經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 符小茵 5月30日下午3點(diǎn)，隨著最后一套1棟202號(hào)房源被選中，深圳千萬級(jí)豪宅盤“海德園A區(qū)”的239套住宅開盤當(dāng)日售罄，6小時(shí)收金57億元，這也是深圳今年首個(gè)實(shí)現(xiàn)“日光”的預(yù)售新盤。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，此前，深圳今年入市的21個(gè)項(xiàng)目（包含首開/加推/現(xiàn)售），開盤當(dāng)日去化達(dá)五成的不及一半。

誰買走了豪宅盤？

沒有售樓處，也沒有樣板間，但這都不影響深圳網(wǎng)紅盤海德園的吸客能力。

隨著海德園A區(qū)5月20日入市，項(xiàng)目工地外就時(shí)常徘徊著兩波人，一波是前來實(shí)勘的打新客，他們短則停留十分鐘，長(zhǎng)則半小時(shí)；另一波則是朝十晚七駐守候客的中介，他們一面充當(dāng)海德園的導(dǎo)購，一面順勢(shì)將前來踩盤的打新客攬為客戶。

最終，1820位打新客提交資料，審核通過1175人，按照可售房源比入圍人數(shù)不超過1:3的規(guī)定，積分入圍并完成300萬意向保證金凍結(jié)的有686批，入圍積分則是53.5。

海德園位于深圳新晉豪宅區(qū)安托山片區(qū)，該片區(qū)介乎深圳兩大傳統(tǒng)豪宅區(qū)華僑城與香蜜湖片區(qū)之間，自2018年起陸續(xù)有安巒公館、萬科臻山府、天健公館等豪宅小區(qū)建成于此。周邊配套完善，交通上既臨地鐵口又接駁多條公路主干道，教育資源上則處于兩所深圳名校紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)、深圳高級(jí)中學(xué)南校區(qū)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

地段、配套優(yōu)勢(shì)反映在價(jià)格上，海德園A區(qū)此次推出的239套住宅，皆為100平方米以上的大戶型，均價(jià)是12.6萬元/平方米，單套房源平均總價(jià)超過兩千萬。

5月25日傍晚，收到海德園A區(qū)積分入圍通知的陳女士匆匆趕到項(xiàng)目工地，臨近選房日期，她想先到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘一下環(huán)境，尤其令她擔(dān)憂的是項(xiàng)目臨近北環(huán)高速，可能會(huì)帶來大分貝噪音，為此，她特意繞到最靠近高速路的那棟樓下，希望能真實(shí)感受噪音影響。

其實(shí)，噪音問題不足以讓她放棄打新海德園。一路過來，她對(duì)豪宅區(qū)的環(huán)境非常滿意，尤其是距離海德園不足100米的紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)——這也是她此次換房的主要?jiǎng)恿χ?，希望女兒可以借此念一個(gè)好學(xué)校，紅嶺集團(tuán)的教育質(zhì)量在深圳頗有口碑。陳女士心儀的房型是一棟和二棟194平方米的4房。

此次打新中不乏這類追求學(xué)位的家長(zhǎng)。附近中介門店的一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他發(fā)現(xiàn)，這次從紅樹灣片區(qū)過來打新的購房者不少，原因就在于，紅樹灣片區(qū)的學(xué)校資源不能滿足家長(zhǎng)們的需求，因此學(xué)位成為此番打新的著重關(guān)注點(diǎn)。一位在附近租房陪讀的家長(zhǎng)，這次就憑70分以上的高積分成功拿下海德園A區(qū)的入場(chǎng)券。

另一類參與海德園A區(qū)打新的，是有父母輩支持的年輕群體。從事豪宅買賣十?dāng)?shù)年的地產(chǎn)人士李文斌，此番手頭有11位客戶參與海德園A區(qū)打新，其中大部分客戶是給即將回國(guó)，或大學(xué)畢業(yè)，或準(zhǔn)備結(jié)婚的孩子購買自住房，“10個(gè)里面8個(gè)是給孩子買的。”對(duì)這些客戶，資金不是問題，更重要的是購房名額。

與周邊二手房超千萬的倒掛價(jià)格也吸引了不少投資客入場(chǎng)。

項(xiàng)目周邊的中介早已算好了收益賬本：海德園均價(jià)12.6萬元/平方米，而相鄰小區(qū)萬科臻山府市場(chǎng)單價(jià)約19萬元/平方米，天健公館單價(jià)約18萬元/平方米。如果簡(jiǎn)單以周邊小區(qū)市場(chǎng)價(jià)作為參照，那么海德園與周邊二手房存在5.4萬-6.4萬元/平方米的價(jià)差，此時(shí)打中一套194平方米的主力戶型，則意味著賺入1000萬。

