經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷 “萬科以前大部分是以重資產(chǎn)和中資產(chǎn)來獲取新的房源，由于能力的提升，泊寓在最近這一兩年，項目獲取大部分是輕資產(chǎn)的方式。”2022年業(yè)績會上，萬科總裁祝九勝介紹，2023年，萬科要獲取2萬間以上的新房源，絕大部分是輕資產(chǎn)。

萬科并不是第一家選擇轉向的房企長租公寓商。

長租公寓行業(yè)群雄逐鹿，“房企系”與“運營商系”作為長租公寓行業(yè)的兩大陣營，在行業(yè)內(nèi)幾乎各占半壁江山。“房企系”通常以盤活自身存量資產(chǎn)起步，如萬科、龍湖、碧桂園等，大多是利用自身的商辦物業(yè)轉化為長租房源，即重資產(chǎn)，繼而大規(guī)模與資產(chǎn)持有者簽訂長期租賃合同，擴充中資產(chǎn)規(guī)模，實現(xiàn)更快的增長。  

隨著行業(yè)逐漸成熟，長租公寓企業(yè)開始向輕重兩端分化。不同的“房企系”長租企業(yè)也走向了不同的路口，或輕重并舉，或由重轉輕。

截至2022年底，房企系集中式長租公寓運營商的開業(yè)規(guī)模，僅有萬科、龍湖兩家超過10萬間——分別為17萬間、11.6萬間。作為房源管理規(guī)模TOP1、TOP2的長租公寓企業(yè)，萬科泊寓和龍湖冠寓分別進行了怎樣的探索和選擇？

以“重”入局 借“中”擴張

2017年，長租公寓租賃市場異軍突起。據(jù)安居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計，2017年，國內(nèi)長租公寓企業(yè)已超千家，公寓運營房屋數(shù)量超200萬間。知名房產(chǎn)企業(yè)也選擇了入局，紛紛開始對手上商用或自持物業(yè)進行包裝，建設長租公寓。  

萬科是最早進入長租市場的參與者之一。2014年底，萬科以廣州萬匯樓項目試點，利用自持商住兩用的一些存量物業(yè)，正式入局長租業(yè)務。2016年4月，萬科整合全國長租項目，統(tǒng)一為“泊寓”品牌。2018年5月，北京首個100%自持租賃項目萬科翡翠書院正式啟動租賃運營試水。

2016年8月，龍湖集團正式推出其長租公寓品牌“冠寓”，起步之初，主要通過龍湖天街項目配套的商住物業(yè)打造長租公寓。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然介紹，從萬科和龍湖的模式來看，兩家在前半段大致的路徑和發(fā)展脈絡是相似的，即先通過自己的存量物業(yè)打造一批樣板門店，存量物業(yè)也轉化成它們目前重資產(chǎn)模式中占比很大的一部分，相當于壓艙石產(chǎn)品。在做重資產(chǎn)旗艦店產(chǎn)品積累營建和運營經(jīng)驗的同時，為擴大規(guī)模同步開始發(fā)展包租模式。

2017年，萬科和龍湖都開始發(fā)力包租，進入規(guī)模擴張階段。萬科啟動了“萬村計劃”，專門對大灣區(qū)的城中村，和房東簽訂10-12年的長租約，統(tǒng)一進行裝修改造升級后，交由泊寓運營管理出租。

2018年，泊寓的房源擴展速度是前一年的3倍，2019年，泊寓的總開業(yè)房源數(shù)量達到10萬間以上，其中城中村內(nèi)的長租公寓新增開業(yè)3.5萬間，占全年新開間數(shù)的62.5%。一位知情人士透露，即便萬村計劃在2019年“觸礁”，但萬科泊寓超過5成的包租項目都來源于萬村計劃。

從時間線上看，龍湖冠寓在2018-2020年實現(xiàn)規(guī)?？焖侔l(fā)展，2017年至2021年，冠寓的規(guī)模增長分別為1.5萬、3.8萬、2.2萬、1.5萬以及1.6萬間。2021年，龍湖冠寓的規(guī)模在上市房企中排至第二。

“幾乎與萬科泊寓同時，龍湖冠寓也開始發(fā)力包租模式。”趙然介紹，在發(fā)展包租模式上，龍湖冠寓始終遵循一個嚴苛的投資模型，雖然每個公司都會有投資模型，但龍湖冠寓將這個投資模型執(zhí)行得非常徹底，不符合測算標準的項目堅決不拿，這也幫助冠寓抵抗了風險。此外，龍湖冠寓背靠龍湖集團，資金端還是比較健康的。2019年初，龍湖集團時任首席執(zhí)行官邵明曉曾表示，龍湖長租公寓的80%為中資產(chǎn)，其余兩成是重資產(chǎn)。

試水新模式

在趙然看來，以萬科、龍湖為代表的房企系開發(fā)商，對長租業(yè)務的輕重探索經(jīng)歷了三個階段：第一階段以盤活重資產(chǎn)自持為主，同時嘗試拓展包租模式；第二個階段以中資產(chǎn)擴張為主；第三個階段的一個標志性時間點是2017年下半年。當年8月，國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)文，探索在北京、上海、南京等多個城市試點集體建設用地建租賃住房，為住房租賃市場增加新供給。當月，上海土地拍賣市場首次推出租賃住房地塊，所建物業(yè)僅用于出租，不得出售。

