2月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶時表示，2022年1月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比降勢減弱，同比漲幅總體回落。

數(shù)據(jù)顯示，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲或降幅收窄，同比漲幅總體回落；環(huán)比下降城市個數(shù)減少，同比下降城市個數(shù)增加。

一線城市領(lǐng)漲態(tài)勢明顯新房止跌

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市新建商品住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月均收窄0.1個百分點(diǎn)。1月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有39個，比上月減少11個。

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.4%，漲幅與上月相同；二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點(diǎn)。1月份，70個大中城市中，新建商品住宅同比下降城市有20個，比上月增加3個。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，70城新房價格環(huán)比指數(shù)自去年9月份以來，環(huán)比首次止跌，意味著去年四季度政策糾偏（滿足合理融資需求，按揭利率連續(xù)4個月下降）、地方積極紓困行業(yè)、開發(fā)商為維護(hù)資金鏈不得不打折促銷的現(xiàn)象有所緩解，居民對市場的悲觀預(yù)期也有所緩解。最典型的表現(xiàn)，就是房價下跌城市，從去年12月份的50個，下降到39個，并呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢。

這其中，一二線城市止跌回升。1月份，一線城市新房價格環(huán)比上升0.6%，而上月為-0.1%，這是7個月以來的環(huán)比新高，反彈非常明顯。京滬領(lǐng)漲，前期受開發(fā)商信用風(fēng)險、疫情沖擊的廣深也迅速反彈。一線城市領(lǐng)漲態(tài)勢明顯，二線城市也從此前連續(xù)3個月下跌轉(zhuǎn)為上漲0.1%。

三線城市繼續(xù)下跌，但跌幅有所緩解。近期，三四線城市積極紓困樓市，比如，增加公積金貸款額度，降低二次公積金貸款首付，購房補(bǔ)貼、契稅減免、人才優(yōu)惠等，起到了效果。

二手房繼續(xù)下跌，但跌幅趨緩

1月份，一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。二線城市二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷售價格下降0.4%。1月份，70個大中城市中，二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有55個，比上月分別減少8個。

1月份，一線城市二手住宅同比上漲4.1%，漲幅比上月回落1.2個百分點(diǎn)。二線城市二手住宅銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.5個百分點(diǎn)。三線城市二手住宅同比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.7%。1月份，70個大中城市中，二手住宅銷售價格同比下降城市有30個，比上月增加4個。

二手房數(shù)據(jù)顯示，全國二手房雖在繼續(xù)下跌，但跌幅趨緩。李宇嘉分析，二手房價格環(huán)比指數(shù)連續(xù)5個月下跌，但跌幅收窄，從上月的-0.4%收窄至-0.3%，符合政策紓困主要在新房市場，新房市場率先回升、二手房滯后觸底的邏輯。同時，按揭利率下降也對二手房市場跌幅趨緩有所幫助。

其次，一線城市二手房價格連續(xù)2個月環(huán)比上升。1月份，一線城市二手住房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，盡管回升幅度不高，但連續(xù)兩個月環(huán)比回升；二線城市跌幅連續(xù)2個月收窄，本月下跌0.2%，觸底趨勢明顯，三四線城市連續(xù)4個月的跌幅保持在0.4%，主要與供應(yīng)量大，二手房市場交易本身頻率不高、但成本較高，加上新房促銷，導(dǎo)致二手房市場積重難返。

