經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 王博沒有想到，他的家鄉(xiāng)下花園因二手房“白菜價(jià)”上了熱搜。

6月5日，王博告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，最近不斷有熟人把相關(guān)視頻和截圖轉(zhuǎn)發(fā)給他，家鄉(xiāng)以這種方式“出名”，讓他有點(diǎn)哭笑不得。

王博的家鄉(xiāng)下花園是河北省張家口市的一個(gè)區(qū)，距離北京市中心約140公里。當(dāng)?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)顯示：2015年以來，下花園區(qū)常住人口持續(xù)減少，截至2022年年底，常住人口為6.3萬人。

王博說，他的爺爺和奶奶去世后，在下花園留下一套電廠住宅樓的房子，多年來無人居住，僅作為每年掃墓時(shí)歇腳的地方。王博今年清明節(jié)回老家發(fā)現(xiàn)，一個(gè)單元只剩下四五戶居民，小區(qū)大部分房子都空著。

在下花園，類似的老舊小區(qū)還有很多。貝殼找房網(wǎng)信息顯示，2023年6月以來，這些老舊小區(qū)的成交價(jià)普遍在10萬元左右。

此前，黑龍江鶴崗曾因房子“白菜價(jià)”引發(fā)外界關(guān)注。從全國范圍來看，還有很多中小城市的房價(jià)下限像鶴崗一樣跌破千元，不僅涉及東北和華北地區(qū)的一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，也包括四川、湖南、湖北、貴州、廣西和廣東等省份的中小城市。

“白菜價(jià)”

貝殼找房網(wǎng)的張家口二手房頁面掛牌了大量低價(jià)房源。下花園區(qū)煤礦住宅樓一套70平方米的兩居室，掛牌價(jià)6萬元，折合單價(jià)857元/平方米；電廠住宅樓一套60平方米的兩居室掛牌價(jià)7萬元，折合單價(jià)1167元/平方米。

貝殼找房網(wǎng)成交記錄顯示，2023年6月，電廠住宅樓成交的一套84.4平方米的兩居室，網(wǎng)簽價(jià)為9.5萬元，折合單價(jià)1126元/平方米；2024年4月，馬車社住宅樓以9萬元價(jià)格成交了一套82.6平方米的兩居室，折合單價(jià)1090元/平方米。

在下花園區(qū)，總價(jià)在10萬元左右的掛牌房源和成交房源比比皆是，涉及電廠住宅樓、電石廠住宅樓、供電局小區(qū)、馬車社住宅樓等多個(gè)小區(qū)，單價(jià)普遍在800元/平方米至1200元/平方米。

當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿藛T告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，電廠住宅樓原為大唐集團(tuán)下花園電廠家屬樓，電廠關(guān)閉后，多數(shù)職工已經(jīng)離開，目前僅有一些退休的老職工居住，二手房交易不活躍。

這位中介人員介紹，2015年前后，下花園的房價(jià)基本保持在4000元/平方米左右。此后全國性房企陸續(xù)進(jìn)駐，到了2019年高峰期，下花園商品房成交均價(jià)上漲至1.2萬元/平方米，部分高端樓盤價(jià)格逼近2萬元/平方米。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2021年下半年，該中介人員稱，下花園的房價(jià)經(jīng)歷第一輪下跌，跌幅普遍在三分之一左右，原來單價(jià)一萬元出頭的房子普遍跌至七八千元左右；第二輪下跌在2023年下半年，跌幅接近一半。

目前，下花園相對(duì)高端的小區(qū)單價(jià)在5000元/平方米左右，中端住宅的價(jià)格維持在每平方米三四千元左右，老舊小區(qū)的單價(jià)普遍跌至一兩千元。單價(jià)低于千元的成交首次出現(xiàn)在今年4月。

陳翔是一家全國性房企營銷條線的負(fù)責(zé)人。2018年，他所在的公司進(jìn)駐下花園后，他被派駐到下花園負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷工作。

陳翔告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2019年，下花園項(xiàng)目開盤均價(jià)為1.1萬元/平方米左右。由于去化較差，項(xiàng)目一再降價(jià)，等到2022年交付時(shí)，價(jià)格已經(jīng)降至7500元/平方米左右。2023年下半年進(jìn)一步降至5000元/平方米左右。

陳翔說，因?yàn)轫?xiàng)目銷售較差，每個(gè)營銷人員手中都押了不少房源，一直都急于脫手。2024年年初，零星成交保持在4000元/平方米左右。目前，多數(shù)房源的價(jià)格在3000元/平方米左右，但依然賣不掉。

陳翔所在的項(xiàng)目拿地樓面價(jià)不到1000元/平方米，算上建安成本，目前在“虧錢賣”。他說，房子的質(zhì)量很好，但由于選錯(cuò)了地方，價(jià)格再便宜也無人問津。這也是2015年后進(jìn)入下花園房企的普遍現(xiàn)狀。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年前后，有碧桂園、萬科、榮盛、泰禾、華潤置地、奧園、華僑城、綠城、金茂、陽光城、藍(lán)城等多家房企進(jìn)駐下花園，另有魯能負(fù)責(zé)下花園楊樹溝棚改安置房項(xiàng)目建設(shè)。

并非個(gè)案

不僅僅是下花園，與下花園緊鄰的張家口市宣化區(qū)，化工廠家屬樓一套60平方米的兩居室，成交價(jià)只有4萬元，折合單價(jià)667元/平方米；雅諧小區(qū)一套60平方米的兩居室，成交價(jià)為8萬元。

距離張家口市不遠(yuǎn)的山西省大同市，同樣有大量的老舊小區(qū)房價(jià)在數(shù)萬元。大同平城區(qū)局內(nèi)小區(qū)一套48平方米的兩居室，掛牌價(jià)5.5萬元；云岡區(qū)新區(qū)里小區(qū)一套62平方米的兩居室掛牌價(jià)3.7萬元。

