經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 5月17日，華安張江光大園REIT（508000）發(fā)布公告，因召開基金份額持有人大會審議擴募等相關(guān)議案，將于5月18日起停牌。

本周以來，華安張江光大園REIT價格波動激烈，5月15日收跌6.22%，連續(xù)三個交易日跌幅達(dá)9.69%。

華安張江光大園REIT連日下跌與大租戶退租有關(guān)。

5月12日，市場消息稱，OPPO決定關(guān)閉旗下哲庫科技，而哲庫科技為華安張江光大園REIT擴募擬新購入資產(chǎn)上海張潤大廈的主要租戶，租賃面積19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積45.97%。

在擴募關(guān)鍵時刻，擬新購入資產(chǎn)可能面臨近一半面積的退租，無論對運營方，還是基金管理人，都是不小的挑戰(zhàn)。

5月13日，華安張江光大園REIT發(fā)布公告稱，原始權(quán)益人、基金管理人已經(jīng)向哲庫科技及OPPO了解情況，但沒有獲得書面回復(fù)。并稱，如果哲庫科技退租，需要提前3個月向張潤大廈發(fā)出書面通知，并承擔(dān)相當(dāng)于3個月租金的違約金。

公告顯示，哲庫科技與張潤置業(yè)簽訂五份租賃合同，租賃期限至7月31日，并在4月7日與張潤大廈簽訂了續(xù)租協(xié)議，續(xù)租到2024年7月31日。2022年，哲庫科技支付的租金占新購入資產(chǎn)整體同期現(xiàn)金流總額的30.98%。

5月16日，哲庫科技向上海張江（集團）有限公司正式確認(rèn)將搬離張潤大廈，并將于下周協(xié)商租約解除事宜。華安張江光大園REIT公告稱，“目前原始權(quán)益人已儲備多家產(chǎn)業(yè)企業(yè)，總計租賃需求面積超過 2 萬平方米” 。

這不是華安張江光大園REIT第一次面臨大租戶退租。2022年末一大租戶退租，導(dǎo)致2023年一季度末，華安張江光大園REIT出租率下降22個百分點至70.57%，經(jīng)過一個半月的努力，截至5月15日，出租率回升至79%左右。

這次擴募擬新購入資產(chǎn)的出租率出現(xiàn)大幅度下降，不僅可能影響基金擴募認(rèn)購，也可能進一步拉低華安張江光大園REIT資產(chǎn)整體出租率。

實際上，出租率下降的不止華安張江光大園REIT，2023年一季度，多個園區(qū)REITs底層資產(chǎn)的出租率均出現(xiàn)不同幅度的下降，而且一季度招租情況并不理想。

一家有公募REITs產(chǎn)品上市的園區(qū)企業(yè)人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，為了提升出租率，其所在公司已經(jīng)開始實施全員招商，并將包括管理層在內(nèi)的所有員工的招商成績納入業(yè)績考核。

2023年一季度，華安張江光大園REIT收入1604萬元，凈利潤虧損1177萬元，成為已上市公募REITs中唯一虧損的一只。