經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 一面嶄新的錦旗，寫(xiě)著“勇?lián)挂哓?zé)任 為業(yè)主保駕護(hù)航”，掛在東域大廈（第三置業(yè)）的物業(yè)管理處辦公室門(mén)口。錦旗背面的會(huì)議室里，物管負(fù)責(zé)人劉煜接到了一則不客氣的投訴——有租戶(hù)稱(chēng)這是他見(jiàn)過(guò)的蟑螂最多的樓。

對(duì)這個(gè)投訴，劉煜有些驚訝，他自認(rèn)為和樓內(nèi)業(yè)主及租戶(hù)們的感情“還不錯(cuò)”。

東域大廈（第三置業(yè)）位于北京寫(xiě)字樓林立的三元橋區(qū)域，由國(guó)際知名房地產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)“五大行”之一的世邦魏理仕提供物業(yè)服務(wù)。半年前的物業(yè)滿意度調(diào)查中，這座大廈在世邦魏理仕管理的北京20座大樓里名列前茅。

東域大廈（第三置業(yè)）物業(yè)管理處  程璐洋/攝

接到客訴后的那個(gè)周末，劉煜收起驚訝和委屈，和團(tuán)隊(duì)加強(qiáng)了全樓的蟲(chóng)害消殺。

蟑螂大廈，車(chē)睿這樣稱(chēng)呼自己公司所在的辦公樓。

“到處是蟑螂”，車(chē)睿伸出食指和拇指比劃著，“有只這么大的，翻著肚子在蹬腿，那是我這輩子見(jiàn)過(guò)最大的蟑螂”。在樓梯間、洗手臺(tái)，甚至辦公桌上，他和同事們?cè)诠镜亩嗵幎家?jiàn)過(guò)蟑螂。 

其中，昏暗的樓梯間是蟑螂出現(xiàn)頻率最高的地方。幾乎在每個(gè)樓梯間的門(mén)背后，都擺著一個(gè)捕殺蟑螂的蟑螂屋，里面滿是蟑螂尸體，“墻壁上經(jīng)常能看到大蟑螂帶小蟑螂一起爬”，車(chē)睿說(shuō)。

如果說(shuō)樓梯間的蟑螂還能眼不見(jiàn)為凈，辦公桌上的蟑螂則讓所有人都無(wú)法忽視。自從桌上遺留的食物爬過(guò)蟑螂后，坐車(chē)睿對(duì)面的女同事養(yǎng)成了新習(xí)慣，“吃的都不敢放桌上，或者得蓋層紙”，她看著自己桌下的蟑螂藥說(shuō)。

第三置業(yè)樓道里放置的蟑螂屋

為避免引起不適，圖片進(jìn)行了處理  程璐洋/攝

除了蟑螂，車(chē)睿和同事們也盡量減少使用樓內(nèi)的衛(wèi)生間，面對(duì)有污漬的馬桶圈，和沒(méi)有及時(shí)清理而溢出的垃圾桶，生理需求也可以讓步。

為此，車(chē)睿甚至調(diào)整了自己的大便生物鐘，養(yǎng)成早起在家如廁的習(xí)慣。除非憋不住的小便，才會(huì)選擇樓內(nèi)衛(wèi)生間。女同事們對(duì)衛(wèi)生間的需求更大，“馬桶真的不敢坐，常常有腳印和尿漬，只能扎著馬步上廁所”，前述女同事無(wú)奈，“帶著血的衛(wèi)生巾從垃圾桶溢出來(lái)，真的很頭疼。”

每層樓的衛(wèi)生間狀況參差不齊，員工們甚至總結(jié)出了經(jīng)驗(yàn)，哪層最干凈。

對(duì)于樓內(nèi)種種基本衛(wèi)生問(wèn)題，車(chē)睿公司的行政曾多次和物業(yè)溝通過(guò)。“物業(yè)態(tài)度還不錯(cuò)，說(shuō)了以后馬上來(lái)人”，該公司行政人員表示，但長(zhǎng)期來(lái)看，效果并不明顯。讓她給物業(yè)打個(gè)分，“60，剛剛及格吧”。

除了租戶(hù)，東域大廈（第三置業(yè)）B座一層的便利店老板也知道有蟑螂問(wèn)題，“沒(méi)辦法，有餐飲的地方就容易招蟑螂”。她右手邊，是出售盒飯的餐飲車(chē)。

而B(niǎo)座樓內(nèi)的一位保潔阿姨，展示了她負(fù)責(zé)的樓梯間門(mén)后空空的蟑螂屋，用以說(shuō)明樓層狀況。對(duì)于樓內(nèi)其他區(qū)域出現(xiàn)的蟑螂，她歸結(jié)于每位保潔的用力程度不同。

