（圖片來源：丁文婷/攝）

經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 丁文婷 自6月6日售樓處復(fù)工，上海市閔行區(qū)新盤華發(fā)四季半島的銷售李萌和同事們已經(jīng)在售樓處睡了10天。“10號才過會，就通知13號要開啟認(rèn)籌，我們都有點(diǎn)措手不及。”

工作日，不到一個小時的時間里，李萌就接了8個電話，在人聲鼎沸的售樓處里，李萌一邊向前來看房的購房者們解釋，一邊不斷給電話那端想來看房的客戶“排期”。而售樓處門口驕陽下，還站著十幾名等候入場的看房人。

售樓處外排隊(duì)等待看房 丁文婷/攝

同樣的熱鬧景象也在招商璀璨城市、天匯世紀(jì)璽、顓橋紫薇城市等上海多個二批次甚至三批次新房的售樓處上演。多位銷售告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，售樓處的接待時間由過去的晚上5點(diǎn)調(diào)整至9點(diǎn)。

隨著一批次剩余項(xiàng)目陸續(xù)認(rèn)籌開盤和二批次新盤入市，上海自3月末開啟的樓市“冰封”局面被打破。

今年上海第二批新房推出46個新項(xiàng)目將供應(yīng)超過13000套房源，近150萬平方米。相比于首批入市的33盤、11800套左右的房源，整體供應(yīng)量有所增加。但受到疫情影響，新房入市節(jié)奏被整體拖慢，2021年，二批次新房在4月下旬就已經(jīng)官宣入市，而今年則遲到了近40天。下半年開始，政府排期、開發(fā)商和購房者都將進(jìn)入搶跑入場階段。

加速入場

6月5日，第一批次最后一個新盤，位于閔行華漕的柏悅前灣開啟認(rèn)籌，這也是上?；謴?fù)后首個重開認(rèn)購的新盤。柏悅前灣認(rèn)籌結(jié)束當(dāng)天，第二批次47個樓盤即“官宣”入場。

而還未等柏悅前灣開盤，在二批次新房官宣僅2日后，4個樓盤即開啟認(rèn)籌，其中一個樓盤的銷售人員介紹，現(xiàn)在不驗(yàn)資了，馬上認(rèn)籌，來不及了。“因?yàn)楸容^著急，據(jù)我所知這批次新房都不再凍資”。

“我們這次不僅不凍資、不驗(yàn)資，也不要資金證明。”原來社保單是一定要拉的，現(xiàn)在也不要了，由房產(chǎn)局那邊直接確認(rèn)，李萌表示。“這是過去從未有過的情況。”認(rèn)籌期間，售樓處開始24小時不打烊地接待客戶。

雖然售樓處時間緊湊，忙碌異常，但對購房者而言，看房仍然不是一件容易的事情，尤其是在一些熱門樓盤。

購房者楊洋告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，一些項(xiàng)目不僅要求提供正式認(rèn)籌時才需要的全套資料才有資格前往售樓處，即使提供全了也不一定能排到。

楊洋想看浦東外環(huán)的一個新盤，但被告知，當(dāng)周只對之前驗(yàn)資的客戶開放看房，不接待新訪。樓盤銷售人員告訴他，該項(xiàng)目疫情期間的蓄客量已經(jīng)近2000組，什么時候能排到說不準(zhǔn)。

虹口區(qū)內(nèi)環(huán)新盤招商虹璽的一位銷售人員表示，想看房不僅要先提供戶口本、結(jié)婚證等證件，還需要提供產(chǎn)調(diào)、社保單或稅單、征信報告、一年內(nèi)的銀行流水單等共11項(xiàng)材料，此外首套和二套購房者需要分別提供440萬和880萬元的資金證明，通過審核后，方可排期前往售樓處。但因?yàn)榕R近認(rèn)籌，時間太近也不一定保證能看上。

“這只是來售樓處看沙盤，樣板房還沒造好。”該名銷售人員補(bǔ)充。

“除了一些已經(jīng)開過的樓盤，大部分項(xiàng)目的售樓處都沒做好。”大虹橋板塊銷售人員江心說，我們臨時展廳還是借用去年開過的其他項(xiàng)目，售樓處和樣板房預(yù)期要認(rèn)籌前才能造好。

