（中國(guó)鐵建國(guó)際城13號(hào)樓 田國(guó)寶/攝）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，位于北京朝陽(yáng)北苑的中國(guó)鐵建國(guó)際城154套住宅將于9月21日開(kāi)始競(jìng)價(jià)，面積在74平方米到101平方米，主流面積為74平方米和81平方米，底價(jià)從633萬(wàn)元到864萬(wàn)元不等。

這次154套房源，產(chǎn)權(quán)單位為北京市朝陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“朝陽(yáng)區(qū)住建委”），也不存在一般法拍房常見(jiàn)的“地雷”，均為毛坯房。

多個(gè)知情人士透露，早年中國(guó)鐵建國(guó)際城一部分房源被朝陽(yáng)區(qū)住建委等多個(gè)單位回購(gòu)，計(jì)劃用于解決職工住房問(wèn)題。2012年底八項(xiàng)規(guī)定出臺(tái)后，計(jì)劃暫停，房屋一直空置至今。

“最近，這部分房源將陸續(xù)上市，包括行政事業(yè)單位，也包括國(guó)企單位”，其中一位知情人士透露，相關(guān)住宅轉(zhuǎn)讓均嚴(yán)格按照國(guó)有資產(chǎn)處置流程進(jìn)行公開(kāi)掛牌出讓。

轉(zhuǎn)讓154套住宅

中國(guó)鐵建國(guó)際城西北角是13號(hào)樓，在2單元門前，2名北京產(chǎn)權(quán)交易所的工作人員負(fù)責(zé)接待前來(lái)看房的人，并接受咨詢有關(guān)競(jìng)價(jià)的事項(xiàng)和細(xì)節(jié)。

目前，13號(hào)樓2單元8層作為樣板間，接受實(shí)地觀看。從樣板間樓層來(lái)看，兩梯三戶，由一套三居室和兩套兩居室組成，其中三居室為西南戶，兩居室均為南側(cè)戶型，也有南北通透的兩居室。

154套住宅主要分布在13號(hào)樓和5號(hào)樓，其中13號(hào)樓有109套，分布在一單元和二單元的1-19層，一單元還有其他住戶，二單元住戶相對(duì)較少；5號(hào)樓有45套，分布在兩個(gè)單元的1-21層，均有其他住戶。

小區(qū)環(huán)境幽靜，綠化率相對(duì)較高，樓與樓之間布滿各類植物。小區(qū)的活動(dòng)空間和道路則穿插于綠化中。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)鐵建國(guó)際城二手房掛牌均價(jià)9.37萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公布的信息，154套房源所屬的中國(guó)鐵建國(guó)際城項(xiàng)目建成于2011年，總建筑面積超過(guò)12萬(wàn)平方米，擁有1400個(gè)停車位，平均單價(jià)為87357元/平方米，報(bào)價(jià)時(shí)間截至9月20日。

北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，房屋所有者為朝陽(yáng)區(qū)住建委，掛牌出讓批準(zhǔn)單位為北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府，所有即將轉(zhuǎn)讓的房源均為毛坯房，從交付至今沒(méi)有住過(guò)人，而且競(jìng)得前產(chǎn)生的相關(guān)物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)和水電費(fèi)用由原產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)。

現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，房源轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格執(zhí)行北京房地產(chǎn)調(diào)控政策，只有具備北京購(gòu)房資格的人才可以參與競(jìng)價(jià)。想要參與競(jìng)價(jià)，首先需要注冊(cè)成為北京產(chǎn)權(quán)交易所的用戶，并實(shí)名認(rèn)證；準(zhǔn)備好保證金及首付或全款。

目前前往現(xiàn)場(chǎng)預(yù)登記的主要來(lái)自兩個(gè)渠道：一是自行前往，并在網(wǎng)上自主競(jìng)價(jià)的客戶，主要按揭合作方為建設(shè)銀行；二是通過(guò)鏈家?guī)Э吹目蛻?，由鏈家協(xié)助相關(guān)事項(xiàng)辦理。

流程上，第一步是選定房源并繳納保證金，保證金為底價(jià)的30%，繳納截止日期是9月20日下午17點(diǎn)；第二步，9月21日參與出價(jià)。一套房子，如果只有一個(gè)出價(jià)者，該套房源由出價(jià)者競(jìng)得，如果有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人，則價(jià)高者得。