蟑螂從哪兒來(lái)

“周末開(kāi)了消殺和管理的專(zhuān)題會(huì)，我們也討論，蟑螂從哪兒來(lái)？除了夏天炎熱滋生，還有什么原因？為什么會(huì)給租戶(hù)造成困擾？”劉煜表示，專(zhuān)題會(huì)決定將垃圾區(qū)的消殺頻次改為每日一次，在公區(qū)隱蔽區(qū)域增加“蟑螂屋”的布控，并增加年度防蟲(chóng)布控的頻次。

11月7日，物業(yè)對(duì)全樓公共區(qū)域進(jìn)行了消殺。

今年，在涉及蟑螂等四害衛(wèi)生的主管部門(mén)愛(ài)衛(wèi)辦檢查中，這棟樓正常通過(guò)。

該樓的保潔，被外包給北京瑞毅佳玉環(huán)?？萍加邢薰?，共20名保潔，每人負(fù)責(zé)3層，每層200平方米左右的清潔。保潔公司負(fù)責(zé)人表示：達(dá)到了愛(ài)衛(wèi)辦對(duì)樓宇大小蠊蟲(chóng)密度的要求，但蟑螂不可能一只都沒(méi)有。至于衛(wèi)生間的狀況，“超甲級(jí)寫(xiě)字樓還要求衛(wèi)生紙簍不超過(guò)70%就得清倒，但那個(gè)物業(yè)費(fèi)是什么水平”。

劉煜在這棟大廈工作的十年間，5.5元/月/平方米的物管費(fèi)一直沒(méi)變?？蓪?duì)比的是，同樣由世邦魏理仕負(fù)責(zé)物管，和東域大廈（第三置業(yè)）直線距離幾百米的中冶大廈，物管費(fèi)30元/月/平方米，目前的招租租金為近10元/日/平方米。

一個(gè)由國(guó)際知名機(jī)構(gòu)管理，滿墻錦旗、滿意度排名靠前的辦公樓，為什么會(huì)存在如此基本的衛(wèi)生問(wèn)題呢？

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲得了“蟲(chóng)控消殺工作專(zhuān)題會(huì)”的會(huì)議紀(jì)要，解釋了部分原因。

紀(jì)要顯示，由于大廈沒(méi)有垃圾房，現(xiàn)有垃圾存放區(qū)域一直為項(xiàng)目臨時(shí)設(shè)立，既不封閉，也沒(méi)有獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，因此將重點(diǎn)管理垃圾房及底商餐飲租戶(hù)。

同時(shí)，會(huì)議紀(jì)要顯示，因?yàn)榇髲B為住宅立項(xiàng)，樓層步行梯樓道內(nèi)沒(méi)有消防風(fēng)機(jī)設(shè)備。樓層內(nèi)無(wú)專(zhuān)用貨梯及貨梯前室的設(shè)置，使得樓內(nèi)沒(méi)有正規(guī)垃圾桶的擺放位置，這也使得客戶(hù)員工用餐后的餐余垃圾無(wú)法密閉獨(dú)立存放。物管團(tuán)隊(duì)將加大與客戶(hù)的溝通和宣傳力度，希望客戶(hù)將餐廚垃圾包裹嚴(yán)密后再進(jìn)行投放。

另外，由于樓內(nèi)房間均為小業(yè)主產(chǎn)權(quán)區(qū)域，物業(yè)在室外做的力度越大（如果客戶(hù)房間內(nèi)不能同步消殺），則客戶(hù)房間內(nèi)的蟑螂出現(xiàn)“現(xiàn)象”也會(huì)越嚴(yán)重。

“我們的樓不是一個(gè)破樓”，入行25年的劉煜格外認(rèn)真，“這個(gè)樓的樓齡是16年，它的設(shè)備不是最新的，但我一直跟同事講，就像一件穿過(guò)的衣服，要把它洗凈熨平，可能會(huì)有補(bǔ)丁，但不要瞎補(bǔ)，一定要方方正正。我們穿到哪兒，也不覺(jué)得自己寒酸。”

他有些動(dòng)情，“樓宇就是這樣，新蓋的設(shè)備設(shè)施都不一樣，但是樓就會(huì)一天一天奔向老化。”

而樓一天天老化的過(guò)程，就是物業(yè)管理難度加大的過(guò)程。“噢！之前的一家餐館搬走了”，劉煜告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，不久前位于樓內(nèi)B座一層的一家餐飲，受疫情影響撤鋪。“可能因?yàn)樵瓉?lái)的餐館對(duì)蟑螂等蟲(chóng)害集中消殺，比較可控。他們搬走后，加上天氣炎熱，蟑螂在樓內(nèi)四散”，他和團(tuán)隊(duì)猜測(cè)。

