經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶 隨著6月上旬上海首批集中供地落幕，全國22個(gè)城市完成2022年的第一批次供地，部分城市完成第二批集中供地，根據(jù)中指云統(tǒng)計(jì)，截至6月14日，22個(gè)城市集中供地累計(jì)成交2767億元。

土地市場上，一支地域色彩格外濃重的房企隊(duì)伍——閩系房企再一次引起關(guān)注，它們以453億元的拿地金額占據(jù)了16.4%的份額，其中廈門建發(fā)更是以324億元的拿地金額名列拿地榜的榜首。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，閩系房企是一個(gè)有著鮮明特色的群體，很長時(shí)間里，地王、黑馬、高杠桿等標(biāo)簽讓它們在房地產(chǎn)行業(yè)崛起過程中大放異彩；而銷售額注水、債券違約、爆雷等標(biāo)簽也讓其中一些閩系房企在這一輪降杠桿中黯然失色。

以2020年泰禾爆雷為引子，截至目前，除了旭輝、金輝、中駿等房企外，至少有9家閩系房企或發(fā)生公開債券、非標(biāo)等債務(wù)違約行為，或?qū)Φ狡诩盎厥蹅M(jìn)行展期，閩系房企元?dú)獯髠?/p>

與此同時(shí)，以建發(fā)、國貿(mào)、象嶼、聯(lián)發(fā)等為首的新一代閩系房企開始崛起，尤其是建發(fā)，2020年首次突破千億規(guī)模，目前已穩(wěn)居中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜15強(qiáng)，成為這一輪降杠桿以來發(fā)展最為迅猛的房企。

發(fā)展迅猛

在剛剛落幕的上海首次集中供地中，建發(fā)格外引人注目，獨(dú)力以22億元獲得金山新城地塊，又聯(lián)合華發(fā)以56.4億元價(jià)格在閔行獲得兩幅居住用地。三幅土地拿地總價(jià)達(dá)到了78億元，權(quán)益拿地金額達(dá)到了50.2億元。

除了建發(fā)，在上海這次集中土拍中，廈門象嶼地產(chǎn)與招商蛇口聯(lián)合以40.4億元競得閔行吳涇地塊；廈門國貿(mào)以23.2億元將松江佘山地塊收入囊中。

建發(fā)、象嶼和國貿(mào)均為廈門市國企。

在大本營廈門，2022年截至6月16日，累計(jì)出讓18幅宅地，成交金額352億元，建發(fā)、國貿(mào)、象嶼和聯(lián)發(fā)四家貢獻(xiàn)了195億元。其中建發(fā)一家獲取其中5幅，貢獻(xiàn)了145億元拿地金額，國貿(mào)獲取2幅，象嶼和聯(lián)發(fā)各獲取1幅。

如果說2021年集中供地還是民企和國企平分秋色，那么2022年集中供地幾乎完全是國企和央企的天下。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至6月14日，22個(gè)城市累計(jì)成交2767億元，前20名中，只有濱江和龍湖兩家民企。

在2022年的土地市場中，建發(fā)無疑是最耀眼的房企之一，同花順數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日，建發(fā)累計(jì)拿地24宗，拿地金額達(dá)到384.5億元，成為2022年拿地金額支出最多的房地產(chǎn)企業(yè)。

實(shí)際上，2016年以來，建發(fā)就一直保持著較高的拿地力度，2017-2021年拿地銷售比分別為107%、56%、68%、82%和66%。DM數(shù)據(jù)顯示，2022年前5個(gè)月，建發(fā)的拿地銷售比也超過100%，依然保持著激進(jìn)的拿地姿態(tài)。

得益于此，建發(fā)銷售金額也逐漸進(jìn)入快車道，2019年建發(fā)權(quán)益銷售金額首次突破500億元，此前則一直徘徊在100億-300億元級別。2020年，權(quán)益銷售金額達(dá)到了907億元，2021年達(dá)到1300億元，晉升千億房企序列。

按照權(quán)益銷售金額來看，從百億到千億，建發(fā)用了4年時(shí)間，而且是在全國性房地產(chǎn)調(diào)控收緊的背景下。同為閩系房企的旭輝用了5年時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)最早的黑馬房企融創(chuàng)用了6年時(shí)間。

