經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 在中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程中，黃立平是一個不可或缺的存在，他幾乎經(jīng)歷了中國產(chǎn)業(yè)園從萌芽到發(fā)展、成熟的全過程。

1998年，黃立平進(jìn)入東湖高新工作，擔(dān)任董事長，從為企業(yè)提供土地建廠，到為中小企業(yè)提供租賃型辦公空間，逐步延伸出產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)。這個過程現(xiàn)在看來并不引人矚目，但在當(dāng)時意義重大。

作為公司總裁，他一手締造的中電光谷至2023年已在全國規(guī)劃建設(shè)88個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，運(yùn)營建筑面積達(dá)到3500萬平方米。這也讓他在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，黃立平一直是理性而執(zhí)著的，房地產(chǎn)最為輝煌的時代，他毅然退出住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，專注于從產(chǎn)業(yè)服務(wù)角度創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)模式。而在過去多年房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的過程中，不少開發(fā)企業(yè)都曾把產(chǎn)業(yè)園當(dāng)作勾地工具，但無論編織多么動人的故事，這種“掛羊頭賣狗肉”的套路最終都落下一地雞毛。

黃立平說，產(chǎn)業(yè)園是縮小版的城市，每一個成功的城市都有其獨(dú)特的文化氣息，這是一個城市群體形成的共有文化屬性。園區(qū)同樣如此，所以他認(rèn)為，用復(fù)制的思維方式做產(chǎn)業(yè)園區(qū)是愚蠢的，注定會失敗。

園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營

經(jīng)濟(jì)觀察報：有業(yè)內(nèi)人認(rèn)為，8%凈利潤率是投資一個園區(qū)項目的底線，你認(rèn)為回報率多少才值得投資，理由是什么？中電光谷是如何測算的？

黃立平：這個問題可以通過幾個不同指標(biāo)來理解：第一是凈資產(chǎn)收益率，如果將凈資產(chǎn)收益率8%作為園區(qū)投資底線，這是一個較高水平的市場化主體的經(jīng)營管理標(biāo)準(zhǔn)，絕大部分園區(qū)開發(fā)企業(yè)特別是地方國企投資項目都達(dá)不到。

第二是投資性物業(yè)凈收益水平，過去，一些投資機(jī)構(gòu)將8%作為投資底線，現(xiàn)在看來是一個中等偏上的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)發(fā)行的公募REITs凈收益率的門檻是4%，8%是一個較高的標(biāo)準(zhǔn)。

城市化進(jìn)入下半場，園區(qū)不動產(chǎn)也面臨普遍的供應(yīng)過剩，不動產(chǎn)收益水平整體還會繼續(xù)下降，這是不以人意志為轉(zhuǎn)移的。

從金融角度講，如果宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期性振蕩，勞動生產(chǎn)率的提升以及新技術(shù)革命對經(jīng)濟(jì)增長的影響都很有限，那么，不動產(chǎn)收益率下降趨勢就難以逆轉(zhuǎn)。從這個意義上講，我們感受到的是市場風(fēng)險正在累積并增加，新的投資機(jī)會也面臨考驗(yàn)。當(dāng)然，這并不排除某些區(qū)域的某些項目仍然可以維持高于平均水平的收益。

至于我們公司，不同業(yè)務(wù)的管理標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。投資開發(fā)類項目的凈資產(chǎn)收益標(biāo)準(zhǔn)是高于8%；銷售物業(yè)的收入利潤率要高于12%；全過程建設(shè)服務(wù)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入利潤要能高于5%；各種專業(yè)服務(wù)類業(yè)務(wù)，收入利潤率要高于8%。

經(jīng)濟(jì)觀察報：在你看來，一個園區(qū)項目的核心競爭力包括哪些？

黃立平：一個園區(qū)項目，講競爭力，是對競爭對手而言的，在沒有明確的競爭對手的情況下，用影響力或吸引力可能更能說明問題。

一個項目在立項前必須首先考慮清楚應(yīng)該發(fā)展什么，也就是它所承載產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。往往在做詳細(xì)的資源調(diào)查及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃之前，無法準(zhǔn)確預(yù)知將有哪些企業(yè)可能入園，也無法準(zhǔn)確預(yù)判產(chǎn)業(yè)的聚集度。即便擬定了明確的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施過程中現(xiàn)實(shí)與理想目標(biāo)之間的差距往往也非常大。當(dāng)然，如果方向判斷錯誤或者作出完全脫離所在地實(shí)際情況的定位，結(jié)果將不堪設(shè)想。

