經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳月芹 理工科專業(yè)在讀博士吳科沒有想到，自己會以這種方式登上微博熱搜。

去年3月，吳科買了西安蘇寧云著的一套房，今年，開發(fā)商蘇寧置業(yè)出現(xiàn)流動性危機(jī)，項目停工數(shù)月，引發(fā)1900多名業(yè)主維權(quán)。

吳科等業(yè)主調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目43.5億元預(yù)售款有12億元沒有進(jìn)入監(jiān)管賬戶，即便是監(jiān)管賬戶里的31億元，也有12.62億元工程建設(shè)?？畋粡V發(fā)銀行劃扣抵償開發(fā)貸，目前監(jiān)管賬戶僅剩8836萬元。

9月底，4天時間里，吳科查閱40萬字資料，引用了27篇文獻(xiàn)，寫成了《商業(yè)銀行劃扣預(yù)售資金抵償開發(fā)貸的合理性探討》，分析預(yù)售資金監(jiān)管模式。讓他沒想到的是，這件事竟然上了微博熱搜。

商品房預(yù)售監(jiān)管資金與每個購買期房的人息息相關(guān)，包括定金、首付款、按揭貸款等。而預(yù)售資金監(jiān)管，伴隨著預(yù)售制度的推行而存在，是房管部門為了防止期房爛尾，從而對開發(fā)商預(yù)售所得款項進(jìn)行約束。

一直以來，針對預(yù)售資金監(jiān)管問題，各方齟齬不斷，過去幾年里，無論是樓盤爛尾無法交付，還是拖欠建筑商、供應(yīng)商款項問題，多因預(yù)售監(jiān)管資金被挪用而引發(fā)。

同時，蘇寧置業(yè)、恒大地產(chǎn)等流動性出問題的房企在復(fù)工過程中，預(yù)售監(jiān)管資金起到不可替代的作用。近3個月來，長沙、杭州、福州等地住建部門均通報了恒大地產(chǎn)惡意逃避預(yù)售資金監(jiān)管，未將購房款按要求繳存至監(jiān)管賬戶的違規(guī)行為。

東部某城市省住建廳人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，恒大在全國各地打折促銷賣房，但部分項目預(yù)售款沒有用于支付工程款，而是直接抽調(diào)到總部。包括恒大在內(nèi)的不少房企，與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙，通過開具虛假發(fā)票、虛報工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售監(jiān)管資金。

近一年以來，在三道紅線、兩個上限等政策之下，房企對現(xiàn)金的渴求愈加強(qiáng)烈，預(yù)售監(jiān)管資金再次成為開發(fā)商覬覦的“金山”，試圖通過公關(guān)有關(guān)部門、全市“打包”監(jiān)管、保函代替、爭取時間差等方式盤活。尤其是下半年融資難，按揭收緊等背景下，企業(yè)急需資金償還貸款、拿地，解凍預(yù)售監(jiān)管資金愈加成為各家房企的燃眉之急，騰挪方式更是五花八門。

一位接近主管部門的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，住建部擬加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，目前文件正在起草中，現(xiàn)階段正要求各地方住建部門匯報相關(guān)意見及建議。

各地標(biāo)準(zhǔn)不一

目前各地監(jiān)管辦法不一，主要實行全額監(jiān)管和重點(diǎn)監(jiān)管相結(jié)合的方式。

一般而言，購房者將房款全額打進(jìn)監(jiān)管賬戶，住建部門和銀行鎖定其中一部分重點(diǎn)監(jiān)管，以保障項目順利完工并達(dá)到竣工備案條件。

各地設(shè)定的重點(diǎn)監(jiān)管資金比例在5%-40%之間，2020年以來，多地對預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，提高了重點(diǎn)監(jiān)管資金比例、減少了提取額度和次數(shù)等。貝殼報告顯示，太原重點(diǎn)監(jiān)管資金比例最高達(dá)到40%，南寧比例最低為15%。

9月22日，重慶住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，取消了對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化的資金比例監(jiān)管，改為全市房地產(chǎn)項目的預(yù)售資金首付款監(jiān)管全部按照預(yù)售總額的35%核定。

一位top3房企東莞項目總經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，他曾多次向政府申請降低監(jiān)管比例，但今年有關(guān)部門擔(dān)心預(yù)售資金不足額、被挪用，導(dǎo)致項目爛尾，不敢放松監(jiān)管。

一位top5房企財務(wù)人士介紹，目前廣州執(zhí)行2019年12月的規(guī)定，即項目主體結(jié)構(gòu)施工未封頂、排柵未拆除前，留存比例為累積劃撥預(yù)售款的10%。

但他認(rèn)為，對北上廣深等一線城市，土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建安成本，而土地款已在土地出讓完成后繳納，因此留存10%的預(yù)售款比例偏高。

