（符小茵/攝）

經濟觀察網 記者 符小茵 僑香村不是村，而是深圳當下最炙手可熱的二手房。同一戶型房源，過去4個月，掛牌價已經上漲了150萬元。

自今年1月拿到第一本不動產權證書，深圳著名的公務員小區(qū)僑香村，在二手房市場的熱度居高不下，成交量位列全市前茅。據樂有家研究中心數據，僑香村5月成交量排名深圳二手樓盤第四，此前的3、4月，則分別位居榜二和榜一，今年前5個月，僑香村過戶量超過50套，意味著每三天便會成交一套。

多名中介告訴經濟觀察網，不少買家選擇一次性付款，而全款拿下僑香村一套房子意味著千萬資金一步到位。

與僑香村的火熱形成鮮明對比的是深圳二手房市場整體的冷淡行情，過去12個月，深圳二手住宅平均月度成交量不足2000套，遠低于正常5000套的市場行情。在深圳二手樓市冰點時期，單套價值上千萬的公務員小區(qū)為何能受市場追捧？ 買家又為何愿意全款出手呢？

公務員小區(qū)走紅

僑香村位于深圳市中心、香蜜湖豪宅區(qū)，根據深圳市住房和建設局公布的資料，僑香村主要面向2002年12月31日前，符合購買全成本微利房條件但未購房的黨政機關事業(yè)單位職工發(fā)售，是深圳為解決歷史遺留問題推出的政策性住房。

作為政策性住房，僑香村的購房人在簽訂買賣合同10年后，才可以申請取得房子的完全產權，上市交易，此前則不得將其出租、出售。

僑香村2011年底交付，到2021年底，10年禁售期滿。附近地產經紀門店一位從業(yè)多年的中介告訴經濟觀察網，僑香村申請取得完全產權僅需以當時售價為基準交納1%的稅，100萬的房子也就要交納1萬元。

僑香村發(fā)售單價不足1萬元/平方米，一套93平方米的三房總價則在100萬以下，同期僑香村所在的福田區(qū)新房均價超過3萬元/平方米。

上述中介表示，僑香村自今年1月底拿到第一本不動產權證書之后，交易便持續(xù)活躍，疫情防控期間，中介帶客看房頻繁以至于遭到業(yè)主多次投訴。

僑香村房源掛牌價也在逐步上抬。另一位附近門店中介介紹，僑香村十年禁售期積壓了不少變賣需求，最初買到房的那批公務員，現在年齡多在50歲左右，孩子沒有學位需求了。并且當時僑香村是面向全市公務員配售，有些人工作地點離僑香村太遠，居住本來就不方便，也有不少人離異了需要分割財產。另外，僑香村的主力戶型偏小也不能滿足住戶的改善需求，為此，禁售期一過，不少業(yè)主急于變現，這波急售的房源售罄之后，余下的房源便逐漸回歸市場價。

1月份，90平方米左右的戶型，有業(yè)主只掛牌1050萬元，但是目前，同戶型最便宜的，掛牌價都在1200萬元。

一位僑香村掛牌業(yè)主表示，自己孩子已經念完大學，用不上學位，因此打算將僑香村的房子賣掉，另外置換兩套房子，大的給孩子做婚房，小的自己和老伴居住養(yǎng)老。

大社區(qū)環(huán)境、與周邊小區(qū)價格倒掛、一梯度學校學位是僑香村備受到市場追捧的主要原因。

僑香村總占地12.8萬平方米，分A、B、C三區(qū)，共有22棟32-36層高層住宅，合計3996戶，主力戶型為90-93平方米的三房，小區(qū)內配套有幼兒園、社區(qū)文化娛樂中心、泳池、社區(qū)健康服務中心及地下車庫等，車位比接近1:1。

小區(qū)內綠樹成蔭，多草坪；傍晚時分，有住戶在環(huán)形步道上慢跑，散學歸來的兒童則在游樂設施邊嬉戲。

目前，僑香村90-93平方米的三房，根據樓棟位置、層高、戶型不同，成交總價在1150萬至1350萬元區(qū)間波動，均價在13萬元/平方米左右。

縱觀香蜜湖片區(qū)，僑香村屬于單價、總價相對較低的樓盤。周邊小區(qū)如金地香蜜山、香域中央花園、中旅·國際公館的主力戶型多在120平方米以上，指導價按13萬元/平方米計算，購買門檻為1560萬元；同戶型房源，周邊的翠海花園、香格麗苑掛牌單價則約為18萬元/平方米、16萬元/平方米。

