姜兆華/文 5.17房地產(chǎn)新政后，全國各地開足馬力啟動房地產(chǎn)松綁政策。其中，降低首付款比例、取消住房按揭貸款利率下限等新政引發(fā)社會關(guān)注。

房地產(chǎn)新政實施半月有余，截至5月底，超過80%的城市已經(jīng)開始執(zhí)行首套最低首付15%、二套最低首付25%的新規(guī)定；全國已有上海、廣州、深圳等198個城市宣布大幅下調(diào)住房按揭貸款利率，首套房最低貸款利率3.15%，5年以下首套個人住房公積金貸款利率更是低至2.35%。5.17新政更多聚焦增量供給端政策調(diào)整，而存量房貸款利率暫未調(diào)整。那么，本輪房地產(chǎn)新政會否帶動存量房貸利率調(diào)整呢？

眾所周知，銀行存量房貸利率調(diào)整對商業(yè)銀行和借款人影響很大。筆者認(rèn)為，當(dāng)前商業(yè)銀行存量房貸利率會否跟隨調(diào)整，很大程度上取決于以下三方面的變動趨勢：

第一、存貸利差收窄會否明顯改善。國家層面一直大力推動商業(yè)銀行減費讓利，降低中小微企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行存貸利差自2020年年初以來一直處于下降通道。繼去年9月存量房貸重新定價調(diào)整，商業(yè)銀行房貸利率平均下降80個BP。存貸利差收窄對商業(yè)銀行經(jīng)營形成巨大負(fù)面壓力。據(jù)國家金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年一季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較2023年四季度1.69%下滑0.15個百分點，存貸利差已接近國際公認(rèn)銀行盈虧警戒線。五大國有大型商業(yè)銀行利潤增速全部出現(xiàn)下滑。5月份開始，銀行業(yè)自律協(xié)會發(fā)起商業(yè)銀行禁止手工補息倡議，旨在維護金融秩序，降低存款付息成本，保持合意存貸利差。如銀行存貸利差收窄趨勢得到有效控制，則存量房貸利率具備向下調(diào)整空間。

第二、新房市場銷售會否持續(xù)好轉(zhuǎn)。5.17新政房地產(chǎn)一系列組合拳實施，各級政府圍繞房地產(chǎn)去庫存、保交樓、盤活閑置土地、房地產(chǎn)企業(yè)融資出臺一系列措施，全國已有百城降低首付比率、取消房地產(chǎn)貸款利率下限，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部回暖跡象。從5.17新政實施效果看，全國一二三四線城市房地產(chǎn)市場行情呈現(xiàn)冷熱不均慢熱復(fù)蘇。上海、深圳等一線城市部分新盤銷售上量，但大多數(shù)二三線城市樓盤銷售不及預(yù)期?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，5月份百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額3224.1億元，環(huán)比增長3.4%，同比降低33.6%，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。新房銷售市場會否明顯好轉(zhuǎn)還有待進一步觀察。如新房市場銷售復(fù)蘇加快，則存量房貸利率向下調(diào)整概率降低，新房市場銷售如無明顯改善，則存量房貸利率大概率會繼續(xù)下調(diào)，進一步釋放居民購買力。

第三、物價與工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)會否攀升。適度通貨膨脹可以有效促進投資和消費，提高經(jīng)濟活動水平，促進就業(yè)和居民收入提高；同時適度通貨膨脹還可以降低企業(yè)居民債務(wù)負(fù)擔(dān)。據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示：4月份，全國居民消費價格指數(shù)（CPI）同比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，環(huán)比上漲0.1%，表明居民消費需求持續(xù)恢復(fù)。但PPI指數(shù)變化不容忽視：全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)（PPI）同比下降2.5%，降幅比上月收窄0.3個百分點；表明工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)恢復(fù)，部分行業(yè)需求階段性回落，全國PPI環(huán)比有所下降，同比降幅收窄。這充分說明，當(dāng)前的經(jīng)濟恢復(fù)仍存有不確定性。經(jīng)濟復(fù)蘇壓力越大，存量房貸向下調(diào)整的可能性也就越大。

存量房貸利率調(diào)整事關(guān)千家萬戶，牽一發(fā)而動全身，需要審時度勢，擇機而行。從當(dāng)前經(jīng)濟形勢判斷，存量房貸利率大概率會繼續(xù)調(diào)整，但何時調(diào)整尚有待繼續(xù)觀察。