經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 符小茵 6月30日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的2022年第19屆藍(lán)籌年會(huì)開(kāi)幕，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛做了關(guān)于房企如何擺脫困境、轉(zhuǎn)型發(fā)展的分享。

倪鵬飛以“三降三保三轉(zhuǎn)”概括當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)擺脫困境、構(gòu)建新發(fā)展模式的路徑，其中“三降”指降增量、降資產(chǎn)、降存量；“三保”指保證一定利益、保證穩(wěn)健發(fā)展、保證良性循環(huán)；“三轉(zhuǎn)”指從粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向精細(xì)經(jīng)營(yíng)，從開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向增值服務(wù)，從重視增量轉(zhuǎn)向重視存量。他認(rèn)為，轉(zhuǎn)型雖然面臨重重困難，但仍不乏機(jī)會(huì)。

具體來(lái)說(shuō)，倪鵬飛認(rèn)為，住房社區(qū)服務(wù)是10萬(wàn)房企的新藍(lán)海。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，房企爆雷不斷，房企尤其是10萬(wàn)中小房企生存艱難的時(shí)候，照進(jìn)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的不僅有一縷微光，還有一片巨大的藍(lán)海即住房衍生服務(wù)業(yè)。

住房衍生服務(wù)業(yè)內(nèi)容很多，并且可以無(wú)限地細(xì)分，比如社區(qū)服務(wù)又可以涵蓋教育、健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化等，未來(lái)這些和人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、新材料、新能源結(jié)合在社區(qū)落地也會(huì)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)?？傊稽c(diǎn)，轉(zhuǎn)型不易，有規(guī)律可循，專(zhuān)精特新、細(xì)分賽道、持之以恒，就能迎來(lái)豁然開(kāi)朗的新空間。

以下內(nèi)容根據(jù)演講整理：

房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展模式，概括起來(lái)有“三新”：新動(dòng)力、新方式、新業(yè)態(tài)。也就是我們要建立一個(gè)以?xún)?nèi)生力量為根本動(dòng)力，以?xún)?nèi)涵發(fā)展為主要方式，以存量服務(wù)為業(yè)態(tài)重點(diǎn)，穩(wěn)定健康、良性循環(huán)、綠色智慧的高質(zhì)量發(fā)展新模式。

所謂內(nèi)生增長(zhǎng)，就是在發(fā)展動(dòng)力上主要依靠自身力量，而不是依靠外部力量。過(guò)去的發(fā)展是靠杠桿、外部資金、外部力量驅(qū)動(dòng)的，這當(dāng)然有利于行業(yè)快速發(fā)展，在那個(gè)階段可能有一定的必要性，但也帶來(lái)了很大的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)入以股權(quán)而不是以債權(quán)為主，以低杠桿、穩(wěn)速度而不是高周轉(zhuǎn)為模式。這個(gè)動(dòng)力的改變還會(huì)形成一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制：過(guò)去依靠外力的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)檫\(yùn)用的不是自身的錢(qián)，所以在決策上就敢于冒險(xiǎn)，現(xiàn)在如果損失由股東承擔(dān)，那么企業(yè)在決策時(shí)就會(huì)更謹(jǐn)慎。

所謂內(nèi)涵發(fā)展就是通過(guò)提升質(zhì)量，使用精細(xì)化管理，運(yùn)用智能化技術(shù)來(lái)改變過(guò)去粗放式的發(fā)展方式。新業(yè)態(tài)，就是以存量服務(wù)為發(fā)展重點(diǎn)。過(guò)去20多年，我們處在住房短缺的時(shí)代，因此需要大規(guī)模建設(shè)住房，但現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的飽和時(shí)代。盤(pán)活存量才有潛力，重點(diǎn)要在存量基礎(chǔ)上提升服務(wù)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的增值，滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)多樣化、高質(zhì)量、美好居住生活的需求。

為什么要探索新發(fā)展模式？這由問(wèn)題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向決定。問(wèn)題導(dǎo)向就是高杠桿、高周轉(zhuǎn)的外生發(fā)展模式給地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了高風(fēng)險(xiǎn)，甚至惡性循環(huán)，為了解決這個(gè)問(wèn)題就要改變這個(gè)模式。目標(biāo)導(dǎo)向則是，我們?cè)诨咀》啃枨蟮玫綕M足以后，轉(zhuǎn)向了高質(zhì)量的需求，多樣化的需求，綠色的需求，智能的需求，健康的需求，因此房地產(chǎn)的供給也應(yīng)該轉(zhuǎn)向滿足這種需求。

至于如何構(gòu)建新發(fā)展模式。我認(rèn)為有“3個(gè)三”：三降、三保、三轉(zhuǎn)。第一，通過(guò)三降實(shí)現(xiàn)生存。先活下來(lái)是現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問(wèn)題，辦法是降增量、降資產(chǎn)、降存量。降增量就是減少新房開(kāi)發(fā)；降資產(chǎn)就是出售資產(chǎn)，出售股權(quán)；降存量就是加快施工，加快銷(xiāo)售。

對(duì)于房企，上述求生選項(xiàng)中，有些是可主動(dòng)作為的，比如減少新房開(kāi)發(fā)和增加銷(xiāo)售。償還債務(wù)方面，房企相對(duì)也有一定主動(dòng)性，因?yàn)閭鶛?quán)人現(xiàn)在面臨陷入被動(dòng)的局面，這給房企帶來(lái)了一些談判空間。

