn)金7950萬元人民幣的代價收購浙江中都100%股權(quán)，對應(yīng)2021年P(guān)E 12.8倍，以現(xiàn)金0.62億元人民幣的代價收購湖南金典80%股權(quán)，對應(yīng)21年P(guān)E 13.2倍。浙江中都的在管面積約為480萬平方米，包括25個住宅物業(yè)項目及12個非住宅物業(yè)項目。湖南金典的在管總建筑面積約為770萬平方米，包括41個非住宅物業(yè)項目，承諾2022-2024三年累計收入和凈利潤增長不低于20%，三年合計收入不低于1.97億元，三年合計凈利潤不低于2030萬元。

有序緩行  穩(wěn)步構(gòu)建“美好生活”服務(wù)陣營

截至2022年6月17日，物業(yè)管理行業(yè)共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。

2022年6月21日，魯商生活服務(wù)通過港交所聆訊，這是今年以來第4個上市的物業(yè)股。而在此前，4月1日，萬物云正式遞交赴港上市招股書。招股書顯示，2019~2021年三年間，公司營收規(guī)模分別為139.27億元、181.45億元、237.05億元，三年實現(xiàn)增長70.21%。

在年初已遞交上市申請的龍湖智創(chuàng)生活，據(jù)瑞恩資本Ryanben Capital披露，知情人士稱龍湖智創(chuàng)生活有關(guān)計劃已獲港交所批準，計劃上市集資約10億美元(約78億港元)。

物業(yè)管理是一個既悠久，又年輕的行業(yè)，作為中國商品房市場的“售后”端，伴隨著中國城鎮(zhèn)化走過了二十年的輝煌；然而，當中國城鎮(zhèn)化發(fā)展已至存量為主、增量為輔的階段，物業(yè)管理以運營、服務(wù)、第三方拓展的“獨立性”，成為未來規(guī)?；c個性化兼具的必要條件。