第二是選址，要看項目周邊城市功能如何，有沒有優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)院、文化、運(yùn)動等基礎(chǔ)配套，有沒有一定的人才基數(shù)，有沒有制造業(yè)背景和基礎(chǔ)等等。

總之，具備什么水準(zhǔn)的生產(chǎn)要素條件，就只能定位于什么水準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)集群。脫離當(dāng)?shù)貙?shí)際的高定位和高起點(diǎn)未必能構(gòu)成影響力和吸引力。在一個基本生產(chǎn)要素不具備的地方，無論空間規(guī)劃多么好，工程建設(shè)質(zhì)量多么高，產(chǎn)業(yè)園建設(shè)也難以取得成功。

具備了上述基本條件，一個園區(qū)項目就得講究好的規(guī)劃和建筑設(shè)計與目標(biāo)企業(yè)需要的契合。比如，要引進(jìn)科技企業(yè)，就要營造好的自然和人文環(huán)境，營造出適合科技人才工作的良好條件；如果是制造業(yè)，就要努力打通上下游供應(yīng)鏈，構(gòu)建具有競爭力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。這是形成項目影響力和吸引力的關(guān)鍵。

如果遇到競爭，我們認(rèn)為考驗(yàn)核心競爭力的正是產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建能力——這是一個項目能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、產(chǎn)生較好成效的一個重要標(biāo)志。

經(jīng)濟(jì)觀察報：園區(qū)可以復(fù)制嗎？

黃立平：可以肯定地講，不可以。我們特別反對用復(fù)制的思維方式和方法來做園區(qū)。可以斷言，如果以復(fù)制作為園區(qū)發(fā)展的基本方法，即便過去成功過，重復(fù)自己，很快就會嘗到失敗的滋味；如果想重復(fù)別人，最好的追隨者充其量也只能達(dá)到三流水平。

從城市發(fā)展角度講，任何一個有魅力的城市都是獨(dú)特的——獨(dú)特的文明歷史，獨(dú)特的人文風(fēng)貌，獨(dú)特的城市形態(tài)——照抄、照搬不可能取得成功。一個城市的核心價值是文化的個性而不是共性。一個城市的氣質(zhì)是由居住在這個城市里人們共同的文化素養(yǎng)所決定的。

人與城市的互動是城市活力之源，無論城市規(guī)模大還是小，歷史悠久還是年輕，都有這樣一個基本特征。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是縮小版城市，復(fù)制思維是試圖把復(fù)雜現(xiàn)象簡單化，知其然而不知其所以然，這是一種愚蠢的發(fā)展思維。

究其原因，復(fù)制思維和批量生產(chǎn)的機(jī)械化生產(chǎn)時代的思維方式影響有關(guān)。機(jī)械化復(fù)制以追求生產(chǎn)效率為目標(biāo)，卻減少了文化價值。任何一種東西，只有獨(dú)特甚至唯一才有價值。

從這個意義講，我們強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展要堅持“一城一法”“一園一策”理念，規(guī)劃建設(shè)每一個項目都要從實(shí)際出發(fā)選擇發(fā)展方向，因地制宜找到“極化”抓手，這是我們的認(rèn)知，也是我們的理念。

經(jīng)濟(jì)觀察報：我們知道，園區(qū)有極強(qiáng)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，如果只租不售會影響資金滾動；但如果出售比例太高，又會影響產(chǎn)業(yè)聚集。在你看來，一個園區(qū)的售與租比例應(yīng)該是怎樣的，或者說什么樣的比例更有利于園區(qū)良性發(fā)展？

黃立平：租和售都是園區(qū)的經(jīng)營方式，租多一點(diǎn)還是售多一點(diǎn)取決于目標(biāo)企業(yè)的需求，跟產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)沒有直接關(guān)系，并不是租就比售更有利于產(chǎn)業(yè)聚集，反之亦然。

