經(jīng)濟觀察報 記者 陳月芹 6月26日，住建部部長倪虹會見了中國銀行董事長葛海蛟，肯定了中國銀行在“保交樓”方面提供商業(yè)銀行配套融資上的積極態(tài)度和所做的工作，并希望中國銀行“進一步加大工作力度”。

這不是一場普通的會面，房地產(chǎn)和金融圈都十分關注。有意思的是，對這場部長級別的會面，中國銀行各渠道并未發(fā)布相關通稿。

近一年來，保交樓成為房企、建設單位、金融機構以及央地政府的核心任務。面對保交樓缺錢的難題，住建部和地方政府需極力打通金融端的關系，爭取更多資金支持。

近期，還有一個高規(guī)格的會議也提到保交樓。6月28日，央行貨幣政策委員會2023年第二季度例會召開，明確提出“保持再貸款再貼現(xiàn)工具的穩(wěn)定性，延續(xù)實施普惠小微貸款支持工具和保交樓貸款支持計劃”。

高層多次呼吁，搖旗吶喊，但到了一線實操環(huán)節(jié)，無論是國有四大行還是股份制銀行，都對繼續(xù)投入資金到不良項目有著多重顧慮。

打著燈籠都難找

2022年8月以來，保交樓資金主要有三大來源：一是開發(fā)商資產(chǎn)變現(xiàn)和銷售回款注入；二是監(jiān)管層指導國開行、農(nóng)發(fā)行提供的專項借款，以此把一些出險項目盤活；三是希望商業(yè)銀行提供配套融資，作為專項借款外的一個補充，并撬動更多社會資金投入。

且央行和銀保監(jiān)會于2022年11月推出的“金融16條”明確，配套融資主要由項目個人住房貸款（按揭）的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團來做投入。

監(jiān)管部門給能獲得保交樓配套融資的項目設定了前提條件：一是剩余貨值的銷售回款可同時覆蓋專項借款和新增配套融資的項目；二是如不能覆蓋，但已明確新增配套融資和專項借款配套機制安排并落實還款來源的項目，也鼓勵商業(yè)銀行做資金投入。

理論上，項目申請到專項借款和配套融資的比例為1:2。

實際上，以一家大型出險房企河南區(qū)域負責人向經(jīng)濟觀察報展示的各項目融資臺賬為例，其從農(nóng)發(fā)行處獲得的專項借款接近35億元，而配套融資一欄，原計劃應有70億元，實際落地僅8000多萬元。

據(jù)經(jīng)濟觀察報了解，多家大型股份制銀行在全國落地的保交樓配套融資項目屈指可數(shù)，甚至一個都沒有。例如，某兩家銀行目前均僅落地唯一一筆相關貸款，數(shù)額分別為幾千萬元、不足5億元。

多家銀行人士澄清，不同部委所提出的“保交樓”口徑不完全一樣。

住建系統(tǒng)和地方政府端所說的“保交樓”，是指保障問題樓盤建設、交付；而金融監(jiān)管端的“保交樓”，側(cè)重于如果銀行發(fā)放了按揭貸款的不良項目爛尾，購房者可能選擇斷供，這會形成銀行個人不良貸款，因此鼓勵銀行去做保交樓配套融資。

“相當于銀行去辦一筆保障類的貸款，保證這些個人按揭不會出問題，直接目的并不是讓樓盤建完。”一位四大行融資人士張元這樣補充。

多家股份行人士均提到，保交樓是民生任務，不具備市場化商業(yè)邏輯，理應由國有行勇?lián)熑巍?ldquo;頂上去”。

四大國有行信貸部門人士表示，國有銀行是上市公司，也都要以盈利為目標的。

在建行內(nèi)部，保交樓貸款主要分為兩部分：一是對公的開發(fā)貸，二是針對個人的按揭貸款。

一位建行某支行行長解釋，如果一個樓盤沒有封頂，是不存在按揭的，開發(fā)商希望銀行繼續(xù)投入開發(fā)貸支持項目建設，但原則上沒有銀行敢再貸款。他沒有看到哪個銀行有成功收回資金的案例。

該行長透露，其所在行“攤”上了2個地產(chǎn)不良項目，數(shù)十億開發(fā)貸款面臨收不回來的風險，他也一律拒絕了開發(fā)商提出的再融資訴求。

其所在行做了唯一一筆保交樓配套融資，是給一個已經(jīng)是現(xiàn)樓的樓盤做個人按揭，總額僅幾千萬元。因為已是現(xiàn)樓，且開發(fā)商大確權已完成，所有手續(xù)完備，賣掉一套，購房者馬上能拿到房產(chǎn)證，銀行相應地批復按揭，幾乎沒有風險。

“這種項目的按揭我們不僅做，并且不會讓其他行碰，因為之前投入的開發(fā)貸已經(jīng)形成不良，我要確保按揭的錢顆粒歸倉。如果開發(fā)商大確權沒有完成，消防等各種驗收沒過，可能業(yè)主拿不到房產(chǎn)證，那這種項目我們也不會去碰”。