可以看出，多數(shù)城市二手房價下跌。1月份，70城有55個城市二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌，二手房價格環(huán)比下跌城市連續(xù)5個月保持在50-65個城市。二手房同比指數(shù)從上月的1.0%降至0.3%，一二三線城市二手房價格指數(shù)同比漲幅都在下降。1月份，70城中有30個城市二手房價同比下跌，下跌城市數(shù)連續(xù)7個月增加。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，今年1月份信貸政策繼續(xù)寬松，各地對于房地產(chǎn)市場的政策明顯持寬容和鼓勵態(tài)度，客觀上都使得去年尤其是下半年二手房蕭條的態(tài)勢得到遏制。從二手房的漲價城市數(shù)量看，1月份略有增加。去年11月份上漲城市為3個，12月份為6個，而現(xiàn)在增至10個。這都說明當(dāng)前房價方面開始走出最低迷的時期。從排序上看，成都和昆明出現(xiàn)了較快的上漲。這中間值得反思的一個內(nèi)容是，云南房地產(chǎn)市場這兩年其實(shí)并不景氣，但是二手房數(shù)據(jù)表現(xiàn)略強(qiáng)勢。要防范2021年昆明房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)疲軟，導(dǎo)致房源略偏緊，進(jìn)而一些壓力開始傳導(dǎo)到二手房市場上。從變化方面看，二線城市二手房的跌幅收窄態(tài)勢最明顯。這也說明二線城市潛在購房需求較強(qiáng)，要防范后續(xù)二手房出現(xiàn)炒作等情況。當(dāng)然總體上說，二手房的邏輯很清晰，其跟隨一手房市場而變動。

對于二手房市場來說，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，去年下半年持續(xù)降溫，所以很大程度上一些潛在的交易需求是被抑制的。類似需求抑制，也使得后續(xù)有可能會重新釋放。所以當(dāng)前在二手房市場中，要密切關(guān)注其和一手房的聯(lián)動關(guān)系。若是一手房后續(xù)開始炒作，那么部分壓力也會傳導(dǎo)到二手房市場中。另外從大方向看，二手房今年也可以享受較好的信貸政策支持，本身也會處于一個筑底-復(fù)蘇的過程。

樓市觸底反彈趨勢明顯

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，1月份的數(shù)據(jù)釋放了積極的信號，說明經(jīng)過去年四季度積極得當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，尤其是金融信貸政策，房價過冷或過快下跌態(tài)勢開始受到遏制。近期有一些城市出現(xiàn)了首付比例下調(diào)的政策，充分說明當(dāng)前房貸政策繼續(xù)趨于寬松，同時能夠在很大程度上降低購房入市的門檻，對于激活市場交易有積極作用。隨著市場交易的復(fù)蘇，后續(xù)價格方面也會有積極的表現(xiàn)，即不會過快下跌?？傮w上“政策底-市場底-企業(yè)底”的傳導(dǎo)機(jī)制很清晰，后續(xù)市場基本面有進(jìn)一步趨好的可能。

李宇嘉也表示，這些數(shù)據(jù)是樓市觸底反彈的信號，各項數(shù)據(jù)表明，一線城市回升態(tài)勢很強(qiáng)。國家層面提出今年經(jīng)濟(jì)基調(diào)是“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”，自然在樓市領(lǐng)域，“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”的權(quán)重在提升，央行四季度貨幣政策執(zhí)行報告中，刪去了“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”，意味著今年樓市資金面會比2021年會有明顯改觀，再加上各地積極托底樓市，樓市觸底反彈趨勢明顯，一線城市率先反彈，這也是歷次樓市周期變換的規(guī)律。

但李宇嘉也同時認(rèn)為，各地樓市分化比較明顯。首先是一二線重點(diǎn)城市和三四線城市將出現(xiàn)更加明顯的分化，這與人口和資金流向、供求關(guān)系、市場預(yù)期有極大關(guān)系。從近期市場走勢來看，這一趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。其次是新房和二手住房的分化，今年，新房市場回升明顯快于二手住房，一方面與政策紓困重點(diǎn)在新房有關(guān)；另一方面，盡管市場回升，但開發(fā)商資金鏈仍比較緊張，定價合理是主旋律，新房對二手房在價格上、成本上的優(yōu)勢仍舊存在，導(dǎo)致二手住房難以快速回升。

市場或在年中呈現(xiàn)整體回升態(tài)勢。由于熱點(diǎn)城市新房庫存并不大，很多只有6-7個月，當(dāng)新房市場反彈，預(yù)期開始回升時，增量需求會涌入二手住房，預(yù)計在年中前后，熱點(diǎn)城市、區(qū)域新房和二手房均出現(xiàn)明顯回升的趨勢。

（來源：證券時報 作者：陳英）