建發(fā)快速發(fā)展的同時(shí)，同門兄弟聯(lián)發(fā)集團(tuán)也在一路向前，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年聯(lián)發(fā)集團(tuán)以598億元合約銷售額位列房地產(chǎn)銷售金額59名；同為廈門國企的國貿(mào)地產(chǎn)以406億元合約銷售金額位列72名。

在中指院發(fā)布的2021年房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜上，聯(lián)發(fā)以635億元銷售額位列55名，國貿(mào)以481億元名列67位。另一家廈門房企象嶼地產(chǎn)，在克而瑞和中指院的排名均在百位以上，相比而言較為落后。

4家廈門國企中，建發(fā)和聯(lián)發(fā)同屬廈門建發(fā)集團(tuán)，象嶼地產(chǎn)為象嶼集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，國貿(mào)地產(chǎn)則為廈門國貿(mào)集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，建發(fā)集團(tuán)、象嶼集團(tuán)和國貿(mào)集團(tuán)均為財(cái)富世界500強(qiáng)企業(yè)。

從財(cái)報(bào)來看，近年規(guī)模相對較小的國貿(mào)和象嶼也開始加大房地產(chǎn)投資力度，2021年國貿(mào)拿地金額超過300億元，象嶼在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資也達(dá)到了273億元，均創(chuàng)造了各自公司發(fā)展的歷史紀(jì)錄。

成長的秘密

建發(fā)望京養(yǎng)云是建發(fā)在北京的第一個(gè)項(xiàng)目，在2021年北京首批集中供地中以28億元價(jià)格獲取，住宅樓面價(jià)為5.7萬元/平方米，政府持有20%產(chǎn)權(quán)，該項(xiàng)目也是執(zhí)行北京首批高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的項(xiàng)目之一。

北京2021年首批集中供地中，崔各莊累計(jì)成交3幅土地，另外2幅被華潤保利金地聯(lián)合體和招商蛇口北京城建聯(lián)合體分別獲取。三個(gè)地塊同時(shí)成交，也意味著將在差不多時(shí)間入市，形成競爭格局。

實(shí)際上，這一區(qū)域的競爭要更為激烈，附近一同成交的還有金盞2幅土地，以及東壩和豆各莊各1幅土地，加上金盞中海項(xiàng)目以及孫河的幾個(gè)項(xiàng)目，附近新項(xiàng)目達(dá)到10個(gè)左右，未來入市競爭異常激烈。

一位建發(fā)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在同一區(qū)域供大于求的背景下，開盤越早越有利，之前保利在朝陽王四營的項(xiàng)目大獲成功亦因?yàn)殚_盤較早，將大部分客戶收割了，等其同區(qū)域其他項(xiàng)目開盤后，面臨去化困難。

2021年9月，與建發(fā)一同拿地的望悅佳園和招城雅苑兩個(gè)項(xiàng)目先后拿到預(yù)售證，彼時(shí)建發(fā)望京養(yǎng)云預(yù)計(jì)10月國慶假期能開盤，但實(shí)際上直到11月7日才拿到預(yù)售證，比鄰居項(xiàng)目晚拿了一個(gè)多月。

晚一個(gè)月開盤，理論上“等你開盤時(shí)連湯都不剩了”。但時(shí)至今日，三個(gè)項(xiàng)目中，建發(fā)的項(xiàng)目賣得最多，根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公示信息，截至6月16日，建發(fā)項(xiàng)目網(wǎng)簽249套，網(wǎng)簽率達(dá)到了66%，而其他兩個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽均不足百套。

上述建發(fā)人士認(rèn)為，一方面因?yàn)榻òl(fā)項(xiàng)目價(jià)格較低，扣除政府20%產(chǎn)權(quán)后，實(shí)際售價(jià)為7萬元/平方米，而鄰居兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)為8.8萬元/平方米，“雖然產(chǎn)權(quán)不完整，但價(jià)格足夠低，以最小戶型計(jì)算，一套至少能省200萬元”。