“拿錢打水漂”

為什么銀行不愿意做保交樓配套融資？

即使一個樓盤已經(jīng)停工，銀行放了一億元的按揭，至少還有8成購房者在正常還貸款，因為中國人十分看重信用。但如果發(fā)放公對公的保交樓開發(fā)貸款，一旦放下去，那是板上釘釘?shù)厥詹换貋砹恕?/p>

一家全國性股份制銀行房地產(chǎn)融資部門人士說出了不愿做配套融資的三種顧慮：

一是項目資不抵債，疊加樓市下行，老百姓不買房，項目本身貨值折損非常嚴重。例如一個項目工程缺口3億元，專項借款提供1億元，剩下2億元需要商業(yè)銀行來填補，但銀行對項目建成后能不能賣出3億元的銷售額非常擔心。

二是政策性銀行的專項借款和股份制銀行后續(xù)的配套融資之間有一定權益沖突，由于政策性銀行最早介入保交樓，早就把項目的抵押物、貨值攢在手里。當3億元資金投入、工程完工后，為了讓項目順利銷售回款，地方政府連同政策性銀行可能會讓房企打折賤賣物業(yè)，以盡快回款，因此最后賣出的回款可能就沒有3億元那么多了。

還有第三種情況是，保交樓專項貸款比較傾向于工程進度最優(yōu)的項目，比如這個項目基本銷售完畢，還差后續(xù)的工程款，資金缺口是3億，但這些條件更不利于銀行獲得還款來源，因為項目沒有新增銷售款，市場化的股份制商業(yè)銀行肯定不干。

依據(jù)“金融16條”，配套融資主要由按揭行來完成，因為如果工程爛尾、老百姓斷貸，虧損最大的是按揭行，所以按揭行更加有動力、有壓力去執(zhí)行配套融資，而做按揭貸款的大多是國有行，因此國有行做的配套融資會比股份行多一些。

另一家總部在深圳的大型股份行信貸部門人士透露，其所在行目前僅在第一季度落地了一筆保交樓貸款，因為是涉及零售按揭金額較大的項目出險，銀行必須做出“保大還是保小”的艱難抉擇。

“如果不是為了保住按揭客戶，誰愿意往火坑跳？”該股份行信貸部門人士說。

張元也評估過保大還是保小的問題，一個項目投放了一筆1億元開發(fā)貸，現(xiàn)在有2000萬元的按揭變成不良，但如果再新增1億元保交樓貸款，那2000萬元可以撈回來，但新增這1個億半年或一年后變成不良貸款，相當于不良貸款從2000萬元變成1億元了。

為什么是我來填坑？

“金融16條”為銀行投入“保交樓”配套融資開出“豁免條例”——向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類；對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

這一條件是否打消了銀行從業(yè)者的疑慮？

經(jīng)濟觀察報詢問了多家國有大行及股份制銀行人士，得到了一致的否定回答。據(jù)介紹，“金融16條”發(fā)布前后，豁免期生效的半年里，多家銀行對投入資金保交樓的態(tài)度、內(nèi)部風控標準沒有變化。

前述建行華南某支行行長坦言，所在支行有1-2個地產(chǎn)不良項目，涉及的開發(fā)貸在30億元以上，銀行內(nèi)部也對其做了嚴肅追責。

盡管開發(fā)商能提供少量抵押物，但數(shù)十億元貸款短期內(nèi)肯定收不回來，只能全都計入壞賬。而且，開發(fā)商一開始申請開發(fā)貸時，銀行給它做了足值抵押，即按照抵押物最高價值計算，如今售價比起當時的評估價在不斷下降，“資產(chǎn)在貶值，但他欠我的錢，是真金白銀欠了這么多啊”。提到不良項目，該建行支行行長很愁。

怎么界定個人和機構“已盡職”？這條免責條款到銀行層面，沒有人能落下來， “我們不能只期待投入某筆貸款是安全的，就去做，銀行都是要看收益率的，這筆錢去投別的項目不好嗎？”

該建行華南某支行行長透露，出現(xiàn)一個項目的不良，可能影響這個支行3-5年的效益，需要計提減值準備，直接影響全行員工數(shù)年的收入。

張元解釋，比如原先那筆開發(fā)貸是張三做的，人可能已經(jīng)離職了，那現(xiàn)在為什么要我來做保交樓配套融資？誰去背這個鍋？責任怎么認定？

張元說，一個出險房企某地項目申請配套融資，需要地市分行寫一份報告，內(nèi)部系統(tǒng)做申請，還要經(jīng)過風控人員審批，一層一層批到省分行，中間起碼需經(jīng)手10個人，銀行內(nèi)部得保證這10個人都是愿意去做這筆融資的。

（應受訪者要求，張元為化名）