經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 2021年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一次艱難的蛻變，在三道紅線、兩個(gè)上限和集中供地等政策影響下，房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債模式光環(huán)逐漸褪去，房企開(kāi)始探索新的發(fā)展模式。

什么是房地產(chǎn)發(fā)展新模式？什么樣的模式適合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)？在6月30日由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的“2022藍(lán)籌年會(huì)”上，原國(guó)務(wù)院參事、現(xiàn)國(guó)務(wù)院參事室特約研究員陳全生給出了他的闡述和解答。

陳全生表示，在當(dāng)前租售并舉的背景下，政府可以打折收購(gòu)問(wèn)題房企的竣工房屋，不僅可以救房企和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，還可以利用收購(gòu)過(guò)來(lái)的房子發(fā)展租賃型住房、分時(shí)度假、養(yǎng)老社區(qū)和職業(yè)技術(shù)教育等。

以下為陳全生演講內(nèi)容節(jié)選：

2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，今年3月，政府工作報(bào)告又提出探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租售并舉。如果要探索新的發(fā)展模式，需要對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)、發(fā)展?fàn)顟B(tài)及趨勢(shì)作出評(píng)估，才能認(rèn)識(shí)到新發(fā)展模式之重要。

今年1-5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額累計(jì)下降了31.5%，銷(xiāo)售面積累計(jì)下降了23.6%。不僅僅是商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款、新開(kāi)工施工面積、房地產(chǎn)投資到位資金等也都是負(fù)增長(zhǎng)。用商品房銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積計(jì)算出來(lái)的全國(guó)商品房均價(jià)也是負(fù)增長(zhǎng)，1-5月累計(jì)為-10.3%。

去年9月24日的央行貨幣委員會(huì)會(huì)議，以及9月29日人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)房地產(chǎn)金融座談會(huì)，兩次會(huì)議都提出要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，“兩個(gè)維護(hù)”是提振房地產(chǎn)的重要信號(hào)。

2019年10月下旬，央行在全國(guó)30省市對(duì)3萬(wàn)余戶城鎮(zhèn)居民開(kāi)展調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是城鎮(zhèn)居民擁有住房率達(dá)96%，戶均1.5套。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是，2020年第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)人均住房建筑面積41.76平方米。

《十四五》規(guī)劃綱要提出：加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。我認(rèn)為這是非常重要的。目前我們出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)的各項(xiàng)寬松政策，基本都是針對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的，沒(méi)有在租賃市場(chǎng)上有什么配套措施，所以我認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展確實(shí)有個(gè)新模式轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。

到底怎么轉(zhuǎn)型？我認(rèn)為，“有房住”不等于“有住房”，政府應(yīng)該保證“人人有房住”，但是保證不了“家家有住房”，“居住需求”和“買(mǎi)房需求”不是一回事。

發(fā)達(dá)國(guó)家大城市、特大城市的租房占比是40%-60%，我們2019年城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率就達(dá)96%（央行的一個(gè)調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù)）。過(guò)去，有一句話叫“市場(chǎng)管商品房，政府管保障房”，其實(shí)，政府不僅要管商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，還要管租賃房的租賃市場(chǎng)，要管好兩個(gè)市場(chǎng)。當(dāng)然，管的是市場(chǎng)規(guī)則和秩序。政府最重要的職能是為租房都租不起的低收入居民提供保障房——即廉租房。

要按照十四五規(guī)劃綱要的要求，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。要把單一對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)的調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)殇N(xiāo)售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)并重的調(diào)控，把買(mǎi)房的調(diào)控轉(zhuǎn)為買(mǎi)房和租房并舉的調(diào)控，把租房作為一種生活方式，做到租房也能樂(lè)業(yè)，把那些買(mǎi)不起或者暫時(shí)買(mǎi)不起大房、好房的居民從銷(xiāo)售市場(chǎng)引導(dǎo)到租賃市場(chǎng)。

構(gòu)建“出租受獎(jiǎng)勵(lì)，閑置被處罰”的制度安排，保證租住者與買(mǎi)房者的利益均等，人們就會(huì)根據(jù)收入水平、居住環(huán)境、上班遠(yuǎn)近等，對(duì)租房還是買(mǎi)房做出理性的選擇。

2010年時(shí)，我曾提出一個(gè)16字的方針，即“允許買(mǎi)房、限制賣(mài)房、獎(jiǎng)勵(lì)租房、閑置罰款”，建議限賣(mài)不限買(mǎi)，你有錢(qián)，買(mǎi)多少房都行；但是限賣(mài)，打擊房地產(chǎn)投機(jī)，不是打擊其買(mǎi)，而是打擊賣(mài)。

怎么打擊？買(mǎi)房后一年就賣(mài)的，差價(jià)的95%國(guó)家收走；兩年賣(mài)，差價(jià)的85%國(guó)家收走，三年75%，四年65%，五年55%，五年以后隨便，再不讓賣(mài)，就憋死了。利用增值收益稅遞減的辦法，首先準(zhǔn)確鎖定投機(jī)者，然后根據(jù)投機(jī)程度不同，給予不同力度的打擊，最終是保護(hù)和釋放了住房剛需。

當(dāng)然，市場(chǎng)體制下是買(mǎi)賣(mài)自由，限制賣(mài)房也是不對(duì)的；但當(dāng)出現(xiàn)過(guò)度投機(jī)的時(shí)候，政府就應(yīng)出手，給予打擊，等調(diào)整期過(guò)后，調(diào)整回來(lái)就是了。所以我說(shuō)允許買(mǎi)房，限制賣(mài)房。