從成交情況看，2024年4月，大同中央機(jī)廠南三路小區(qū)以4.8萬元價(jià)格成交一套55平方米的小兩居，折合單價(jià)873元/平方米；同在4月，恒安新區(qū)R區(qū)以8萬元價(jià)格成交一套70平方米的頂層樓，折合單價(jià)1142元/平方米。

貝殼找房網(wǎng)成交記錄顯示，2022年9月，大同二手房市場首次出現(xiàn)低于3000元/平方米的成交；2023年7月，首次出現(xiàn)低于2000元/平方米的成交；2024年4月，第一次出現(xiàn)低于1000元/平方米成交。

吉林市是吉林省第二大城市。2020年2月，江機(jī)住宅樓一套82.5平方米的兩居室成交價(jià)為8.2萬元，成為貝殼有成交記錄以來，該地單價(jià)首次跌破千元大關(guān)的成交；2024年3月，桃北小區(qū)以2萬元的價(jià)格成交了一套45平方米的一居室，更是將吉林市二手房最低成交單價(jià)刷新至500元/平方米以內(nèi)。

同樣的情況也發(fā)生在湖南省第二大城市株洲。2021年9月，玫瑰園小區(qū)一套100.8平方米的兩居室以6.7萬元的價(jià)格成交，將株洲二手房最低成交單價(jià)從2000元/平方米下拉至665元/平方米。

在株洲，類似的低價(jià)成交還發(fā)生在袁家灣社區(qū)、翠竹小區(qū)、中興村小區(qū)、外貿(mào)包裝廠小區(qū)等10多個(gè)小區(qū)，成交單價(jià)在幾百元到一千元。

此外，四川、貴州、廣西、甘肅、內(nèi)蒙古、黑龍江、遼寧等多個(gè)省份均出現(xiàn)類似的城市，甚至連廣東的揭陽、河源、清遠(yuǎn)等城市的部分小區(qū)房價(jià)下限也跌至1000元/平方米左右。

這些城市具備幾個(gè)典型的特征：

第一，產(chǎn)業(yè)空心化。無論是鶴崗、下花園、大同等傳統(tǒng)能源城市，還是株洲、防城港等工業(yè)城市，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)沒落后，還沒有建立起相應(yīng)的核心產(chǎn)業(yè)。

第二是人口外流。這些城市普遍面臨人口減少的現(xiàn)狀。比如下花園高峰期人口超過10萬，但隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外遷或關(guān)停，人口逐年流失。

陳翔說，今年以來，多數(shù)城市的房價(jià)大幅下跌主要集中在“老破小”領(lǐng)域。

貶值原因

王博說，他們家族的后代散落在世界各地。當(dāng)年老人去世時(shí)，房子沒有過戶，只是做了個(gè)公證。未來想要賣掉房子，原則上需要所有子女都到場簽字。

目前，王博父輩們的年齡普遍在七八十歲，“總不能為了賣套房子，把老人從國外折騰回來”，王博說，賣房子分到各家的錢，都不一定夠從國外回來的路費(fèi)，所以他這一輩人，沒有人愿意張羅賣房子的事情。

歷史上，下花園的大部分居民都是依靠電廠、煤礦、電石廠等傳統(tǒng)國企生活。傳統(tǒng)企業(yè)沒落帶來的不僅僅是產(chǎn)業(yè)空心化和人口減少，房地產(chǎn)市場供需格局也隨之出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

王博的父輩們大部分都離開了下花園到其他城市工作了，唯一留在下花園的姑姑，現(xiàn)在也跟隨子女到了國外。到了他這一輩，散落的范圍更加廣闊。在他看來，老家的房子大概率是要舍棄了。

老家房子不急著賣的另一個(gè)重要原因是，老家的人不缺房子。2015年后，雖然大量全國性房企進(jìn)入下花園，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤績r(jià)大幅上漲，但高價(jià)樓盤的購房者大部分是居住和工作在北京的人，而非當(dāng)?shù)厝恕?/p>

陳翔說，下花園房地產(chǎn)巔峰期，當(dāng)?shù)刭彿空哒急炔蛔闶种唬蟛糠质潜本┵彿空?，還有小部分是張家口等地的購房者。由此，下花園的房地產(chǎn)形成了兩個(gè)相對(duì)隔離的市場。

由于老一輩居民在央企國企工作，加上房價(jià)較為便宜，大部分本地居民并不缺房子。王博說，他奶奶的保姆都有兩套房子，“本地就那么點(diǎn)人，誰還愿意去買房呢”。

在這種市場格局下，像王博一樣不打算回老家的房產(chǎn)持有人，本著“能賣多少算多少”的心態(tài)，不斷刷新著房價(jià)的底線。

這不僅是下花園的房地產(chǎn)市場格局，也是多數(shù)產(chǎn)業(yè)空心化、人口大量外流城市的現(xiàn)狀。

實(shí)際上，不僅僅是中小城市，今年以來，一二線城市老破小的價(jià)格也在縮水。北京市東城區(qū)一家中介門店的負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他所在門店4月成交了一套單價(jià)6.8萬元/平方米的三居室，將該區(qū)域房價(jià)從10萬元/平方米以上壓了下來。原本以為這只是個(gè)案，但5月和6月，又陸續(xù)成交了不少7萬元/平方米以下的房源。

陳翔說，房地產(chǎn)的邏輯變了，看待房地產(chǎn)市場的思維也需要變化。原來，對(duì)開發(fā)商來說，只要房價(jià)低于1萬元/平方米的城市都是值得投資的城市；如今，這種一刀切的投資邏輯已經(jīng)失去了市場。