另一方面，該項(xiàng)目采取高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，建筑標(biāo)準(zhǔn)比普通項(xiàng)目更高，所以更能獲得購房者青睞，“建筑成本上比普通住宅高出兩三千元，所以這個(gè)項(xiàng)目，建發(fā)基本是不賺錢的”。

據(jù)該項(xiàng)目的銷售人員透露，目前項(xiàng)目已經(jīng)售完，成為這一區(qū)域去化速度最快的項(xiàng)目。

上述建發(fā)人士認(rèn)為，對一家房企而言，拿對地更重要，建發(fā)所有拿地行為，都需要經(jīng)過集團(tuán)總裁會(huì)議通過后才能執(zhí)行，其中“好不好賣”是一個(gè)重要的指標(biāo)，“如果去化一般，那就要利潤高，如果利潤不高，就必須流量好”。

對房企來說，想要實(shí)現(xiàn)快速的發(fā)展，低成本的資金和獲取大量有價(jià)值土地的能力缺一不可。

土地獲取方面，2019-2021年，建發(fā)拿地總金額分別為420億元、839億元和1270億元，但由于銷售較快，截至2021年底，其土儲(chǔ)1944萬平方米，按照2021年871萬平方米合約銷售面積計(jì)算，僅能維持兩年左右發(fā)展。

業(yè)績快速增長的訴求和相對不足的土儲(chǔ)，意味著2022年建發(fā)依然會(huì)保持激進(jìn)的拿地策略，今年由于多數(shù)民企暫停拿地，房地產(chǎn)市場下行，土地成本下降，對于建發(fā)來說，反而成了拿地的窗口期。

母公司資金和信用支持也是建發(fā)等新閩系房企快速發(fā)展的主要原因，建發(fā)集團(tuán)、象嶼集團(tuán)和國貿(mào)集團(tuán)均為財(cái)富世界500強(qiáng)企業(yè)，無論規(guī)模和資金實(shí)力并非一般地方國企可比。2022年以來，建發(fā)新增發(fā)債綜合成本降至2.88%。

閩系20年

在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，閩系房企是一個(gè)繞不開的標(biāo)簽，與粵系房企一起占據(jù)了中國房地產(chǎn)半壁江山。

上世紀(jì)80年代是閩系房企萌芽時(shí)代，建發(fā)和聯(lián)發(fā)先后成立，建發(fā)成為第一個(gè)與外商合資的房地產(chǎn)企業(yè)，聯(lián)發(fā)彼時(shí)還以開發(fā)建設(shè)廠房為主。

80年代末期，從香港回到內(nèi)地的許榮茂在蘭州開發(fā)了第一個(gè)項(xiàng)目——東方紅商業(yè)城，林文鏡以華僑身份回國創(chuàng)辦了融僑的前身冠順房地產(chǎn)。

進(jìn)入90年代后，閩系房企進(jìn)入初創(chuàng)階段，1992年廈門市成立的房地產(chǎn)公司超過百家，但真正預(yù)示著閩系房企形成還是在1996年前后。

1994年，林中在廈門成立旭輝的前身永升旭日，做挖掘機(jī)配件生意的黃朝陽將中駿總部從泉州搬到廈門，林龍安扔掉鐵飯碗創(chuàng)辦了禹洲，并開了首個(gè)項(xiàng)目禹洲新村，閩系房企漸成形。

1995年，許榮茂攜世茂進(jìn)軍北京，一口氣開發(fā)了亞運(yùn)花園、紫竹花園、御景園等一系列高檔住宅，不過，彼時(shí)多數(shù)北京人并不知道這些項(xiàng)目背后的世茂以及掌門人許榮茂，最終世茂在上海才為世人熟知。

1996年被多數(shù)福建人稱之為閩系房企元年，彼時(shí)距離中國房改還有兩年的時(shí)間。這一年，聯(lián)發(fā)正式從建廠房涉入房地產(chǎn)，林騰蛟在廈門開發(fā)了首個(gè)項(xiàng)目——陽光新城，黃朝陽正式成立中駿置業(yè)，林定強(qiáng)創(chuàng)辦了金輝。