讓人家買(mǎi)了，又不讓人家賣(mài)，總得給一條出路，所以叫做獎(jiǎng)勵(lì)租房。把房子租出去，租金所得稅全免，其他所得稅也減三分之一，若租給低收入的人，所得稅減半，或更多優(yōu)惠。

這樣的好處有三：一是利用一部分老百姓的錢(qián)給另一部分老百姓解決“有房住”；二是讓老百姓合理合法獲得財(cái)產(chǎn)性收入，擴(kuò)大了中產(chǎn)階層；三是讓低收入家庭散居、混居在社會(huì)中，避免集中引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。

市場(chǎng)也有失靈的時(shí)候。買(mǎi)了房，不賣(mài)不租也不住，閑置。政府就要行政干預(yù)。

二戰(zhàn)后，德國(guó)住房異常緊張。德國(guó)立法規(guī)定房屋閑置屬違法行為。閑置三個(gè)月就要被罰款和拘役三個(gè)月，常年閑置，政府就組織流浪漢入住?，F(xiàn)在德國(guó)雖然不是這樣了，但住房閑置則要受懲罰，如有的州規(guī)定，閑置六個(gè)月，罰款5萬(wàn)歐元。我們可以借鑒德國(guó)現(xiàn)在的罰款做法。

一位德國(guó)房地產(chǎn)老總曾問(wèn)我，為什么中國(guó)的土地不允許閑置，但是卻允許房屋閑置？房屋閑置是雙重的閑置，一是土地閑置，二是房產(chǎn)閑置。受他的啟發(fā)，我提了這個(gè)16字的調(diào)控政策。我認(rèn)為，這對(duì)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制有意義，對(duì)探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式也有意義。

對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，想提一個(gè)建議：政府出資，打折購(gòu)買(mǎi)那些瀕臨破產(chǎn)房企的竣工房屋，買(mǎi)下來(lái)只租不售，20年租期，加快培育租賃市場(chǎng)，健全租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)，比較高檔的住房可作為人才引進(jìn)房。

美國(guó)次貸危機(jī)是，政府五折收購(gòu)“房利美”和“房地美”兩家房地產(chǎn)公司。

這是一個(gè)總的建議，可分三條小建議：

一是政府出資，打折購(gòu)買(mǎi)有一定旅游資源的三四線城市竣工的房屋，發(fā)展分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店，60萬(wàn)元的房產(chǎn)可以打折收購(gòu)。再賣(mài)給12個(gè)人，每人5萬(wàn)元，具有一個(gè)月的產(chǎn)權(quán)?？梢赞D(zhuǎn)讓?zhuān)梢岳^承。同時(shí)，成立分時(shí)度假旅游公司，把這些房子利用起來(lái)，既避免了房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，又降低了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，還發(fā)展了地方的旅游產(chǎn)業(yè)。

二是政府出資，打折購(gòu)買(mǎi)三四線城市瀕臨破產(chǎn)房企的竣工房屋，用于養(yǎng)老事業(yè)，將其改造成養(yǎng)老院，低價(jià)出租給民營(yíng)企業(yè)、國(guó)有民營(yíng)，以解公立養(yǎng)老院不足之需。在適宜的地區(qū)，可請(qǐng)大醫(yī)院或醫(yī)學(xué)院建立分院，建設(shè)一批健康養(yǎng)老社區(qū)。

三是政府出資，打折購(gòu)買(mǎi)三四線城市瀕臨破產(chǎn)房企的竣工房屋，發(fā)展職業(yè)技術(shù)教育學(xué)校（院），地方政府以房屋出資，大企業(yè)出設(shè)備和實(shí)習(xí)老師，職業(yè)教育學(xué)院出理論教員和學(xué)校管理者，還能夠利用上國(guó)家5000億元職業(yè)教育資金。

后兩條建議中強(qiáng)調(diào)，要打折購(gòu)買(mǎi)“三四線城市瀕臨破產(chǎn)房企的竣工房屋”，主要是化解房企破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和銀行債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。剛才講分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店，可請(qǐng)中國(guó)旅游協(xié)會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)聯(lián)手，請(qǐng)各省的分會(huì)在本省范圍內(nèi)選擇三到五個(gè)城鎮(zhèn)，一是具有一定旅游資源的，二是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)比較高的，三是影響地方金融安全的，四是地方政府又有意培養(yǎng)發(fā)展旅游事業(yè)，并給優(yōu)惠政策的。

子女花5萬(wàn)元，買(mǎi)下一個(gè)月的產(chǎn)權(quán)，送給爸爸媽媽當(dāng)金婚、銀婚禮物，也不是件難事，比在海南買(mǎi)房子，住半年，閑半年強(qiáng)得多。12個(gè)人購(gòu)買(mǎi)是全款購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)則是打折購(gòu)買(mǎi)（屬破產(chǎn)重組資產(chǎn)），所得款項(xiàng)可以還給銀行，還可重新抵押，獲得分時(shí)度假公司的運(yùn)營(yíng)資金。

如果有20-30個(gè)城市運(yùn)作成功，就可以和國(guó)外上千個(gè)分時(shí)度假交換平臺(tái)對(duì)接，互換城市度假，既可發(fā)展中國(guó)到境外的旅游，也可把外國(guó)人引到中國(guó)的中小城市旅游。中國(guó)有1400多個(gè)縣城、2萬(wàn)多個(gè)鎮(zhèn)，搞出三、五十個(gè)具有旅游資源的縣鎮(zhèn)并不難。