項(xiàng)目的樣板房都要認(rèn)籌后、開盤前才能看到，這意味著某種程度的“盲選”。在聯(lián)系了大虹橋、浦東閔行等多個項(xiàng)目均無法看房后，“無房可看”的楊洋給閔行一個項(xiàng)目轉(zhuǎn)去了認(rèn)籌款。“這也是我唯一看到樣板房的項(xiàng)目，幾百萬的東西我不敢盲買”。

爭分奪秒下的壓縮與放量

即使銷售們再“爭分奪秒”，也很難滿足購房者的看房需求，一方面是因?yàn)榉酪咭?，每個樓盤都有嚴(yán)格的限流。江心說，我們一共有30多名銷售，每天一個人只能分到4組帶看名額。“房管局會通過查看售樓處的監(jiān)控進(jìn)行監(jiān)管，我們得很嚴(yán)格遵守”。

另一方面也是時間短導(dǎo)致客戶集中，李萌表示，項(xiàng)目認(rèn)籌時間已經(jīng)由之前6.5天縮短成4.5天。開盤時間也被安排到認(rèn)籌結(jié)束后的第10天，而以往至少20天，時間縮短了一半。“我們項(xiàng)目的線上認(rèn)籌系統(tǒng)幾乎是趕在認(rèn)購前一天才完全搭建好”。

從過會到銷售的各個節(jié)點(diǎn)都被壓縮了，顓橋紫薇花園的一位銷售人員表示，“原本認(rèn)籌結(jié)束后，政府評定積分，審核材料等時間是比較長的”，而現(xiàn)在，新房認(rèn)購公示期由之前3天調(diào)整為1天，限購查詢由7天調(diào)整為5天，計分審核由7天調(diào)整為5天，未觸發(fā)積分的計分審核天數(shù)為0天。“雖然我們預(yù)計在第三批次才上，但現(xiàn)在每批次連得非常緊，可能就是再過半個月的事。”

不僅在銷售環(huán)節(jié)加速，為了加速推盤，上海一直以來在全國都算嚴(yán)格的“建筑封頂才能取預(yù)售證”也悄然發(fā)生了變化。

一個即將在三批次入市項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，自己在5月份還處于封控時就接到了相關(guān)通知。“以前澆筑樓體要求封頂才取證，現(xiàn)在只要達(dá)到樓體主體結(jié)構(gòu)的三分之一就可以申請預(yù)售許可證了”。

“如果不是改為1/3可以取證，我們今年大部分房源都上不了。”江心表示，即使按照調(diào)整后的規(guī)定，我們第二批也要延后到10月份，第三批只能放在年底推出，時間緊迫。“無論如何，今年整個盤肯定都要賣完的”。

2021年，上海推出6個批次共計83472套房源（含7個名單外的項(xiàng)目），總計供應(yīng)面積超過900萬方。這意味著到今年年底的半年內(nèi)，需要排隊(duì)入市的新房多達(dá)數(shù)萬套。

“供應(yīng)量增大，加上集中入市的擠壓都會對樓盤認(rèn)籌量造成比較大影響。”江心在大虹橋多個樓盤都做過銷售，她算了一筆賬，去年大虹橋一年的推量是2000多套，但是今年一個批次里就有2000多套大虹橋的推量。江心表示，按照目前的進(jìn)度我們第一批可能要7月下旬才能開。“這意味著5個月的時間要上三批，近2000套房子都要在今年推出來”。

而供應(yīng)量增大的同時，購房入圍門檻也在降低。經(jīng)濟(jì)觀察報注意到，此次二批次新盤認(rèn)購金由20%減少到10%。入圍比例也有相應(yīng)提升。此前，內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤入圍比為2.5、內(nèi)外環(huán)間為2、外環(huán)外為1.8或1.3。經(jīng)濟(jì)觀察報注意到，目前在認(rèn)籌中的10個外環(huán)外項(xiàng)目中，僅有寶山一個項(xiàng)目認(rèn)籌比為1.3，其余項(xiàng)目均為1.8。位于臨港的6個項(xiàng)目，入圍比均設(shè)定為1.8，而在此前的四個批次中，臨港推出的所有項(xiàng)目入圍比均為1.3。