他以一個項目為例算了一筆賬：地價約1.5萬元/平方米，售價約3萬元/平方米，在項目主體結(jié)構(gòu)施工未封頂前必須鎖定10%預(yù)售款，其余款項按照施工合同、工程進(jìn)度申請調(diào)撥，“地價占了一半，假設(shè)建安成本每平方米5000元，相當(dāng)于房子賣出3萬元只能提取5000元。而且所有企業(yè)都執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)，沒有對頭部企業(yè)有所放松。”

部分城市實行差異化監(jiān)管，例如東莞以扶優(yōu)罰劣為原則，根據(jù)企業(yè)在東莞經(jīng)營規(guī)模、誠信履約兩個維度，分A、B、C三級。

例如，上一年度的銷售金額達(dá)到50億元以上，且加入東莞市房協(xié)成立的誠信聯(lián)盟平臺的企業(yè)，為A1檔，可將其全市項目“打包”，鎖定預(yù)售總額的5%作為工程建設(shè)保證金，A2檔鎖定比例為10%；銷售額在10億元以下的企業(yè)被歸入B檔監(jiān)管，鎖定比例提高至預(yù)售額的20%，且只能按照單個項目申請?zhí)崛?，用于本項目工程建設(shè)；C檔則為未加入“誠信聯(lián)盟”，或拖欠工程款、工程停工、延期交樓等的問題企業(yè)，只能“先審批、后用款”。

一位地方住建局人士認(rèn)為，設(shè)立預(yù)售監(jiān)管制度是防止項目爛尾，因此應(yīng)該更關(guān)注工程建設(shè)本身，而不是以實施主體（不同類別企業(yè)）作為監(jiān)管參照。“無論是世界500強(qiáng)，還是不知名企業(yè)，都要求重點(diǎn)鎖定10%預(yù)售款，作為保底資金，監(jiān)管部門只根據(jù)工程完工進(jìn)度放款”。

該住建局人士補(bǔ)充，地產(chǎn)公司與金融財稅機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)度很大，且相關(guān)資質(zhì)、企業(yè)信用評級一直都在變化，采用機(jī)構(gòu)或當(dāng)?shù)胤繀f(xié)的評級，可能具有一定主觀性。而且，頭部企業(yè)已經(jīng)享受著全方面的資源優(yōu)勢，基于反壟斷以及公平公正的市場競爭原則，不應(yīng)差異化優(yōu)待。

凍結(jié)的“香餑餑”

一家top5房企的區(qū)域負(fù)責(zé)人胡丙透露，其所在集團(tuán)十分重視全周期資金高周轉(zhuǎn)，被“凍住”的預(yù)售監(jiān)管資金一直是集團(tuán)、區(qū)域總、項目總的“心頭大石”。

為了刺激區(qū)域公司盤活沉淀資金，今年2月，胡丙所在集團(tuán)財務(wù)部門開始推行“區(qū)域監(jiān)控資金考核管理制度”，為期1年，鼓勵所有區(qū)域主動降低監(jiān)管資金比例，如當(dāng)月監(jiān)控比例較上月減少1億元，則按照1億元乘以近12個月銷售回款的0.05%，給予片區(qū)現(xiàn)金獎勵。

這意味著，對于一個年銷售過百億的片區(qū)而言，單月解凍1億元預(yù)售監(jiān)管資金，可獲得的獎勵在數(shù)萬元以上。這筆獎勵具體分配下去，片區(qū)負(fù)責(zé)人可獲得20%，片區(qū)內(nèi)主責(zé)人員占比60%，區(qū)域財務(wù)總及財務(wù)團(tuán)隊占比20%。

胡丙直言，解凍得越多，獎勵越豐厚，這筆預(yù)售監(jiān)管資金也成了“香餑餑”。且公司要求，監(jiān)控資金盤活掛鉤片區(qū)現(xiàn)金額度管控，以收定支，各片區(qū)按照監(jiān)控資金盤活情況，來鋪排片區(qū)內(nèi)各項目開支。

“每月片區(qū)解凍的50%額度，用于片區(qū)經(jīng)營剛性支付；上級區(qū)域公司可以提取剩下的50%，用來支付土地款、股權(quán)款、拆遷款、村企熟化以及集團(tuán)內(nèi)外部貸款還款等。”因此，該區(qū)域總也使盡渾身解數(shù)，動員區(qū)域內(nèi)的片區(qū)總、項目總。

胡丙常用另一個區(qū)域解凍監(jiān)管資金的案例給下屬作宣貫，去年，集團(tuán)某區(qū)域在8個月內(nèi)，將預(yù)售監(jiān)管資金從58億元降低至35億元，降幅約40%，“如果按照10%年化收益計算，可以創(chuàng)造的效益超過8600萬元，這對于一個同期凈利潤不足4000萬元的區(qū)域而言，十分可觀了”。

花式“解凍”

胡丙透露，其所在公司已制定出標(biāo)準(zhǔn)化解凍預(yù)售監(jiān)管資金的“攻略”，甚至連同地方政府溝通的文書、說辭，集團(tuán)層面都會出具模板，區(qū)域公司再根據(jù)實際調(diào)整。