有些業(yè)務(wù)類型的公司選擇租，有其內(nèi)在的必然，比如區(qū)域性分公司，業(yè)務(wù)發(fā)展的不確定性比較大，選擇租的方式更為靈活。

比如，我們服務(wù)過的華為公司武漢研究所，他們剛落戶光谷軟件園大概400-500人，逐步增加到1000人、2000人、3000人，高峰期近4000人，租到4萬平方米空間，后來搬到未來科技城還是租，一直到7000多人才開始自建基地。

中電光谷考慮園區(qū)空間的租售比例的主要依據(jù)，一個是對客戶需求的判斷；二是考慮地方政府對租售比例的政策性要求。

當(dāng)然，從公司戰(zhàn)略考慮要確定長期持有投資性物業(yè)的總量和比重，自持比例太高，會出現(xiàn)現(xiàn)金流問題。現(xiàn)在公募REITs使投資性物業(yè)有了退出機(jī)制，大趨勢是會增加自持比例。

綜合來講，租和售是項目經(jīng)營中比較重要的內(nèi)容，既受市場影響，也受資產(chǎn)結(jié)構(gòu)影響，還受政策環(huán)境影響。從目前來講，我們考慮新項目布局時希望租售比在4:6或3:7比較合適。

經(jīng)濟(jì)觀察報：你認(rèn)為應(yīng)該如何聚集產(chǎn)業(yè)？

黃立平：龍頭企業(yè)帶動是聚集產(chǎn)業(yè)的重要因素。對具有帶動性的企業(yè)提供優(yōu)惠條件是我們經(jīng)常采取的辦法。比如，武漢光谷金融港項目，泰康保險要到武漢設(shè)后臺服務(wù)中心，需要4萬平方米，陳東升董事長親自來看房子并且一眼就看上了，我們就以最優(yōu)惠的條件滿足他們的入駐要求。

再比如，最近成都芯谷項目，騰訊公司的智能服務(wù)部分看中我們的空間，我們也是提供特別優(yōu)惠條件。

產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建需要基石，龍頭企業(yè)就是基石。園區(qū)核心價值正是龍頭企業(yè)的生態(tài)吸引力。

關(guān)于園區(qū)發(fā)展

經(jīng)濟(jì)觀察報：你認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了哪幾個重要階段？這幾個階段，中電光谷是如何走過來的？

黃立平：產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展大體經(jīng)歷三個階段，第一個階段是政府（或代理企業(yè)）供地，企業(yè)自建；第二階段是開發(fā)專業(yè)化，就是用房地產(chǎn)開發(fā)方式建設(shè)園區(qū)；第三個階段是去房地產(chǎn)化。

光谷聯(lián)合（中電光谷前身）組建于2004年，沒有經(jīng)歷上述第一個階段，當(dāng)時的主要發(fā)展目標(biāo)，就是采用房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化方式建設(shè)產(chǎn)業(yè)園。

從2004年到2015年的11年，我們實(shí)現(xiàn)了基于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園建設(shè)專業(yè)化。使園區(qū)開發(fā)達(dá)到管理有序、過程可控（包括質(zhì)量可控、風(fēng)險可控、成本可控）。

第三個階段是去房地產(chǎn)化。2014年，光谷聯(lián)合在香港聯(lián)交所主板上市后，市場表現(xiàn)遠(yuǎn)不如我們的預(yù)期。盡管我們是香港聯(lián)交所第一家以產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)為主營業(yè)務(wù)的公司，市場并不買賬。

這引起了我們的深刻反思，意識到基于房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式的內(nèi)在缺陷，2015年我們下定決心實(shí)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，主要目標(biāo)就是去房地產(chǎn)化，確立以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為戰(zhàn)略定位，以園區(qū)運(yùn)營為主體，構(gòu)建綜合化、體系化建設(shè)運(yùn)營服務(wù)模式。