同一年，在江西做了15年路橋生意的歐氏三兄弟，開始在南昌涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，1998年，歐宗榮正式創(chuàng)辦正榮，2000年，他的三弟歐宗洪創(chuàng)辦融信前身莆田交通房地產(chǎn)，并在未來二十年上演了兄弟間的愛恨情仇。

1996年，黃其森從建行辭職創(chuàng)辦泰禾集團(tuán)，并在六年后進(jìn)京，此后很長一段時(shí)間，院子+明星成為泰禾的主要標(biāo)簽。創(chuàng)辦泰禾時(shí)，黃其森不會(huì)想到，二十五年后，他曾經(jīng)工作過的建行成為了他人生的一大考驗(yàn)。

1998年在亞洲金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行雙重壓力下，中國開始進(jìn)行二次房改，也標(biāo)志著商品房正式誕生，包括閩系房企在內(nèi)的開發(fā)商們不僅搭上了房地產(chǎn)快速列車，也搭上了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的列車。

新千年后，閩系房企紛紛走出福州和廈門，開始向全國攻城略地，其中2002年聯(lián)發(fā)進(jìn)軍桂林、泰禾進(jìn)軍北京成為標(biāo)志性事件。

2003年，世茂、明發(fā)、禹洲、金輝先后將房地產(chǎn)戰(zhàn)車開進(jìn)南京，2004年，陽光城走出福建，將業(yè)務(wù)觸角伸向上海，多年后，上海取代福州和廈門，成為了閩系房企的大本營。

2003年歐宗洪將公司總部從莆田搬到福州，并改名為融信，并在四年后福州玻璃廠和保溫瓶廠地塊競拍中一戰(zhàn)成名；2004年永升旭日正式更名為旭輝；2005年林文鏡的融僑和林定強(qiáng)的金輝合并，但雙方合作僅持續(xù)五年。

緊接著，2008年金融危機(jī)來臨，房地產(chǎn)雖然遭遇一定挫折，但很快迎來4萬億投資計(jì)劃，此后房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入開掛的十年。2010年，房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)千億房企誕生，彼時(shí)閩系一哥世茂以269億元銷售額排名20強(qiáng)。

2012年，陽光城將總部搬到上海，世茂、融僑、建發(fā)和旭輝位列百億房企。2011年，世茂排已經(jīng)名列10強(qiáng)房企；融僑也跨入20強(qiáng)內(nèi)。2013年，眼看著老鄉(xiāng)們快速的前進(jìn)步伐，正榮一口氣在上海吃下5個(gè)項(xiàng)目。

2014年，萬科成為房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)2000億房企，世茂、陽光城、旭輝、融信、泰禾、正榮等位列50強(qiáng)；2015年6家房企位列中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額30強(qiáng)，閩系房企漸成氣候。

2016年可以說是閩系房企最為風(fēng)光一年，也是閩系房企一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一年，融信、中駿和建發(fā)在上海創(chuàng)造了三個(gè)地王；廣東人潘偉明創(chuàng)辦的閩系房企福晟以飛虎隊(duì)之名為地產(chǎn)人熟知。

同樣在這一年，黃其森手里握著幾百億現(xiàn)金不知道怎么花出去，買了一堆土地和項(xiàng)目，為4年后泰禾爆雷埋下伏筆。與泰禾一樣，這一年成為眾多閩系房企盛極的標(biāo)志年份。

2018年，中國千億房企數(shù)量增加至30家，閩系房企占了6家；2019年，千億房企增加至34家，因泰禾銷售額下滑，閩系房企只有5家名列千億房企。2020年千億房企數(shù)量增加至43家，建發(fā)、禹洲和中駿成為新晉千億房企，閩系陣營擴(kuò)大至8家；2021年寶龍的加入，讓閩系千億房企的數(shù)量擴(kuò)大至9家。

閩系陣營中，還有金輝、融僑、明發(fā)、大名城、冠城大通、武夷、聯(lián)發(fā)、象嶼、國貿(mào)一眾房企。

轉(zhuǎn)折

福晟和泰禾爆雷是閩系房企一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，尤其是2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)再融資困難、市場下行、預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)等影響下，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯，多家房企深陷危機(jī)。