基于這些困難和機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)三降著重要抓兩點(diǎn)，第一是收縮戰(zhàn)線，第二是調(diào)整債務(wù)，比如展期、轉(zhuǎn)變債務(wù)結(jié)構(gòu)、用資產(chǎn)抵債等。

其次是通過(guò)三保實(shí)現(xiàn)發(fā)展。目前沒(méi)有陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)，如果還想繼續(xù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域堅(jiān)守下去，應(yīng)該按照新的發(fā)展模式，做好“三保”：保證一定利益，保證穩(wěn)健發(fā)展，保證良性循環(huán)。

事實(shí)上，想堅(jiān)守在房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著很大的困難，因?yàn)槭袌?chǎng)處于萎縮期，價(jià)格在下降，風(fēng)險(xiǎn)在加大，利潤(rùn)在下降，成本在上升。但也不是沒(méi)有機(jī)會(huì)，目前雖然總體是飽和的，但還有兩個(gè)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。從購(gòu)房者群體結(jié)構(gòu)上來(lái)看，戶(hù)籍居民的改善性需求和常住非戶(hù)籍居民的自住需求還有待滿足，這兩方面還有一定機(jī)會(huì)，數(shù)量上也比較可觀。從空間結(jié)構(gòu)上來(lái)看，都市圈、城市群、中心城市這些經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較好的區(qū)域，可能會(huì)有繼續(xù)增長(zhǎng)的潛力，另外在總體飽和的城市，其中心區(qū)域、特別好的片區(qū)還有一定的居住需求。

解決這些問(wèn)題皆要選準(zhǔn)區(qū)位。在住房短缺的時(shí)代，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱。但未來(lái)區(qū)位重要性會(huì)變得更加突出。此外還要控制成本，未來(lái)價(jià)格緩降的情況下，如果成本不能得到有效控制，利潤(rùn)便沒(méi)有保障；要細(xì)分市場(chǎng)，既使不做其他的轉(zhuǎn)型，仍以開(kāi)發(fā)為主業(yè)，也要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行精確的定位，抓住結(jié)構(gòu)性的潛力購(gòu)房群體。

最后是通過(guò)三轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，包括轉(zhuǎn)變方式，從原來(lái)的粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向精細(xì)的智慧經(jīng)營(yíng)；轉(zhuǎn)變業(yè)態(tài)，從原來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向增值服務(wù)；轉(zhuǎn)重點(diǎn)，從原來(lái)以增量為主轉(zhuǎn)向以存量為主，重視存量。這個(gè)轉(zhuǎn)型也很困難，困難在于轉(zhuǎn)型舊改利潤(rùn)相對(duì)要低，牽扯到的利益和關(guān)系比較多，風(fēng)險(xiǎn)也更大。租賃市場(chǎng)有很大的空間，但是目前投資租賃的利潤(rùn)相當(dāng)?shù)?，并且資金要求非常高。其他的業(yè)態(tài)諸如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也有門(mén)檻。

住房社區(qū)服務(wù)是10萬(wàn)房企的新藍(lán)海。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，房企爆雷不斷，房企尤其是10萬(wàn)中小房企生存艱難的時(shí)候，照進(jìn)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的不僅有一縷微光，還有一片巨大的藍(lán)海即住房衍生服務(wù)業(yè)。住房衍生服務(wù)業(yè)內(nèi)容很多，并且可以無(wú)限地細(xì)分，比如社區(qū)服務(wù)又可以涵蓋教育、健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化等，未來(lái)這些和人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、新材料、新能源結(jié)合在社區(qū)落地也會(huì)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)。同時(shí)為了滿足城鎮(zhèn)居民多樣化、高質(zhì)量、美好的居住生活需求，實(shí)現(xiàn)住有宜居，也需要無(wú)數(shù)專(zhuān)業(yè)化、高質(zhì)量的專(zhuān)精特新服務(wù)。

至于中小房企要怎么發(fā)展，我認(rèn)為就是專(zhuān)一化，走專(zhuān)精特新道路：在房地產(chǎn)衍生服務(wù)的某一個(gè)環(huán)節(jié)，探索出初步的成效然后深入下去，變成專(zhuān)業(yè)化后，再擴(kuò)大規(guī)模，擴(kuò)大服務(wù)。規(guī)模大不一定指產(chǎn)業(yè)各個(gè)鏈條都健全，也可以是某一個(gè)環(huán)節(jié)上，某一個(gè)服務(wù)產(chǎn)品上的占有率大。

為什么轉(zhuǎn)型重要？因?yàn)槲覀冇?0萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，其中很多都是中小型的，他們大部分在當(dāng)下都面臨困境，因而需要擺脫困境，謀求發(fā)展。這背后還涉及大量的就業(yè)問(wèn)題、民生問(wèn)題、家庭和諧問(wèn)題，因此轉(zhuǎn)型是特別重要的。此外，房地產(chǎn)領(lǐng)域也具備轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件，有一定的信息平臺(tái)、技術(shù)手段和市場(chǎng)渠道。

轉(zhuǎn)型很難但也有規(guī)律可循，關(guān)鍵是選準(zhǔn)方向，聚焦一點(diǎn)，持之以恒，突破幾道門(mén)檻，這樣就能迎來(lái)豁然開(kāi)朗的新空間。如果10萬(wàn)甚至更多企業(yè)致力于專(zhuān)一化、高質(zhì)量發(fā)展，那么不僅能自己轉(zhuǎn)型成功，還能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，滿足人民對(duì)美好居住生活的向往。