經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 蔡越坤 2022年3月份以來，地產(chǎn)行業(yè)政策“暖風(fēng)”頻吹，地產(chǎn)債近期也出現(xiàn)了回調(diào)的跡象。

4月6日，地產(chǎn)債整體走強(qiáng)，多數(shù)大幅收漲，“21龍控03”漲超24%，“15世茂02”和“20時(shí)代07”漲超21%，“20龍控01”漲20%，“20時(shí)代09”漲超19%，“21龍控02”和“18龍控05”漲超17%，“16融創(chuàng)07”漲超16%。

4月7日，“20融創(chuàng)01”漲超14%，“21龍控01”“20世茂03”漲超9%，“20世茂06”“20龍控04”漲超6%，“19龍控01”漲超5%，“19龍控04”漲近5%。

在此之前，3月以來，國務(wù)院金融委、央行、銀保監(jiān)會等就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放維穩(wěn)信號。3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會會議上釋放信號：“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案”。同日，央行、銀保監(jiān)會、財(cái)政部、證監(jiān)會、外匯局等多部門齊發(fā)聲穩(wěn)地產(chǎn)，再次給市場注入強(qiáng)心劑。

政策托底：央企和國企受益

對于監(jiān)管的密集表態(tài)，上海證券首席分析師金文曦4月7日在“中證鵬元2022年信用債市場”線上論壇上表示，這證實(shí)了房企的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)傳導(dǎo)至金融市場，可能會產(chǎn)生比較強(qiáng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管的表態(tài)做出比較強(qiáng)的預(yù)警作用，希望從政策端進(jìn)行糾偏，然后傳導(dǎo)至市場端對地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行修復(fù)，再到整個(gè)金融端的流動(dòng)性修復(fù)。三個(gè)環(huán)節(jié)形成比較強(qiáng)的政策撐底的作用。

地產(chǎn)行業(yè)的基本面拐點(diǎn)將在什么時(shí)候出現(xiàn)?金文曦指出，地產(chǎn)利好政策的影響從政策層面?zhèn)鲗?dǎo)至對于房企基本面的實(shí)際影響，傳導(dǎo)時(shí)間、路徑產(chǎn)生的實(shí)際效果仍然需要持續(xù)關(guān)注。他判斷，2022年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)市場都處于一個(gè)弱復(fù)蘇的狀態(tài)，對于什么時(shí)候可能會出現(xiàn)復(fù)蘇的拐點(diǎn)，可能還是要集中在兩點(diǎn)：第一，終端的樓盤的看客數(shù)據(jù)的情況；第二，投資者對于房地產(chǎn)價(jià)格的信心恢復(fù)。但是疫情的影響也是比較不確定的因素，會影響到市場的修復(fù)，可能還要延后。

目前房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)見底？2022年民營房地產(chǎn)發(fā)債主體境內(nèi)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)幾何？

中證鵬元房地產(chǎn)評級部總經(jīng)理林心平在上述論壇上表示，房企風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性的企穩(wěn)需要兩個(gè)方面的配合：首先是外部融資的支持，其次是行業(yè)整個(gè)基本面的改善。從目前情況來看，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)沒有完全消除。主要基于兩個(gè)原因：第一，目前整個(gè)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂依然存在，雖然近期地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，但從行業(yè)整體情況來看，資金撤離地產(chǎn)行業(yè)的勢頭并沒有得到扭轉(zhuǎn)，整個(gè)行業(yè)的凈融資持續(xù)為負(fù)值。

第二，從個(gè)體來看，融資恢復(fù)受益的主體是央企和國企，以及極少量的優(yōu)質(zhì)民企，大部分民營房企面臨的融資壓力比較大。另外，近期頭部民營房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件，會對金融機(jī)構(gòu)的信心再次產(chǎn)生沖擊，對整個(gè)行業(yè)融資產(chǎn)生一些不利的影響。

總體來看，林心平稱，目前房企融資環(huán)境相對還是比較差，疊加銷售回款不暢，而且上半年房企還面臨美元債償債高峰，目前海外市場的情緒也沒有明顯的回暖，境外的風(fēng)險(xiǎn)可能進(jìn)一步向境內(nèi)傳導(dǎo)。所以，今年對于債務(wù)集中到期的房企，可能還是會有風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)暴露的可能。

機(jī)構(gòu)把脈地產(chǎn)債投資價(jià)值

2022年的地產(chǎn)債是否仍然具備投資價(jià)值？投資人在篩選地產(chǎn)債投資主體的時(shí)候需要重點(diǎn)關(guān)注哪些方面？

 金文曦表示，今年整個(gè)地產(chǎn)債屬于一個(gè)信用修復(fù)的階段，投資價(jià)值是有的，但是信用投資的標(biāo)的會非常稀缺。因?yàn)榻衲曛氨容^看好的幾家民企地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件，所以投資者可能會以謹(jǐn)慎的態(tài)度去對地產(chǎn)板塊進(jìn)行投資，機(jī)會可能傾向于那些更優(yōu)質(zhì)的房企上。

金文曦分析稱，美元債市場風(fēng)險(xiǎn)可能會更大一點(diǎn)。第一，美元債市場流動(dòng)性可能相對較差；第二，美元債市場涉及的民營房企數(shù)量占比會比較多，因此整體的風(fēng)險(xiǎn)程度比境內(nèi)大一些。

此外，光大信托資深研究員袁吉偉認(rèn)為，對于一些能夠精準(zhǔn)把握困境地產(chǎn)企業(yè)主體債券的投資人，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)債出現(xiàn)估值糾偏的機(jī)會，也可以適當(dāng)?shù)厝⑴c配置，但是這對于機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好、定價(jià)能力都有比較高的要求。

林心平則表示，2022年部分房企仍然可能面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)下還未到見底的時(shí)候。但是地產(chǎn)債的投資也有一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會。比如，短期而言，投資者可以重點(diǎn)去關(guān)注企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、股東背景等因素，對一些債務(wù)到期壓力較大的企業(yè)還是要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

中期視角來看，林心平認(rèn)為，當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)政策底比較明確。回顧以往的發(fā)展周期，一般房企的銷售恢復(fù)大概在政策底1-2個(gè)季度之后。但是今年疊加疫情影響，銷售的恢復(fù)可能會比預(yù)期的稍微慢一些，到三季度或者之后，地產(chǎn)銷售會出現(xiàn)企穩(wěn)。

此外，林心平強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前的情況下，投資者可以去關(guān)注央企國企背景的房企，這些企業(yè)相對有比較高的安全邊際。而且在此輪地產(chǎn)調(diào)整的過程中，這些企業(yè)反而憑借其資金優(yōu)勢獲得了一些相對比較低廉的土地資源，對于企業(yè)未來的盈利利率提供了一定的保證。