陽光城、正榮、融信、禹洲、融僑等房企先后發(fā)生債務(wù)違約或展期；因救助福晟和泰禾，老牌閩系房企世茂入水。除了旭輝、中駿、金輝等少數(shù)房企，多數(shù)民營閩系房企均面臨著嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)。

2019年到2021年房地產(chǎn)拿地金額前50強(qiáng)中，閩系房企均占了10個(gè)席位；在2022年集中供地中，此前在全國各地頻頻創(chuàng)造地王的閩系房企銷聲匿跡，拿地金額50強(qiáng)中，閩系房企數(shù)量減少至5家，只剩2家民企。

雖然大部分閩系民營房企遭遇危機(jī)，但在中國房地產(chǎn)行業(yè)中，閩系房企并未退場，2020年以來，以建發(fā)、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)和象嶼等為首的閩系國企開始在房地產(chǎn)行業(yè)中嶄露頭角，繼續(xù)著閩系房企的輝煌。

建發(fā)是這兩年沖刺最快的房企之一，雖為一家市屬國有企業(yè)，其輻射能力顯然超越一般意義上的地方國企，“在全國，大多數(shù)人可能沒聽說過建發(fā)，但在廈門和福建，建發(fā)隨處可見，甚至可以這么說，建發(fā)可以離開廈門，但廈門不能沒有建發(fā)”。

根據(jù)官方介紹，廈門建發(fā)業(yè)務(wù)涉及供應(yīng)鏈運(yùn)營、城市建設(shè)與運(yùn)營、旅游和會(huì)展、醫(yī)療健康和新興產(chǎn)業(yè)投資等業(yè)務(wù)，年?duì)I收超過了7000億元。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)歸屬于城市建設(shè)和運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊。

建發(fā)城市建設(shè)和運(yùn)營業(yè)務(wù)包括建發(fā)房地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)及建發(fā)城服三個(gè)主要平臺(tái)，其中建發(fā)房地產(chǎn)包括建發(fā)國際和建發(fā)物業(yè)，建發(fā)國際是建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺(tái)，與聯(lián)發(fā)集團(tuán)為兄弟公司。

規(guī)模擴(kuò)張背后往往是高杠桿、高負(fù)債和高周轉(zhuǎn)，但建發(fā)在規(guī)模大幅度擴(kuò)張的過程中，財(cái)務(wù)杠桿并沒有明顯的升高，而且也保持相對充足的現(xiàn)金流，做到這一點(diǎn)，一定程度體現(xiàn)了國企的資源優(yōu)勢。

根據(jù)建發(fā)國際財(cái)報(bào)，2020年建發(fā)國際增加了95億元永續(xù)債，2021年永續(xù)債規(guī)模上升至145億元，其中有相當(dāng)部分是母公司借款轉(zhuǎn)化而來。通過將負(fù)債轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)益的方式，建發(fā)在擴(kuò)張規(guī)模過程中很好地保持了杠桿和財(cái)務(wù)。

這一操作也是多數(shù)央企和國企背景房企常規(guī)操作手段，不僅可以改善上市公司財(cái)務(wù)水平，而且通過永續(xù)債可以最大限度保障國有資產(chǎn)的保值增值，而國企央企低廉的融資成本使得這一渠道更加順?biāo)浦邸?/p>

“作為廈門國企，建發(fā)是擔(dān)負(fù)一定使命的”，上述建發(fā)人士表示，在這一輪房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中，建發(fā)在確保自身安全的情況下，最大限度的保證行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展和擴(kuò)大自身市場占用率，“這也是所有國企和央企的使命。”

此前，林中在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)判斷，經(jīng)歷這一輪危機(jī)之后，未來房地產(chǎn)行業(yè)中，民企市場占有率將縮小至三分之一左右。而騰挪出來的市場空間，將逐步被國企和央企所替補(bǔ)上去。

房地產(chǎn)行業(yè)的主角從民企轉(zhuǎn)向國企，不僅僅是閩系房企變化，也是這一輪房地產(chǎn)行業(yè)變化最為顯著的特征之一。無論是快速發(fā)展起來的建發(fā)，還是尚在奔跑路上的聯(lián)發(fā)、國貿(mào)和象嶼，新閩系的崛起并不耐人尋味。