【園區(qū)PLUS】中電光谷黃立平:找到園區(qū)之路

田國寶2023-06-21 21:26

經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 6月的武漢已經(jīng)格外悶熱,光谷大道和新玉路交匯處西南是國際企業(yè)中心,這個2000年竣工的園區(qū),是黃立平擔任東湖高新(600133.SH)董事長時操盤的第一個產(chǎn)業(yè)園項目,也是武漢真正意義上的第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

目前黃立平擔任中電光谷(00798.HK)總裁,管理園區(qū)88個。談起他做的第一個園區(qū),黃立平仍感慨萬千,那時都是摸索著干,甚至連國際企業(yè)中心的用地性質(zhì)也是他臨時想的。

黃立平正好趕上了武漢“光谷”起步階段,上世紀80年代末,武漢開始籌辦“東湖技術(shù)密集經(jīng)濟小區(qū)”;2001年,東湖高新區(qū)獲批“國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地”,“光谷”這一名稱正式啟用。

如今,光谷已經(jīng)成為武漢的一張名片,作為光谷的重要參與者和建設(shè)者,2023年6月12日,黃立平向經(jīng)濟觀察報講訴了光谷創(chuàng)立初期諸多不為人知的故事。

他說,產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)是推動城市經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要平臺,如今看來,一切似乎水到渠成,但在當時,無論是產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一業(yè)務的存續(xù),還是發(fā)展方向和模式,都經(jīng)歷了不同程度的爭議。

雛形

1984年,武漢召開“新技術(shù)革命武漢對策討論會”,形成《關(guān)于在武漢建立激光工業(yè)、光纖通信、生物工程三個基地和信息中心的建議》,并被列入全國13個試辦新興技術(shù)新興產(chǎn)業(yè)密集的小經(jīng)濟區(qū)城市名單。

當時,武漢主要建設(shè)光導纖維通信技術(shù)開發(fā)中心,為此,武漢成立東湖技術(shù)密集經(jīng)濟區(qū),這是武漢光谷的前身。1987年,武漢東湖創(chuàng)業(yè)者中心正式成立,吸納6家創(chuàng)業(yè)公司進入;1988年,東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)掛牌成立。

1991年,東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)獲批國家級新技術(shù)開發(fā)區(qū),成為繼中關(guān)村之后,全國第二個國家級高新區(qū)。在新技術(shù)浪潮影響下,高校云集的武漢掀起了創(chuàng)業(yè)高潮,并逐步形成了今天的武漢創(chuàng)業(yè)大街。

1994年,華中師范大學教授謝圣明牽頭,聯(lián)合8名高校教授共同創(chuàng)辦紅桃開集團,1984年-1986年期間,黃立平曾在華中師范學習,33歲的黃立平由此搭上這趟順風車,成為紅桃開的聯(lián)合創(chuàng)始人。

1998年,紅桃開集團股份有限公司、武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司、武漢城市綜合開發(fā)集團有限公司、武漢廟山實業(yè)發(fā)展總公司、武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)公司共同組建東湖高新,并在A股上市,由此,黃立平成為東湖高新董事長。

黃立平介紹,當時東湖高新一項重要業(yè)務就是代政府履行職責,將土地出讓給創(chuàng)業(yè)公司興建辦公樓和廠房,“那時還沒有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念,誰有建辦公樓、建廠房的需要,我們就給地,20畝、30畝土地很容易拿到”。

在東湖高新期間,黃立平看到了一個商機,一些中小企業(yè)雖然有辦公樓和廠房需求,但沒有實力和能力興建,“東湖高新就是土地出讓方,我們可以建好提供給企業(yè)使用”。

在這一思路下,2000年,東湖高新開發(fā)建設(shè)了第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)——國際企業(yè)中心,這也是武漢真正意義上的第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

國際企業(yè)中心建設(shè)時,在主管部門申辦土地規(guī)劃文件時,工作人員不知道土地性質(zhì)如何定義,黃立平臨時想了一個“研發(fā)辦公”的名稱,他沒想到,這一名稱后來延伸成一項專門的土地使用權(quán)——科研用地。