打通政府和銀行關(guān)系是第一步。胡丙需要與地市、縣級有關(guān)部門溝通，強(qiáng)調(diào)公司過往在扶貧、公益等方面對當(dāng)?shù)氐呢暙I(xiàn)，獲取地方政府的認(rèn)可。同時組建關(guān)系網(wǎng)，借助政府及銀行力量，多“搭橋”，如果解凍縣一級部門資金受阻，及時尋求區(qū)域公司協(xié)助。

第二步，爭取全市“打包”監(jiān)管。胡丙所在公司常常強(qiáng)調(diào)片區(qū)公司不能各自為戰(zhàn)，而是要形成合力，“借力打力”。

他解釋，監(jiān)管賬戶一般要開到重點(diǎn)關(guān)系銀行，才能提高解壓效率，“當(dāng)?shù)剞r(nóng)商行對公司監(jiān)控賬戶開設(shè)在其行內(nèi)有很大的需求，且銀行也能幫助公司去協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)胤抗芫衷试S所有項目打包監(jiān)控”。

胡丙進(jìn)一步說，地方政府監(jiān)控資金的目的是擔(dān)心企業(yè)倒閉、項目爛尾，因此對開發(fā)商在全市的項目進(jìn)行總額監(jiān)控，與單個項目分開監(jiān)控，相差不大。但對開發(fā)商而言，不同項目建設(shè)進(jìn)度不一，全市“打包”可以很大幅度盤活資金周轉(zhuǎn)效率。

第三步，可巧借資源換資金。部分區(qū)域地方政府要求企業(yè)需提供工程款發(fā)票、稅費(fèi)發(fā)票等，作為提取預(yù)售監(jiān)管資金的憑據(jù)。為此，胡丙則鼓勵項目公司用第三方監(jiān)理單位提供的資產(chǎn)評估報告，告訴有關(guān)部門：我這個工程還有多少量沒做完，你只需要把對應(yīng)的部分資金監(jiān)管住，剩下的全部結(jié)算給我，這就提前盤活了資金。

胡丙估算，提前盤活約8000萬元，項目最終經(jīng)營性現(xiàn)金提前回正13天，給項目公司創(chuàng)造的效益多了200多萬元。

第四步，合理利用保函。實際上，能級較低的三四五線城市對預(yù)售資金的監(jiān)管，反而比一二線城市嚴(yán)格，監(jiān)控比例更高。胡丙解釋，因為部分三四五線城市政府擔(dān)心出現(xiàn)風(fēng)險，覺得地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)不夠，此時企業(yè)可付一定費(fèi)用讓金融機(jī)構(gòu)背書，比如通過保函去替代監(jiān)管資金。

銀行開出保函，比如擔(dān)保該企業(yè)半年內(nèi)能夠償還5億元，申請地方政府提前解凍監(jiān)管資金，“對銀行來說，存量的錢不會繼續(xù)躺著，可以繼續(xù)流轉(zhuǎn)起來；而對地方政府來說，也是另一種定心丸——如果企業(yè)真的無法如期償還錢款了，便由銀行兜底”。

第五步，契而不舍。胡丙舉例，有個項目年初監(jiān)控資金近13億元，同時在該監(jiān)管銀行有約23億元的開發(fā)貸款，“這相當(dāng)于我們在銀行只拿走了10億元的資金，但還要付23億元的利息”。因此，年初項目公司多次與銀行口頭溝通，想用監(jiān)控資金償還貸款，但銀行都因監(jiān)管和收益問題不允許解控。

后來，項目公司向銀行發(fā)函，變相施壓，“如果銀行不允許解凍監(jiān)控資金，我們就打算全額還貸款，因為企業(yè)貸款關(guān)系著銀行的績效，但銀行仍不同意。另一方面，項目工作人員私下了解到銀行的真實需求是希望獲得企業(yè)大額存款。此后，每個月月底或季度末，項目公司都會對這個銀行提供一定的存款支持，而銀行也會在按揭資源上向公司傾斜。

最終，該項目實現(xiàn)監(jiān)管資金凈盤活10億元，監(jiān)控比例下降了近20%，在胡丙看來，這是企業(yè)與銀行反復(fù)博弈的結(jié)果。

第六步，用時間換金錢。“對于大流量的項目，我們也在想辦法，盡量縮短預(yù)售資金在監(jiān)控賬戶里停留的時間。”胡丙說，例如在按揭放款之后，我們可以先不讓資金進(jìn)入監(jiān)控賬戶，而是進(jìn)入項目的其他賬戶，等到網(wǎng)簽之前，政府需要核查監(jiān)控賬戶里金額時，再把資金打進(jìn)監(jiān)管賬戶。“這爭取的只有幾天的時間，但對大流量項目來說，積少成多，實際效益也不少”。

（應(yīng)受訪者要求，吳科、胡丙為化名）