經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 6月19日，在經(jīng)濟觀察報主辦的第二十一屆（2024）藍籌年會上，國際歐亞科學院院士、住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長仇保興作了《增強房地產市場韌性基本策略》的主題演講。

仇保興從七個方面分析了房地產市場的脆弱性，并提出增強房地產市場短期韌性及中長期韌性的若干策略。

仇保興認為，當前房價已經(jīng)轉向普遍下跌趨勢，防觸發(fā)系統(tǒng)性金融風險已成為主要挑戰(zhàn)。盡管全國人均住房面積已達到發(fā)達國家水平，但高質量房產需求難以得到滿足。

不同收入水平群體的住房需求不同，例如一線城市低收入無房者購房難、租房難仍然矛盾突出。政府包辦的保障房、先租后售房、廉租房等房源普遍存在結構和質量差、配套不良、職住分離、轉讓退出不便利和財政支付困難等一系列矛盾，急需轉向合作建房。

而四億中產階層用于休閑康養(yǎng)的第二套房消費轉向國外的趨勢加劇，城鄉(xiāng)融合發(fā)展需要滿足城市中產階層二套房(“只租難炒”）需求；大多數(shù)三四線城市和小城鎮(zhèn)人口減少，進入收縮階段，房產價格下滑、空置率升高，地方政府開支短缺等矛盾日益呈現(xiàn)。

仇保興建議建立多種應急調控預案與工具儲備。地方可以建立房地產穩(wěn)定基金，收購一部分庫存商品房，這是建立冗余的標志之一。糧食可以儲存，房產也可以有一定的儲存。

以下內容根據(jù)仇保興演講整理：

房地產市場的脆弱性之一，中國和美國不同，是典型的舊大陸國家，中國的城鎮(zhèn)化拐點早已來臨。國家“十四五”規(guī)劃中，常住人口城鎮(zhèn)化率2020年為60.6%，2025年為65%，這意味著中國已經(jīng)處在城鎮(zhèn)化末期。

脆弱性之二，日本、法國人均住房面積約35—40平方米，我國目前已超40平方米；更重要的是房地產占中國國民資產比例，中國老百姓的房地產占總資產的70%，而美國是30%左右。中國的房地產一旦全面崩潰，很多老百姓總資產會大大縮水，消費能力會變得長期趨弱。

脆弱性之三，人口增長明顯減少，2023年出生人口僅900多萬，人口的出生數(shù)量對房地產的長期影響是一個決定性因素。隨著出生人口減少、城鎮(zhèn)化率減緩、空間的移動性增強和人口增長點嚴重不均衡等問題，導致大多數(shù)城市都開始搶人了。

脆弱性之四，我國房地產占比總投資額始終很大，這也是過去40年快速城鎮(zhèn)化所帶來的后遺癥之一，而且會影響整個產業(yè)結構。

脆弱性之五，過去40年房地產市場的發(fā)展，存在依賴中央集中調控的習慣性思維的問題。但中央集中調控產生的結果是波動加劇，當房地產過熱時，中央出臺調控措施，房地產就降溫，房地產低迷后又來一次調控刺激市場。這個問題值得我們思考，今后到了不需要中央出手大調控時，地方政府怎么辦？

脆弱性之六，就是金融衍生品亂象頻顯。金融衍生品有三個特點：第一，此類的所謂創(chuàng)新的目標就是為了逃避監(jiān)管；第二，金融衍生品會極大放大杠桿率，其杠桿率往往高達100%；第三，能明顯加劇市場的波動性。這些所謂的金融創(chuàng)新對房地產的影響幾乎是毀滅性的。

脆弱性之七，近期不確定性疊加，包括國際風險輸入可能性上升、民眾消費能力明顯下降、地方政府財力明顯萎縮、頭部企業(yè)自救能力明顯衰退、貨幣和財政政策調節(jié)空間明顯減少等。

增強房地產市場韌性，短期來看：首先應恢復穩(wěn)健，恢復市場主體（房地產公司、購房者）的地位，清理對房地產公司和地方政府的各類約束政策。“房子是用來住的，不是用來炒的”是一項長期的目標，應防止短期沖鋒。

