經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 周三，工作日晚上，天色陰沉還飄著不小的陣雨。位于廣州市越秀區(qū)的北京路步行街卻人頭攢動，北側(cè)的廣東省財政廳門口搭起舞臺，閃爍的彩色光束吸引人群來一探究竟。

整條街，有著不輸周末的熱鬧。

“開街大吉”，晚七點，北京路步行街改造提升開街儀式正式啟動。慶祝儀式飄落的片片金紙，宣告著這條有著2000多年歷史的步行老街，呼喚著新生。

2018年底，廣州北京路步行街和北京王府井步行街等11條步行街被商務部確定為全國首批步行街改造提升試點，今年7月，商務部將第一批試點名單中的杭州湖濱路、成都寬窄巷子等5條步行街確認為“全國示范步行街”。

從2018年底被確定為試點后，廣州北京路步行街開始改造提升，為商務部的驗收準備著，這次的開街儀式，也是商務部對其驗收的過程。

改造

負責此次北京路步行街改造提升的，是廣州市商務局、越秀區(qū)商務局和北京路文化核心區(qū)管委會。

相比新開業(yè)的品牌店鋪，消費者和商家對改造最直觀的感受，在于2019年動工的步行街道升級。

這次改造將主街南擴，串聯(lián)背街里巷，提升了圣賢里、府學西街、李白巷等后街巷，將步行長度從1.1公里延長到3.5公里，步行范圍從0.29平方公里擴大到0.43平方公里，街區(qū)布局由1條主街向1條主街+9個輔街群縱深推進。

從街道路面的鋪設，到店鋪外立面翻新、各店鋪統(tǒng)一店招，再到商鋪二層天臺空間重新利用，改造的工作由政府負責。

同時，依托北京路的特色嶺南建筑，這次改造沿主街自北向南，依次打造了省財廳燈光亮化、北段騎樓舞臺劇、新大新全國最大的戶外裸眼3D展示等光亮節(jié)點，用以提升夜間人氣。

“陣痛”，是北京路商家和政府工作人員們提到改造時，重合最多的字眼。

“步行街改造，區(qū)市都下了很大的功夫。過程中肯定對商戶的生意有影響，但是陣痛之后，相信大家能看到改變”，越秀區(qū)商務局的一位工作人員告訴經(jīng)濟觀察報，相比“全國示范步行街”的牌匾，更重要的是“市里和老百姓能看到我們的努力和改變，這也是我們今年的重點工作之一。”

對于北京路商戶而言，“陣痛”之后，他們希望得到的是更年輕的客群，和實在的消費力。

建筑提升后，品牌開始汰換，北京路引進了中國最大NBA旗艦店、Adidas華南區(qū)最大旗艦店等50家名店、區(qū)域首店及特色店。

高力國際是這次北京路步行街改造提升的合作方之一，從今年6月開始為其提供招商運營服務。

北京路步行街有著近300家商鋪，但由于產(chǎn)權(quán)問題和改造價值等因素，這次由高力國際改造提升的是二三十家公有產(chǎn)權(quán)商鋪。

開街時開業(yè)的第一批商戶為9家，包括B.DUCK KIDS、DEPOT3、“驚喜經(jīng)濟”蛋屋、1626潮研所、喜淘冰及碧桂園千璽機器人餐廳等在內(nèi)的餐飲、零售品牌。除了步行街上的正式商鋪，高力國際還布置了10臺10平方米左右的外擺車，準備放置在步行街道中。

“生意最好的一定是奶茶水吧，但我們想要更有廣府特色的品牌”，高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君介紹，政府對北京路改造的定位很清楚，“想要年輕、潮流、廣府特色。”

在踏準時代節(jié)奏的同時，保留自身的歷史文化特色，這幾乎是全中國的步行街改造中的共同需求。

招商并不容易。

高力國際團隊有一張評審表，從品牌知名度、主力店/首店/連鎖店情況、業(yè)態(tài)新穎性和文化相關(guān)性等方面來打分，以此評審入駐品牌，但傳統(tǒng)步行街的改造，相比新建的購物中心，總是有著更多的“歷史遺留問題”。

“你看這些建筑，都是’文物’來的”，高力國際文旅和消費運營部副董事游健指著街邊的商鋪說，這些樓歷史都很久了，改造一個點可能需要旁邊三個點來支撐，否則就會連片倒，施工圖也要去找最原始的。類似的情況，對招商工作提出了更高的要求，“為這9個鋪聊了近40家品牌，有更厲害的，但他們會謹慎考慮這些因素”。

