王慶/文 Q：請(qǐng)問重陽(yáng)投資，如何看待存量房貸利率下調(diào)預(yù)期？

A：近期媒體報(bào)道，監(jiān)管部門可能通過允許轉(zhuǎn)按揭等方式，再次協(xié)調(diào)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率。在我們看來，下調(diào)存量房貸利率不僅是減輕居民債務(wù)負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵舉措，更是穩(wěn)定居民信貸、防止居民信貸負(fù)增長(zhǎng)的必要手段。盡管目前尚未有具體政策跟進(jìn)，但從中期來看下調(diào)存量房貸利率是大概率事件。

下調(diào)存量房貸利率有何影響？據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)存量房貸的平均利率水平在4.0%左右，而根據(jù)央行二季度貨幣執(zhí)行報(bào)告，6月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款平均利率為3.45%。也就是說，截至6月末存量和新增房貸利率的利差是55bp。如果將全部存量房貸利率的加點(diǎn)幅度降至新增房貸利率水平，以38萬億的存量房貸余額計(jì)算，每年可以為居民部門減少利息支出約2100億元。根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年的存量房貸利率下調(diào)，每年為居民部門節(jié)省的利息支出在1600—1700億元之間。

為什么下調(diào)存量房貸利率勢(shì)在必行？根據(jù)央行發(fā)布的信貸投向報(bào)告，個(gè)人住房貸款余額自2023年一季度見頂以來，已經(jīng)累計(jì)回落1.11萬億元。值得注意的是，去年9—10月的存量房貸利率下調(diào)未能止住個(gè)人住房貸款余額下降的趨勢(shì)，今年6月末個(gè)人住房貸款余額較去年9月下降了6100億元。表面上看，存量房貸利率下調(diào)后的半年內(nèi)，個(gè)人住房貸款余額的下降速度更快了。實(shí)際上，這是新房和二手房等房屋成交量下降、無風(fēng)險(xiǎn)利率進(jìn)一步下行、居民部門風(fēng)險(xiǎn)偏好和預(yù)期進(jìn)一步惡化共同作用的結(jié)果。如果沒有去年的存量房貸利率下調(diào)，個(gè)人住房貸款余額的降幅可能更大。事實(shí)上，今年1—7月居民部門信貸僅增加了12500億元，同比大幅少增13493億元。如果存量房貸利率不及時(shí)下調(diào)，居民部門整體信貸余額也存在負(fù)增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，我們認(rèn)為下調(diào)存量房貸利率是穩(wěn)定居民信貸、防止居民信貸負(fù)增長(zhǎng)的必要手段，政策越早實(shí)施對(duì)穩(wěn)消費(fèi)和提振信心的作用就越大。

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