學位也是僑香村的王牌之一，為僅一路之隔、九年一貫制的僑香外國語學校。上述住戶告訴經濟觀察網，最初僑香外國語學校教育水平也一般，但由于生源主要來自僑香村，穩(wěn)定且素質比較高，也帶動了學校的發(fā)展。

全款買家頻出手

目前針對僑香村二手住宅的參考價尚未出臺，這意味著，在貸款上，僑香村可以按照成交價貸款，從而減輕購房者的首付款壓力。

去年2月8日，深圳市住房和建設局發(fā)布關于建立二手住房成交參考價格的通知，公布了全市3595個住宅小區(qū)二手住房參考價格，同時提出引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，此后商業(yè)銀行根據參考價格完成二手房貸款。

對首付款的影響是，如果二手房成交價高于參考價，那么購房者需要補足兩者之間貸款的差額，相當于變相提高了首付款的門檻。

據樂有家研究中心統(tǒng)計數據，深圳2月成交的二手房中，有過半房源成交價高于參考價十個點及以上。

以成交價貸款可以用足貸款杠桿，降低實際首付比例。以僑香村周邊翠海花園同戶型91平方米三房為例，參考總價1194萬元，但業(yè)主掛牌價為1650萬元。假設以掛牌價成交，以參考總價貸款，深戶購房者無房無貸的情況下，需支付814萬的首付款；若以成交價貸款，三成首付則只需支付495萬元。兩者相差近一倍。

由于深圳全市3595個住宅小區(qū)二手住房參考價格在去年2月發(fā)布后再無調整，而僑香村入市時間為今年年初，因此，二手住房參考價格尚未覆蓋至僑香村。在實際交易中，便以銀行評估價或者成交價進行貸款，即便按照銀行評估價操作，也可以評估到成交價的七成。

盡管如此，經濟觀察網從多名中介處了解到，不少購房者是一次性付款買家。前述附近門店資深中介給出的數字是八成，究其原因，一方面是因為購房者多為二套房買家或名下有過房貸記錄，首付要求本就接近全款。

根據目前深圳的貸款政策，購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%，而成交總價高于750萬元的即被認定為非普通住房，也就是說二套房買家購買僑香村二手房首付至少要八成。

另一方面，全款購房可以“避開”70萬左右的稅費。上述中介透露，僑香村目前的國土局計稅價在5.5萬元/平方米左右，90平方米三房總價也就是在500萬元上下。如果沒有按揭貸款的需求，中介一般會建議交易雙方以計稅價以上、總價750萬以下進行網簽，實際的買賣合同上再標注真實成交價，比如1200萬元。這樣一來，最低便可以國土局計稅價進行征稅，并且由于總價低于750萬元，能夠免繳增值稅。

按深圳目前規(guī)定，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去原購房價差額的5%征收增值稅，僑香村一套總價1200萬的三房，增值稅則在55萬左右。另外在個人所得稅上，普通住房征收標準為1％，非普通住房為1.5％，僑香村一套總價1200萬的三房就需繳納18萬元。對于滿五不唯一的房子，光是增值稅和個人所得稅兩項，全款購房便可“避開”68萬元。

此外，不同機構的多位中介介紹，全款購房后再抵押做經營貸，購房者還可以騰挪出成交價七成的資金，這樣的操作模式在市面上司空見慣。至于抵押出來的資金流向，部分客戶是用以做生意，也有部分客戶則用以償還全款買房的借款。

某銀行相關貸款業(yè)務工作人員告訴經濟觀察網，經營貸辦理需要申請人名下有公司，并且公司的過戶時間和所抵押房產的過戶時間，必須有一個要滿一年以上。不過，不少中介也表示，即便是剛過戶的房子和公司，只要添上一筆費用，也可以辦下經營貸。

上述中介則透露，已拿到紅本的僑香村房產，很受銀行歡迎，抵押時評估價輕松可到15萬元/平方米，貸款800萬不成問題，銀行放款速度也很快，三個工作日內便可到賬。