值得注意的是，意向受讓方一旦繳納保證金，就必須出價(jià)，否則北京產(chǎn)權(quán)交易所將沒(méi)收全部保證金，“如果沒(méi)考慮好，就不要繳納保證金”，一位工作人員告誡：“交了保證金就必須出價(jià)，哪怕底價(jià)也可以，但不能不出價(jià)”。

另一個(gè)值得關(guān)注的是，如果做按揭貸款，需要正式競(jìng)價(jià)前到銀行做好貸款前期審核，“如果必須貸款，最好是銀行審核通過(guò)了，再?zèng)Q定是否參與競(jìng)價(jià)”，上述工作人員表示，“一旦競(jìng)價(jià)成功了，就必須交全款，如果貸款受到限制，很可能保證金就損失了”。

競(jìng)買人競(jìng)得房源后，與朝陽(yáng)區(qū)住建委簽訂《實(shí)物資產(chǎn)交易合同》，如果做按揭貸款，還需要進(jìn)行公證。繳納完全部款項(xiàng)（包括按揭貸款到賬）后，雙方按照二手房交易進(jìn)行過(guò)戶，相關(guān)稅費(fèi)按照二手房執(zhí)行。

多位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，154套只是第一批房源，朝陽(yáng)區(qū)住建委在中國(guó)鐵建國(guó)際城共有400多套房源，除了5號(hào)樓和13號(hào)樓外，1號(hào)樓、4號(hào)樓和7號(hào)樓等也有不少房源。

房源由來(lái)

這次北京產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓的154套房源以及暫未轉(zhuǎn)讓的房源，最早可追溯到2008年。當(dāng)年3月10日和3月12日，北京第六大洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以21億元總價(jià)拍下北京朝陽(yáng)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)1號(hào)地，總建筑面積61.4萬(wàn)平方米。

彼時(shí)，第六大洲房地產(chǎn)為北京地產(chǎn)商史維學(xué)控制下北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資子公司。2009年1月，中聯(lián)亞以7.6億元價(jià)格將第六大洲房地產(chǎn)100%股權(quán)及相關(guān)資產(chǎn)和債權(quán)出售給中國(guó)鐵建。

清河營(yíng)1號(hào)地有四幅土地，兩幅住宅用地和兩幅商辦用地。其中1-2號(hào)地后來(lái)建成中國(guó)鐵建花語(yǔ)城，建筑面積12.96萬(wàn)平方米；1-6號(hào)地建成中國(guó)鐵建國(guó)際城，建筑面積23.3萬(wàn)平方米。

多個(gè)知情人透露，當(dāng)年中國(guó)鐵建國(guó)際城建成后，一部分房源被朝陽(yáng)區(qū)住建委等多個(gè)單位回購(gòu)，計(jì)劃用于解決職工住房問(wèn)題。2012年底中央八項(xiàng)規(guī)定出臺(tái)后，計(jì)劃暫停，一直空置至今。

“最近，這部分房源將陸續(xù)上市，包括行政事業(yè)單位，也包括國(guó)企單位”，其中一位知情人士透露，相關(guān)住宅轉(zhuǎn)讓均嚴(yán)格按照國(guó)有資產(chǎn)處置流程進(jìn)行公開(kāi)掛牌出讓，“未來(lái)會(huì)分批次推向市場(chǎng)”。

另一名知情人士表示，這次轉(zhuǎn)讓的房源由中國(guó)鐵建開(kāi)發(fā)，但產(chǎn)權(quán)單位是朝陽(yáng)區(qū)住建委，“轉(zhuǎn)讓與中國(guó)鐵建無(wú)關(guān)，主要是行政事業(yè)單位處置資產(chǎn)”。

9月18日下午，中國(guó)鐵建國(guó)際城現(xiàn)場(chǎng)，建設(shè)銀行工作人員透露，目前在建行預(yù)登記的貸款客戶有21名；此外，還有通過(guò)鏈家渠道計(jì)劃參與競(jìng)價(jià)客戶以及全款客戶。北京產(chǎn)權(quán)交易所工作人員表示，已有不少人報(bào)名，但具體人數(shù)還沒(méi)有統(tǒng)計(jì)。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)根據(jù)公布的房源統(tǒng)計(jì)，154套房源底價(jià)總計(jì)10.77億元。各方之所以做預(yù)登記，“就是希望大家選房時(shí)錯(cuò)開(kāi)，別扎推，保證每個(gè)想買房的人都能以底價(jià)競(jìng)得，如果競(jìng)爭(zhēng)太激烈，還可以等第二批房源”，一位現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示。