改變還發(fā)生在很多地方，在北京路的智慧服務中心，由中國聯(lián)通提供技術(shù)支持的北京路商圈大數(shù)據(jù)監(jiān)控平臺，整合運營商人流數(shù)據(jù)、銀聯(lián)交易數(shù)據(jù)和政務數(shù)據(jù)，通過數(shù)字化動態(tài)反映業(yè)態(tài)運行態(tài)勢和改造提升效果。

平臺數(shù)據(jù)顯示，當晚7點左右，有近10萬訪客在北京路步行街。

需求

作為高力國際文旅和消費運營部副董事，游健所處的團隊很能說明一些方向。

高力國際是國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一，在“五大行”傳統(tǒng)的咨詢、經(jīng)紀、物業(yè)和資管等業(yè)務之外，今年6月份，高力國際組建了文旅及消費運營服務團隊，并在今年推出文旅及消費一體化招商運營服務。

專門組建的新團隊，瞄準的不只是北京路步行街改造。

“傳統(tǒng)五大行，是零售團隊做這件事。高力也有零售團隊，但我們想做的不是一件事”，高力國際文旅和消費運營部的項目總負責人李君濤表示，“文化運營的重點并不在物業(yè)本身，而是文旅產(chǎn)業(yè)的活化，是扎根進去后，通過各方面的活動、展示、原創(chuàng)IP開發(fā)以及商品化帶來流量，有粘性能長期聚人后，在線下就可以消費變現(xiàn)”。

他舉了個例子，成都寬窄巷子原來就是幾條街，現(xiàn)在辦一些印象派活動，門票賣100塊錢還有人排隊，這就是通過文旅主題定位的軟硬件升級改造，實現(xiàn)商業(yè)項目景點化、文化IP商品化的結(jié)果，消費者會為文化買單。

目前10人團隊的目標，正是物業(yè)背后的這門生意。從其服務案例來看，除了北京路步行街，上海的徐家匯商圈提升和北外灘城市綜合商業(yè)策劃也在進行。

明年團隊人數(shù)會增加不少，李君濤預期。

誠意

北京路步行街的北段“老字號一條街”，入駐有新大新、太平館、廣州酒家等18家老字號門店，步行街共聚集了50多家老字號企業(yè)。

蓮香樓，一家有著130多年歷史的廣州糕點老字號品牌，在北京路商業(yè)區(qū)內(nèi)有3家門店。“我們老字號希望改造以后，讓更多的年輕消費者了解和嘗試我們的產(chǎn)品”，蓮香樓負責人告訴經(jīng)濟觀察報，雖然改造后的實際效果還有待觀望，但其品牌已經(jīng)通過小份量糕點、減少糖分和愛心形狀等活潑糕點造型等改變，努力吸引年輕的消費者。

對這次新入駐的B.DUCK KIDS、DEPOT3和1626潮研所、喜淘冰等餐飲零售新品牌而言，北京路步行街更像一個新機會。

新入駐的9家商戶，以快閃店的形式引進，運營6個月：前三個月免租，后三個月按商戶營業(yè)額收取一定比例的流水扣點。6個月合作期結(jié)束后，如商戶有繼續(xù)長期經(jīng)營意向，再重新簽訂租賃合同，按經(jīng)過第三方機構(gòu)評估的市場均價1700元/月/平方米收取租金。這個價格，相比北京路的其他私人物業(yè)價格，仍算優(yōu)惠。

“這次北京路是很有誠意的”，男裝品牌DEPOT3的負責人鐘小姐直言，如果不是這樣特殊的條件，考慮今年的行情是不會來開快閃店的。“廣州需要這樣一個熱鬧的機會，大家一起把生意做起來”，她看看店內(nèi)，“剛才來的一對父女是住附近的本地人，就是聽說今天開街才來逛逛啊。”

和全國所有面臨老化問題的步行街一樣，如何吸引本地消費者和年輕客群，是北京路最希望解決的問題。

廣州，有著深厚商業(yè)基礎和歷史文化的城市，除了北京路步行街外，還有大片的商業(yè)老區(qū)需要提升。前有“讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁”的萬科改造永慶坊項目，現(xiàn)有正在提升改造的北京路步行街。

開街儀式后的晚十點，一位路過的外賣小哥在北京路口拍照。也許，這正是步行街改造呼喚的新變化。