黃立平說,給園區(qū)起名字時,為了吸引客戶,想了各種辦法。當時黃立平創(chuàng)辦的一家農(nóng)藥公司和一家日本企業(yè)有業(yè)務往來,“覺得國際企業(yè)這個名稱很好,所以就把園區(qū)叫成國際企業(yè)中心”。

國際企業(yè)中心建成后,有一年,黃立平到北京出差,在亦莊看到一個名為“國際企業(yè)大道”的寫字樓,“我就會心一笑,心想他們可能也是出于同樣目的起了這個名字”。

雖然黃立平至今認為國際企業(yè)中心存在諸多不足,但當時滿足了中小企業(yè)的需求,很快就銷售一空,在后來的日子里,國際企業(yè)中心陸續(xù)開發(fā)建設(shè)了二期和三期項目,形成了一個中小企業(yè)聚集地。

國際企業(yè)中心竣工的第二年,武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)獲批“國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地”,武漢光谷一詞正式啟動。但在當時,光谷遠沒有如今這么知名,“當時北京中關(guān)村叫了硅谷,所以我們就叫了光谷”,東湖高新區(qū)一位人士告訴經(jīng)濟觀察報。

探索

東湖高新集團成立后,通過出讓土地給企業(yè),逐步形成關(guān)東、關(guān)南兩個工業(yè)園。但2004年,所有建設(shè)用地必須履行招拍掛程序,東湖高新失去了土地出讓資格,也讓東湖高新的業(yè)務面臨大考。

黃立平說,失去了土地出讓資格,想要發(fā)展產(chǎn)業(yè)園這一業(yè)務,就只能和其他企業(yè)一樣,從政府拿地建設(shè),再出售給企業(yè)。

黃立平稱,當時產(chǎn)業(yè)園辦公樓市場還沒有價格機制,無法鎖定利潤,部分股東方擔心賠錢不愿意冒險,“我看好這個領(lǐng)域,雖然當時還不知道會向哪個方向發(fā)展,但主觀判斷是有前景的”。

股東對未來業(yè)務發(fā)展出現(xiàn)分歧,結(jié)果就是東湖高新重組,黃立平拿到了正在建設(shè)的光谷軟件園項目開發(fā)建設(shè)權(quán)及兩家生物醫(yī)藥公司。東湖高新后來雖然又涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè),并將這一業(yè)務保留至今,但當時徹底剝離了這一業(yè)務。

黃立平在東湖高新做軟件園的時候,正值武漢市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)走向信息化時代。武漢是中國重要的制造業(yè)基地,早在清末民初時,就已經(jīng)是全國繼上海之后第二大工業(yè)城市。新中國成立后,更是聚集了武鋼、東風汽車等一大批傳統(tǒng)制造業(yè)。

在新技術(shù)浪潮下,傳統(tǒng)制造業(yè)也開始陸續(xù)信息化,“很多企業(yè)都成立了信息化部門,慢慢的,隨著人員越來越多,需要尋找獨立的辦公地”,黃立平說,當時武漢之所以做軟件園,正是因著這一趨勢。

軟件園的第一個客戶頗有戲劇性,黃立平介紹,當時華中科技大學校辦企業(yè)天喻信息在華中科技園興建了辦公樓,主體建好了,裝修了一半,由于資金缺乏停下了,“當時周濟市長找到我,讓找5000平方米的場地,一定安置好天喻信息”。

最后雙方達成協(xié)議,天喻信息用沒有建好的辦公樓與軟件園一比一置換。“當時天喻辦公樓造價是2600元/平方米,軟件園是2000元/平方米,”黃立平說,雖然有差價,但對方喜歡上軟件園的辦公樓,“對方?jīng)]花錢,我們也沒補錢,就置換了”。

這件事讓黃立平進行了深刻思考,企業(yè)是政府招商引資過來的,政府肯定會幫助企業(yè)壓低成本,這就意味著園區(qū)利潤被壓縮;但只要軟件園的產(chǎn)品符合客戶需求,客戶也愿意接受差價,“那我就有利潤空間了”。

通過引入天喻信息這一事件,黃立平意識到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場空間。黃立平說,雖然當時還不清楚軟件園未來會朝哪個方向走,但通過專業(yè)化開發(fā)建設(shè),打造出符合客戶需求的產(chǎn)品,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)邏輯就是成立的。