空鋪的新租戶(hù)，是順豐快遞，餐館變成了順豐的倉(cāng)庫(kù)。一提起這個(gè)，劉煜直皺眉，“哎呀，我去找業(yè)主，能不能考慮下物業(yè)管理問(wèn)題，結(jié)果業(yè)主說(shuō)，那怎么辦，我也要賺錢(qián)。”

散售

讓物管團(tuán)隊(duì)頭疼又無(wú)奈的是，東域大廈（第三置業(yè)）為散售產(chǎn)權(quán)。

該樓由開(kāi)發(fā)商北京恒陽(yáng)華隆房地產(chǎn)有限公司在2004年建成，房屋用途為公寓。迄今，由于東域大廈（第三置業(yè)）迄今為止沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，前期物管合同由恒陽(yáng)華隆原股東首創(chuàng)置業(yè)和世邦魏理仕簽訂。

首創(chuàng)置業(yè)回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱(chēng)，東域大廈（第三置業(yè)）已于2006年全部散售完畢，首創(chuàng)不了解各小業(yè)主如何使用房屋。

散售，意味著沒(méi)有統(tǒng)一的業(yè)主對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃管理，每個(gè)產(chǎn)權(quán)的小業(yè)主都有著各自的利益訴求。公寓性質(zhì)，則意味著大廈從一開(kāi)始的建筑設(shè)計(jì)，就和標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓有差距，也決定了物業(yè)只負(fù)責(zé)樓內(nèi)公區(qū)管理，所有戶(hù)內(nèi)面積均不在其管理范圍內(nèi)。

從實(shí)際情況看，東域大廈（第三置業(yè)）不像標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓有專(zhuān)用貨梯，A、B座各有4臺(tái)客梯。為了解決樓內(nèi)租戶(hù)的裝修和貨物使用需求，物業(yè)將2號(hào)電梯設(shè)為貨梯。大量的食物殘?jiān)拓浳镞\(yùn)輸，使得這臺(tái)電梯不僅明顯更破損，蟑螂等蟲(chóng)害出現(xiàn)的幾率也更大。

另外，由于樓梯間不具備正壓送風(fēng)系統(tǒng)，按消防規(guī)定，通道內(nèi)無(wú)法設(shè)置普通垃圾桶。沒(méi)有辦法的物業(yè)團(tuán)隊(duì)，自己設(shè)計(jì)了一種簡(jiǎn)易垃圾支架，以滿足每層樓的清潔需求。

諸如此類(lèi)的先天不足，使得東域大廈的物業(yè)管理需要付出更多的時(shí)間和精力，但往往事倍功半。

除了先天不足，東域大廈（第三置業(yè)）散售帶來(lái)的問(wèn)題，在這棟樓逐步老化的過(guò)程中愈發(fā)明顯。

在這個(gè)A、B座各28層，總建筑面積8萬(wàn)多平方米的公寓樓內(nèi)，聚集了上百戶(hù)大小公司辦公，租戶(hù)類(lèi)型多樣，包括維達(dá)紙業(yè)等知名企業(yè)辦公室，也有大量金融、律所企業(yè)，還有美容、健身等場(chǎng)所。物業(yè)團(tuán)隊(duì)和周邊中介都表示，沒(méi)有居民在此生活，全是辦公和商業(yè)用途。

東域大廈（第三置業(yè)）租戶(hù) 程璐洋/攝

每個(gè)月平均有4家在裝修，在劉煜在此工作的十年間，樓內(nèi)租戶(hù)高速汰換導(dǎo)致對(duì)應(yīng)的裝修頻率，這對(duì)一棟樓的折舊老化影響很大。

快速折舊，意味著物管費(fèi)很難有突破。因此，在周邊寫(xiě)字樓中介的口中，這是一棟極具性?xún)r(jià)比的寫(xiě)字樓：物管費(fèi)劃算，且電費(fèi)按居民用電計(jì)算，一度電比商業(yè)用電便宜6角錢(qián)，“夏天開(kāi)空調(diào)就省很多錢(qián)”。

性?xún)r(jià)比的背后，是從大廈建成起就負(fù)責(zé)物管的世邦魏理仕項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)不得不控制成本，提高人效。10年前60多個(gè)人的物管團(tuán)隊(duì)，目前已經(jīng)精簡(jiǎn)為30人左右。“一人多能啊”，劉煜說(shuō)，項(xiàng)目上不少同事目前的稅前工資為三四千元。