根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035）》的要求，2017-2021年，北京市將供應150萬套住房，其中租賃住房50萬套，主要在集體土地上建設。2018年，首批集體土地租賃房項目簽約、開工建設，吸引了包括萬科、華潤、首創(chuàng)等房企參與。

其中，萬科拿下多塊集體用地，在北京相繼打造了成壽寺、高立莊等租賃社區(qū)。萬科北京泊寓成壽寺社區(qū)項目是北京成壽寺村集體以土地經(jīng)營權與萬科合作，將項目建成后45年的經(jīng)營管理權及收益權轉讓給萬科，萬科前期只需投入建設開發(fā)成本。

2022年9月，萬科曾透露，從2018年成壽寺項目取得立項批復到2022年，在北京獲取集體用地租賃住房2.2萬余間，約占市場3成。

“R4土地、集體用地等專項租賃式住宅用地紛紛入市，企業(yè)都開始嘗試以重資產(chǎn)模式擴張規(guī)模。”趙然表示。

2020年12月底，福建首次招投標出讓的集體租賃住房用地被龍湖冠寓拿下，這也是龍湖拿下的首個純租賃住房重資產(chǎn)項目。龍湖冠寓在重資產(chǎn)土地獲取上一直都較為嚴苛。

一位長租公寓業(yè)內(nèi)人士介紹，近年來，在土地層面，龍湖只在福州拿了一塊集體用地，且這塊集體土地是走招拍掛流程獲取的，福州是集體用地試點城市之一，“這樣的地塊在產(chǎn)權上更加清晰，類似華潤有巢在上海松江泗涇拿的集體用地，將來可以通過土地變性轉成專項用地，通過REITs的方式退出。”

值得注意的是，以北京為例，僅有大興區(qū)在集體用地試點范圍內(nèi)，這也意味著其他區(qū)域集體土地的退出目前仍存在政策的不明確。

輕重之選

隨著市場需求變化以及政策加持，曾經(jīng)被企業(yè)廣泛使用的包租模式逐漸成為“非主流”，長租公寓市場運營模式逐步向輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩端發(fā)展。

2020年10月保障性租賃住房的概念首次被提出。2021年7月，國務院發(fā)文提出建設以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，首次從國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設計。各大城市陸續(xù)制定了大規(guī)模保障性租賃住房的建設任務，各個地方國企平臺都承擔了建設任務，但僅有少量國企成立了租賃住房運營管理公司，大部分持有專屬租賃用地的國企，選擇讓第三方運營商來承擔日常的運營管理。這也讓眾多長租公寓企業(yè)看到了機會。

龍湖冠寓向經(jīng)濟觀察報表示，2020年底至2021年5月，龍湖冠寓曾大力拓展輕資產(chǎn)項目，當時做出這個選擇的原因之一，正是看到地方國資平臺及主體大量進入長租和保障租賃住房市場，而短期內(nèi)其缺乏經(jīng)營能力的市場現(xiàn)狀，經(jīng)過3年多發(fā)展，龍湖冠寓團隊已經(jīng)具備了市場領先的運營管理能力。

萬科也是在2021年左右進行輕資產(chǎn)轉向，甚至更為“堅決”。

近年來，萬科泊寓探索過多種業(yè)務模式，包括自持用地租賃住房建設、城中村聯(lián)營改造運營、政府租賃住房代建代管、與國企成立合資平臺、輕資產(chǎn)“EPC+O”（產(chǎn)品+建造+運營）服務輸出等業(yè)務發(fā)展模式。“雖然目前因為早期中資產(chǎn)積累的影響，萬科中資產(chǎn)項目占比仍超50%，但目前萬科只會拿輕、重兩種模式的項目，幾乎不拿包租項目了，上述業(yè)內(nèi)人士表示。

不同的是，龍湖冠寓是少數(shù)仍在拿中資產(chǎn)項目的運營商，克而瑞租售研究總監(jiān)李見林表示，龍湖冠寓目前中資產(chǎn)比例過半，一方面，在中資產(chǎn)擴張上，冠寓已經(jīng)形成了很強的商業(yè)邏輯，有一套非常嚴密的財務標準，能夠算得過來賬；另一方面，這樣的選擇也與冠寓的城市布局相關。據(jù)克而瑞監(jiān)測，龍湖冠寓在深圳、杭州、南京、武漢、成都等重點城市的開業(yè)房源規(guī)模位居集中式公寓TOP5，其中，武漢、成都的開業(yè)規(guī)模位居TOP1。

李見林表示，龍湖冠寓核心布局在二線城市，幫助地方政府盤活一些存量物業(yè)。“一些地方政府希望引進龍頭開發(fā)商對物業(yè)進行改造和運營輸出，企業(yè)能獲得一個較低的租金成本。”并且，在目前少有企業(yè)走中資產(chǎn)模式的情況下，競爭就少了，反倒可以把物業(yè)租金壓得很低。

龍湖方面對經(jīng)濟觀察報表示，截至2022年12月31日，龍湖冠寓已開業(yè)房源中重資產(chǎn)項目數(shù)量占比20%左右，中、輕資產(chǎn)占比80%左右。但龍湖冠寓當前并未對輕、中、重資產(chǎn)各類業(yè)務有嚴格的刻度比例，按照聚焦高量級城市和高量級城市板塊對項目進行投資甄別篩選。