冷熱分化

雖然“看房難求”的現(xiàn)狀在某種程度上造成新房市場的火爆景象，但在已經(jīng)認(rèn)籌樓盤中，冷熱不均同樣顯著。

截至6月17日，在二批次首日開啟認(rèn)籌的樓盤中，位于楊浦區(qū)的仁恒海上源不到400套房源已經(jīng)吸引超過1700組認(rèn)籌，認(rèn)購率超過400%。位于虹口的招商虹璽認(rèn)購率也超過300%。位于閔行顓橋的華發(fā)四季半島雖然地處外環(huán)，但熱度也不低，以超過200%的認(rèn)籌率觸發(fā)積分。

而在6月15日同時開啟認(rèn)購的9個項(xiàng)目中，只有位于楊浦區(qū)的中企云萃江灣224組房源吸引了超過430組認(rèn)籌，認(rèn)籌比例近200%，即將觸發(fā)積分。超過半數(shù)項(xiàng)目在兩天時間里認(rèn)籌比例不足50%，位于臨港、青浦朱家角、奉賢等遠(yuǎn)郊片區(qū)的多個項(xiàng)目認(rèn)籌率均只有10%-40%之間。

“看盤前驗(yàn)資數(shù)、蓄客量多也說明不了什么問題，晚一天開盤可能就有一批客戶流失。”江心表示，“就像我們雖然有超過1500組驗(yàn)資，但有些客戶驗(yàn)資可能不來搖，有些可能被消化掉了，真正的熱度要在認(rèn)籌時才能體現(xiàn)。”

即使在網(wǎng)紅盤聚集地大虹橋，江心仍然覺得今年的形勢有些不明朗。她介紹，就目前售樓處收集到的客戶來看，65分以下占絕大多數(shù)，大部分在60-62分。而這一熱度遠(yuǎn)比不上去年同一區(qū)域的一些項(xiàng)目。“去年大虹橋的項(xiàng)目很多都在65分以上，68分也不缺”。

“我們本來想干脆盲開算了，但是怕認(rèn)籌數(shù)據(jù)不好。”江心解釋，其所在項(xiàng)目原本計劃6月底開，但樣板房還在趕工，只能選擇7月下旬入市。“大虹橋板塊率先認(rèn)籌的柏悅前灣就是純盲開，而認(rèn)籌率只有138%，熱度不及預(yù)期。”她表示，在當(dāng)前供應(yīng)量大，扎堆入市的情況下，我們也意識到盲開是非常冒險的選擇。

閔行另一熱門板塊的銷售人員也表示，其所在銷售團(tuán)隊(duì)分析，從樣板房到開啟認(rèn)籌不到一個月時間，而項(xiàng)目批次就要開1000套房源，按照1.8比例，要積累1800組客戶，是根本來不及的。“數(shù)據(jù)上都分析得出，認(rèn)籌量基本上是不會觸發(fā)積分”。

內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目因?yàn)楸容^稀缺，整體熱度還可以，但可能郊區(qū)一些不觸發(fā)積分或者和周邊二手房沒有明顯倒掛的樓盤去化就可能不是那么理想，上述房企營銷負(fù)責(zé)人分析。

新房冷熱分化同時，二手房市場仍未恢復(fù)。

根據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，6月1日-5日，單周帶看量恢復(fù)至此前35%的水平，單周成交量恢復(fù)至此前30%的水平。一位在五大新城經(jīng)營多家門店的中介負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，就我們門店來看，整體成交量只恢復(fù)到了此前的3成。

上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從掛牌量來看，前2個月封控期間的新增掛牌量較低，僅有常規(guī)水平的10%左右，但六月第一周的單周新增掛牌量已經(jīng)恢復(fù)至此前的六至七成左右。“掛牌量在陸續(xù)恢復(fù)，但成交還沒起來。”一家位于松江九亭的連鎖中介人士表示，“老舊小區(qū)，尤其是一些不帶學(xué)區(qū)的掛牌量明顯增多，次新或者一些品質(zhì)好的小區(qū)掛牌價則反而上浮了一些”。

（文中李萌、江心、楊洋為化名）