專業(yè)化

2005年,出走東湖高新后,黃立平創(chuàng)辦了光谷聯(lián)合,主要業(yè)務就是繼續(xù)開發(fā)建設(shè)曙光軟件園,也就是后來的光谷軟件園。為了集中精力搞好產(chǎn)業(yè)園區(qū),他陸續(xù)出售了兩家生物制藥公司的股權(quán)。

東湖高新放棄了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)業(yè)務后,方興未艾的光谷軟件園面臨著流產(chǎn)的風險,對產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)有深入思考的黃立平在東湖高新重組后拿到了產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務,這一舉動保住了軟件園,也客觀上成就了黃立平。

一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)人士告訴經(jīng)濟觀察報,雖然當時東湖高新將產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務作為負擔剝離了,但從后來的發(fā)展看,黃立平相當于撿到一塊肥肉,伴隨著武漢光谷的興起,黃立平的光谷軟件園也逐步進入高光時刻。

黃立平說,最高峰的時候,武漢市60%的軟件企業(yè)都集中在光谷軟件園,軟件園也成為武漢光谷最先打造的一張王牌。目前光谷軟件園仍聚集了包括美國EDS、微軟、海康威視、視??萍?、法國電信、愛立信、華為、軟通動力等一大批龍頭企業(yè)。

從做光谷軟件園開始,黃立平逐步將產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化道路。黃立平解釋,當時的專業(yè)化實際上就是房地產(chǎn)化,“現(xiàn)在來看,用房地產(chǎn)做產(chǎn)業(yè)園存在很多問題,但在興起階段是必經(jīng)之路”。

當時,萬科也提出向豐田學習,開始走房地產(chǎn)專業(yè)化道路,包括前期咨詢、開發(fā)、設(shè)計、施工、運營等房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的專業(yè)化。

另一個讓黃立平深刻思考的是交通銀行電話服務中心落地。2008年,如全國大多數(shù)銀行一樣,交通銀行計劃將前后臺分離,找一個1萬平方米場地作為后臺呼叫中心,當時備選城市還有合肥和南昌。

合肥給出的條件是提供一棟國有辦公樓,免費使用十年;南昌給出的條件是,隨便挑地,看上哪塊給哪塊;黃立平則和設(shè)計師連續(xù)幾個晝夜做好設(shè)計方案,將方案帶去上海。

最終,武漢光谷軟件園的海派建筑方案打動了交通銀行。黃立平回憶,雖然理論上免費的辦公樓和隨便挑選的土地更吸引人,“但都忽視了客戶真正要什么,這也讓我們認識到了解客戶需求的重要性”。

交通銀行后臺落戶帶給光谷軟件園的不僅僅是“比客戶更了解客戶需求”,還讓園區(qū)以后的定價有了依據(jù),“當時我們開出的價格是3700元/平方米,客戶沒還價,直接就答應了,在上海,他們自己建成本價都要5000元/平方米”。

這一單生意也讓光谷軟件園獲得了可觀的收益,黃立平說,當時建造成本價是2100元/平方米,毛利率高達43%,再次驗證了專業(yè)化道路的可行性。這一單生意對光谷軟件園影響極為深遠。

此后,黃立平又從交通銀行拿到6萬平方米的訂單,通過相同的方式將銀聯(lián)、光大銀行等金融機構(gòu)變成自己的客戶。金融后臺服務也成為光谷軟件園繼軟件開發(fā)及外包服務之外的第二大產(chǎn)業(yè)。

回歸運營

2009年,武漢光谷成為繼中關(guān)村之后,全國第二個國家級自主創(chuàng)新示范區(qū),當時武漢全市GDP是4560億元,而東湖高新區(qū)只有187億元,在武漢市各區(qū)縣中排名第八,一切都還剛剛起步。

同一年,光谷軟件園將建好的辦公樓交付給交通銀行。伴隨著新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,東湖高新區(qū)的GDP一路增長,黃立平的園區(qū)生意也風生水起。但隨后的一件事,讓黃立平不得不對光谷軟件園的模式進行反思。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個投資規(guī)模大、回報周期長的生意,為了保證企業(yè)有充足的現(xiàn)金流,黃立平為光谷聯(lián)合設(shè)定了嚴格的自銷比,即自持10%,銷售90%,也導致了光谷聯(lián)合長期重視銷售而忽視運營。