經(jīng)濟(jì)觀察報：去房地產(chǎn)實(shí)際是很難的，具體我們是怎么做的？有哪些可參考的標(biāo)準(zhǔn)？

黃立平：2015年，我們的園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比達(dá)90%，我們轉(zhuǎn)型的第一個目標(biāo)是降低開發(fā)收入比重，提升服務(wù)收入比重。第一個5年的目標(biāo)是降到50%。2020年我們實(shí)現(xiàn)了這個目標(biāo)。我們的十四五規(guī)劃是到2025年開發(fā)收入占比將降到30%。從目前的發(fā)展勢頭看，我們有信心實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)。

綜合化和體系化服務(wù)模式的建立首先是建立多樣化的專業(yè)能力，從項目策劃開始，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、建筑設(shè)計、數(shù)字化工程建設(shè)、招商、產(chǎn)業(yè)投資、空間運(yùn)營、物業(yè)管理、能源服務(wù)、團(tuán)體餐飲、公寓、酒店服務(wù)等等，合計十多種業(yè)務(wù)，我們用八年時間完成了系統(tǒng)能力的構(gòu)建。

經(jīng)濟(jì)觀察報：武漢在制造業(yè)、交通、教育等方面有著天然優(yōu)勢，中電光谷在園區(qū)定位、招商、開發(fā)和運(yùn)營等方面是如何做的？

黃立平：武漢是長江中游最大城市，也是近20年中西部人口增長較多的城市。武漢發(fā)展得益于獨(dú)特的交通和區(qū)位優(yōu)勢。

過去20年，中電光谷突出做了三件事情：第一是通過光谷軟件園、光谷生物城（創(chuàng)新園）和未來科技城（起步區(qū)）建設(shè)大力促進(jìn)了科技企業(yè)發(fā)展，聚集、培育了一批具有科技創(chuàng)新能力的新型企業(yè)，對于推動武漢的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到基礎(chǔ)性作用。

第二是我們通過光谷金融港、創(chuàng)意天地、研創(chuàng)中心等項目建設(shè)，有力促進(jìn)了生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)和技術(shù)型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為武漢的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展增添了動力。

第三是通過中德國際產(chǎn)業(yè)園、智造中心等項目建設(shè)，將承載制造業(yè)轉(zhuǎn)移與推動制造業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型結(jié)合起來，為提升武漢制造業(yè)競爭力作出了貢獻(xiàn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報：在當(dāng)前內(nèi)循環(huán)為主的背景下，對于園區(qū)類企業(yè)有什么樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

黃立平：加入全球經(jīng)濟(jì)循環(huán)是中國式現(xiàn)代化的重要特征之一，因此成就了若干沿海城市率先完成了工業(yè)化，并促進(jìn)了城市化快速發(fā)展。

在以內(nèi)循環(huán)為主的新經(jīng)濟(jì)格局中，工業(yè)布局必然沿著兩個方向發(fā)展：一是更加貼近市場，二是更加貼近原材料供應(yīng)地。顯然，資源集中的地方、市場需求大的地方將會增加產(chǎn)能。

珠三角、長三角的部分產(chǎn)能向東西部、中部地區(qū)轉(zhuǎn)移是大勢所趨，這是內(nèi)循環(huán)為主的特點(diǎn)所決定的。我們在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展上，把促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移作為發(fā)展目標(biāo)，這也是現(xiàn)在和未來相當(dāng)一段時間產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要任務(wù)。

我們的業(yè)務(wù)面向全國，以市場化方式為資源有效配置發(fā)揮促進(jìn)作用，使經(jīng)濟(jì)循環(huán)更加暢通，具有顯著的社會價值，也是重大機(jī)遇。

我們的經(jīng)營策略首先是堅持以園區(qū)綜合運(yùn)營為主體，通過放大體系化經(jīng)營能力保持可持續(xù)發(fā)展動力；第二，把支持縣域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展作為主要工作目標(biāo)。

中國的新型工業(yè)化還有很長的路要走，大量縣級城市還沒有完成工業(yè)化，產(chǎn)業(yè)組織效率普遍還比較低。地方政府普遍缺乏產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)，迫切需要專業(yè)化力量支撐。

第三，適度保留開發(fā)業(yè)務(wù)。公募REITs有利于推動投資性物業(yè)發(fā)展，園區(qū)運(yùn)營能力的價值會進(jìn)一步凸顯，若沒有開發(fā)業(yè)務(wù)作為先導(dǎo)，投資性物業(yè)效率很難提高。