更有人進(jìn)一步計(jì)算得出，如果打中一套144平方米的4房，在無房無貸首付三成的情況下，交房五年后以單價(jià)17萬元/平方米出售，賬面浮盈634萬元，自有資金收益率54.7%，年化投資回報(bào)率7.4%。

一位海德園B區(qū)的業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他所在的業(yè)主群中有不少業(yè)主也參與了A區(qū)的打新，購房名額則來自親屬。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)看到，一名業(yè)主在社交平臺(tái)曬出自己積分入圍的截圖。

深圳樓市打新客歸來

打新客意在海德園，而購房實(shí)力雄厚的打新客則是中介們的目標(biāo)。

距離海德園項(xiàng)目不到500米的范圍內(nèi)，有美聯(lián)物業(yè)、安家天下、樂有家、糯家、中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)、德佑等不同機(jī)構(gòu)的近十家中介門店。自海德園傳出入市的消息，每天都有附近門店的中介朝十晚七駐守在海德園項(xiàng)目周邊。

如果過路的人中有表現(xiàn)出對(duì)項(xiàng)目感興趣的，他們便會(huì)迎上去，做一番講解。其中一位中介指著某棟樓某層向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者介紹，“那是這批推售的房源中總價(jià)最低的，1755萬”。

打新人數(shù)越多，意味著落選的人數(shù)越多，而這些落選的實(shí)力買家，都有明確的置業(yè)需求，又可以成為新的優(yōu)質(zhì)的購買力，尤其是名下二套房的家庭，積分往往不足以入圍，但是又希望小孩在該片區(qū)入學(xué)，便會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)。

一位中介說，今年以來都沒有開單，但今天在現(xiàn)場(chǎng)收獲了十幾位實(shí)力客戶，其中一位就因?yàn)殄e(cuò)過海德園的資料遞交時(shí)間，無奈只能轉(zhuǎn)向周邊的二手豪宅。

海德園的熱鬧說明，深圳樓市打新客并沒有消失，而是在等候心儀的樓盤入市。

上述海德園B區(qū)業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，四年時(shí)間他先后打新過2018年的潤(rùn)府三期，2021年的深鐵懿府一期和深業(yè)中城，前前后后落選4次，第5次才得以順利中簽，“期間資金一直待在活期賬戶，沒辦法理財(cái)，虧了很多。”

而前述到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘的陳女士表示，在2020年也曾打新過潤(rùn)璽一期，不過當(dāng)時(shí)萬人搖號(hào)，最終她折戟而歸。

可以佐證的是，另一個(gè)受到打新人追捧，與海德園同步入市、均價(jià)約11.5萬元/平方米的熱門新盤招商仕林臻邸，此次雖然認(rèn)籌比只有1:1.34，但是開盤當(dāng)日去化率依舊達(dá)到95%，也是海德園A區(qū)入市之前，今年以來深圳開盤首日去化率最高的預(yù)售新盤。

此外，在海德園公布意向登記人名冊(cè)的5月26日，開盤逾5個(gè)月的華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期宣告尾盤售罄。

“綜合前兩年的市場(chǎng)情況，類似海德園這樣的產(chǎn)品，開盤當(dāng)天售罄已經(jīng)是一個(gè)基本的市場(chǎng)規(guī)律了。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“類似產(chǎn)品有三個(gè)特征，第一是位置集中于福田、南山等市中心地段，第二是產(chǎn)品定價(jià)跟周邊二手房倒掛較大，第三是生活配套、教育資源配套要屬于中上水平。”

符合上述三個(gè)特征、去年四季度入市的深鐵懿府一期、潤(rùn)峯府以及海德園B區(qū)共計(jì)超1500套房源也全部實(shí)現(xiàn)開盤售罄。

不過，與往年相比，深圳新盤打新的熱度確實(shí)有所降溫。

位于蛇口、與周邊二手房最高有約6萬價(jià)差的招商仕林臻邸此番無需積分便可入圍，而海德園A區(qū)的入圍積分相比去年B區(qū)的62.2分少了差不多10分，53.5的積分意味著只要夫妻雙方為深戶，家庭名下無房，且有未成年子女，便可入圍。

至于“日光盤”重現(xiàn)對(duì)于深圳樓市此刻的意義，何倩茹表示，“豪宅一直是我們看市場(chǎng)變動(dòng)的風(fēng)向標(biāo)，實(shí)力購房者在這個(gè)時(shí)候出手說明他們對(duì)整個(gè)深圳市場(chǎng)都是比較樂觀的，也會(huì)帶動(dòng)大家對(duì)樓市的信心。”