2014年,光谷聯(lián)合在港交所上市,因為之前在國內(nèi)上市的東湖高新市盈率一直保持在30-40倍左右,黃立平認為光谷聯(lián)合上市至少可以獲得20倍估值,這還是一個較為保守的估值。

但現(xiàn)實狠狠抽了他一記耳光。經(jīng)過一系列路演,最終光谷聯(lián)合獲得的估值只有6倍,同期做“觀賞魚”的海昌上市獲得40倍市盈率。而且,光谷聯(lián)合的股票認購情況也不及預期,這讓黃立平很受傷,“東湖高新上市時只有6000萬元利潤,光谷聯(lián)合上市時利潤超過2億元”。

由于當時銷售收入占比超過90%,光谷聯(lián)合被歸入房地產(chǎn)類企業(yè),“房地產(chǎn)企業(yè)估值看的是規(guī)模,銷售額起碼在200億-500億元,才能獲得資本市場的認可”。

產(chǎn)業(yè)園顯然不同于房地產(chǎn),開發(fā)出住宅有人買單,但產(chǎn)業(yè)園區(qū)未必有這么大市場規(guī)模。痛定思痛之后,黃立平開始調(diào)整光谷聯(lián)合的戰(zhàn)略,逐步減少銷售占比,提升運營能力帶來收入占比。

黃立平說,既然決定轉(zhuǎn)型,就需要設(shè)定目標,他的目標是將開發(fā)業(yè)務占比下降至50%以內(nèi)。2016年,光谷聯(lián)合引入中國電子作為大股東,正式更名為中電光谷。光谷聯(lián)合與中國電子的業(yè)務得到較強的互補。

2015年,中電光谷正式轉(zhuǎn)型。當年武漢地區(qū)總產(chǎn)值首次突破萬億大關(guān),2022年更是首次超過杭州,在全國省會城市中名列第三,而東湖高新區(qū)的GDP也達到2246億元,持續(xù)引領(lǐng)武漢。

經(jīng)過5年的調(diào)整,2020年,中電光谷的商業(yè)運營服務收入占比首次超過一半,達到52%,物業(yè)開發(fā)業(yè)務收入占比降至47.6%。這也意味著中電光谷完成了轉(zhuǎn)型。黃立平說,下一步中電光谷還將繼續(xù)提升運營收入占比。

在轉(zhuǎn)型過程中,中電光谷逐步強化了咨詢、建設(shè)、運營等專業(yè)能力,并聯(lián)動起來,先以咨詢業(yè)務介入項目,獲得能力認可后,再介入建設(shè)或運營領(lǐng)域。同時,逐步降低自投項目,提升輕資產(chǎn)比例。

截至目前,中電光谷旗下共有88個園區(qū)項目,其中重資產(chǎn)項目在30個左右,其余50多個項目均為輕資產(chǎn)項目。2022年營收55.28億元,凈利潤5.36億元。這一收入和凈利在房地產(chǎn)行業(yè)中并不顯著,但在園區(qū)類企業(yè)中已經(jīng)名列前茅。

目前,光谷軟件園只是中電光谷諸多園區(qū)中的一員,其在武漢除了軟件園,還有科技城、金融港、生物城等諸多主題園區(qū)。而武漢光谷已經(jīng)由最初的光電信息園區(qū)發(fā)展成為目前的八大產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

版權(quán)聲明:以上內(nèi)容為《經(jīng)濟觀察報》社原創(chuàng)作品,版權(quán)歸《經(jīng)濟觀察報》社所有。未經(jīng)《經(jīng)濟觀察報》社授權(quán),嚴禁轉(zhuǎn)載或鏡像,否則將依法追究相關(guān)行為主體的法律責任。版權(quán)合作請致電:【010-60910566-1260】。
不動產(chǎn)開發(fā)報道部主任兼高級記者
主要關(guān)注房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、雙創(chuàng)及物業(yè)等領(lǐng)域。擅長深度報道和調(diào)查報道。