經(jīng)濟(jì)觀察報：中電光谷提出“兩朵云”建設(shè)，“兩朵云”在園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營中有哪些意義？

黃立平：我們說的“兩朵云”，一個是“產(chǎn)業(yè)云”，另一個是“低碳云”。“產(chǎn)業(yè)云”是通過園區(qū)數(shù)字化為產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和趨勢提供數(shù)字化判斷依據(jù)，基礎(chǔ)是把過去建設(shè)中分散布置的消防、安防、交通與停車管理系統(tǒng)、能源管理系統(tǒng)等集中起來，形成數(shù)字化平臺，采集人流、車流、物流、能耗、稅收等5個方面基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，為企業(yè)和公共服務(wù)提供數(shù)字化支撐。“低碳云”指從園區(qū)實(shí)際能源使用需求情況，構(gòu)建包括區(qū)域供冷供熱、太陽能光伏、儲能、充電等綜合性能源解決方案。

總之，要充分考慮園區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性，以及未來低碳節(jié)能要求的政策環(huán)境做前瞻性布局，也就是說，園區(qū)在未來的發(fā)展中不會因?yàn)閷?jié)能等因素考慮不周而帶來用能限制。

公募REITs與出租率

經(jīng)濟(jì)觀察報：目前，已經(jīng)有不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)做了公募REITs，中電光谷的項目有沒有這方面的計劃？

黃立平：公募REITs我們一直都很關(guān)注。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)發(fā)行公募REITs是金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要進(jìn)步，有利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展，與我們的戰(zhàn)略也是吻合的。我們會積極響應(yīng)，作好充分準(zhǔn)備后就會啟動。

經(jīng)濟(jì)觀察報：2022年底以來，部分一線城市的園區(qū)出租率出現(xiàn)不同程度下降，這種情況是怎么造成的？

黃立平：當(dāng)前，一線城市不動產(chǎn)租賃風(fēng)險有所增加，主要因?yàn)樽饨鹚秸w運(yùn)行在高位，中低端業(yè)務(wù)難以承受較高租金成本，會有一個出租率波動和租金下調(diào)過程。而一些GDP在1萬億元左右不動產(chǎn)價格比較穩(wěn)定的省會城市，租金和租戶卻比較穩(wěn)定。

不動產(chǎn)價格在很大程度上會決定產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人員流動，租金漲到一定程度會走向反面?，F(xiàn)在北上廣深的一些項目遇到困難是因?yàn)楹萌兆舆^久了。

經(jīng)濟(jì)觀察報：在過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，各地普遍存在大量閑置園區(qū)、辦公樓等物業(yè)，你認(rèn)為應(yīng)如何將這種閑置物業(yè)利用起來？

黃立平：問題的確存在，這正是市場經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。只要有市場競爭，就存在不均衡。但市場一旦失靈，政府就應(yīng)該干預(yù)。

過去10年到20年，中國城市化進(jìn)程前所未有，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上是由城市化推動的，這種推動力量的源頭是資本。

資本既有掠奪性也有短視性和盲目性。用城市化帶動產(chǎn)業(yè)化的邏輯不可持續(xù)。對于資本應(yīng)有所約束。

過去，這些資本套利和投機(jī)行為在一定程度上左右了城市發(fā)展，常常看到有些項目，住宅賣完了，開發(fā)商賺到了錢卻留下一大堆閑置的寫字樓，即便暫不影響企業(yè)繼續(xù)滾動發(fā)展，已實(shí)質(zhì)造成社會財富的巨大浪費(fèi)。

盤活樓宇存量既是對市場主體經(jīng)營能力的巨大考驗(yàn)，也是對政府治理能力的巨大考驗(yàn)。地方政府可以根據(jù)本地實(shí)際情況，出臺一些針對性扶持政策，將提高閑置資產(chǎn)利用率作為工作考核目標(biāo)。更重要的是要下決心提高增量的供應(yīng)的質(zhì)量，提高市場主體的準(zhǔn)入條件，杜絕缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的新設(shè)機(jī)構(gòu)和投機(jī)性市場主體進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)市場。