資金緊張，意味著物業(yè)該做的，和能做的，都只能慢慢來(lái)。

物管團(tuán)隊(duì)也曾想更新公區(qū)廁所，咨詢(xún)過(guò)公共維修基金，發(fā)現(xiàn)行不通，公共維修基金只能用于擴(kuò)建和改造。目前，大廈正在申請(qǐng)用于電梯更新的公維基金。“8臺(tái)電梯已經(jīng)使用了16年，接近使用壽命了”，劉煜說(shuō)。

這么多年，也有不少業(yè)主討論過(guò)成立業(yè)委會(huì)，他們找到劉煜，都先問(wèn)，你們物業(yè)同不同意成立業(yè)委會(huì)？

“同意“，劉煜說(shuō)，自己的回答沒(méi)有變過(guò)?？僧?dāng)業(yè)主們繼續(xù)了解，十年未變的5.5元/月/平方米的物管費(fèi)價(jià)格，樓內(nèi)幾百戶(hù)業(yè)主和租戶(hù)的復(fù)雜情況，和背后對(duì)應(yīng)的物業(yè)實(shí)際工作后，成立業(yè)委會(huì)的事總是不了了之。

何解

是否繼續(xù)簽訂?wèn)|域大廈（第三置業(yè)）的物管合同？世邦魏理仕華北區(qū)不動(dòng)產(chǎn)管理部資深董事周業(yè)輝坦言，他曾猶豫過(guò)。

今年，和過(guò)去一年一簽的物管合同不一樣，首創(chuàng)提出，將合同修改為不定期合同，直至大廈成立業(yè)主委員會(huì)。

面對(duì)世邦魏理仕華北區(qū)唯一的公寓性質(zhì)寫(xiě)字樓，也是華北區(qū)在管物業(yè)中少有的散售型物業(yè)，周業(yè)輝不得不從多方面考慮是否續(xù)約。

最終，世邦魏理仕簽訂了這份合同。這意味著，直到東域大廈成立業(yè)委會(huì)重新選擇物業(yè)之前，這棟大樓的前期物業(yè)將一直由世邦魏理仕管理。

企業(yè)責(zé)任和風(fēng)格，是周業(yè)輝不斷強(qiáng)調(diào)的決定理由。“也會(huì)算筆賬的，如果不簽，項(xiàng)目員工如何安置”，他沒(méi)有透露具體的成本，但表示“這棟樓一直盈虧平衡，起碼是不虧錢(qián)的項(xiàng)目，我們才能考慮社會(huì)責(zé)任”。

除了東域大廈外，物業(yè)管理市場(chǎng)中還存在多少類(lèi)似的散售型老舊物業(yè)？它們是否也面臨著類(lèi)似的困境？

很難有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字。世邦魏理仕、戴德梁行和高力國(guó)際等五大行均表示，基本不涉及散售型物業(yè)項(xiàng)目，不跟蹤該類(lèi)物業(yè)數(shù)據(jù)。

業(yè)主分散，情況復(fù)雜，不專(zhuān)業(yè)，是大行們給出的統(tǒng)一原因。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，天元港中心、霄云中心、時(shí)間國(guó)際、遠(yuǎn)洋新干線、豪成大廈、佳境天城以及SOHO中國(guó)的多處項(xiàng)目，是北京市場(chǎng)中其他的散售型辦公項(xiàng)目。

高力國(guó)際物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)董事王宏悅解釋?zhuān)⑹坌臀飿I(yè)的管理難點(diǎn)主要在于，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題和小業(yè)主利益難以統(tǒng)一；小業(yè)主自持，對(duì)樓宇無(wú)完整規(guī)劃；樓內(nèi)經(jīng)營(yíng)范圍雜亂，人員流動(dòng)較大，小型企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。種種情況都會(huì)導(dǎo)致樓宇品質(zhì)下降、管理難度增加。

2020年的資本市場(chǎng)，掀起了物業(yè)企業(yè)的上市潮，年內(nèi)已有近10家物業(yè)管理公司陸續(xù)上市。這個(gè)行業(yè)，容易吸引目光的，常是誰(shuí)拿下了哪個(gè)知名項(xiàng)目的物管，這也被視為行業(yè)對(duì)物管企業(yè)的業(yè)務(wù)能力認(rèn)可。

且隨著北京五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地，城市更新和存量升級(jí)的市場(chǎng)越來(lái)越活躍，部分老舊資產(chǎn)改造升級(jí)后，租金可以增長(zhǎng)多倍，隨之而來(lái)的是資產(chǎn)價(jià)值的提升。

但行業(yè)中的一切熱鬧，似乎都和這些老去的散售樓宇無(wú)關(guān)。

（應(yīng)受訪者要求，車(chē)睿為化名）