其次，權力下放，發(fā)揮地方政府的首創(chuàng)精神，“集中調”轉向“就地調”，地方政府一旦犯錯，中央政府可約談糾正；減約束，多放權，例如按揭貸款利息和首付比下調等由城市政府決定；在總量控制的前提下，土地單幅面積、出讓時間和批次均由地方政府自行決定。

第三是實現(xiàn)住房供給主體多樣化、調控工具多樣化、資金來源多樣化、住房渠道多樣化。只有實現(xiàn)住房供給渠道多樣性，我們才能把政府大量投資保障房造成政府財政負擔重、房子質量差和配套不健全這個套解開，現(xiàn)在無論是中央財政、還是地方財政，再也沒有能力像前幾年那樣每年建幾百萬套保障房了，但是民眾的錢不少，大量儲在銀行里面發(fā)不出去，這是一個矛盾，政府應放手讓民眾自我建造、自我負擔住房的維護和更新。

第四是協(xié)同。一方面，金融貨幣、財政稅收、土地出讓、空間規(guī)劃和農村土地制度改革等，應多方協(xié)同，防止“各自為戰(zhàn)，相互干擾”。另一方面，跨專業(yè)、跨部門、跨區(qū)域（城鄉(xiāng)）協(xié)同動作；長中短期目標協(xié)同；建立多層次房地產“三穩(wěn)”聯(lián)席會議等。

第五要有足夠的冗余。要發(fā)揮中央和省級“房地產解困基金”作用，建立多種應急調控預案與工具儲備等。

第六是適應。利用大數(shù)據(jù)、實時分析風險熱點；防止數(shù)據(jù)造假，避免錯誤反饋惡性循環(huán)；培育多形式、多渠道、逆周期供給與消費主體；加快市場主體和居民自組織式老舊小區(qū)改造。扼制房地產投機的工具——房地產稅應是一攬子的新地方稅，由空置稅、消費稅、轉讓稅和物業(yè)稅等組成，全國人大出法律框架，授權地方人大出臺細則。

當前我國房地產市場的主要趨勢與矛盾有六點：

一是房價變化趨勢已經(jīng)轉向普遍下跌，防觸發(fā)系統(tǒng)性金融風險已成為主要挑戰(zhàn)；

二是全國城鎮(zhèn)房產人均擁有量已達到發(fā)達國家水平，但高質量房產需求難以得到滿足；

三是一線城市部分低收入無房者購房難、租房難仍然矛盾突出。政府包辦的保障房、先租后售房、廉租房等房源普遍存在結構和質量差、配套不良、職住分離、轉讓退出不便利和財政支付困難等一系列矛盾，急需轉向合作建房；

四是四億中產階層休閑康養(yǎng)第二套房消費轉向國外趨勢加劇，城鄉(xiāng)融合發(fā)展需要滿足城市中產階層二套房(“只租難炒”）需求；

五是大多數(shù)三四線城市和小城鎮(zhèn)人口減少，已進入收縮階段，房產價格下滑、空置率升高，地方政府開支短缺等矛盾日益呈現(xiàn)；

六是新開發(fā)樓盤持續(xù)減少與設計、施工和建材生產規(guī)模普遍過剩的矛盾日益突出。

總而言之，近期為了保證超級復雜巨系統(tǒng)的房地產市場平穩(wěn)運行，必須采取增強韌性的一系列對策。城市政府負調控“全責”，必須具有“全權”，所有調控工具箱下放是必然趨勢。

從中長期來看，滿足高質量住房消費，啟動民間文博、科創(chuàng)和養(yǎng)老等方面的場所設施大發(fā)展可極大彌補房地產市場脆弱性短板和助推發(fā)展動能轉換；城市中產階層在農村擁有“只租難炒”的第二套休閑康養(yǎng)長租房是實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、升級消費的必由之路。這幾個方面的長期策略可能有十倍甚至幾十倍資本增量。而中長期韌性的培育主要依靠企業(yè)家和市民的自組織作用的發(fā)揮，上級政府主要靠立法進行保障。