后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其2022年的中國房地產(chǎn)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜化，市場紅利逐漸消退，行業(yè)走到了艱難的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，有玩家偃旗息鼓宣布退出，也有玩家逆流中趁勢而上。

這樣的市場環(huán)境下，2022年萬科實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入約5038.4億元，同比增長11.3%，逆勢實(shí)現(xiàn)業(yè)績雙增；期內(nèi)凈利潤226.2億元，雖然同比增速僅0.4%，但在房企業(yè)績普遍下滑的當(dāng)下實(shí)屬不易。

更重要的變化是，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)歸屬結(jié)算收入4444億元，同比增長10.5%，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%，在去年傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售下行背景下，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)為報(bào)表貢獻(xiàn)正向盈利，增強(qiáng)了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

在萬科集團(tuán)2022年業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮聽到有媒體提問及經(jīng)營性業(yè)務(wù)還有哪些機(jī)會，他會心一笑，表示特別期待有人提出這個(gè)問題，因?yàn)樗泻芏嘣捯v，“我覺得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，是一個(gè)非常重大的經(jīng)濟(jì)社會問題，我們沒有能力去全面定義它的概念，但我們有觀察到，市場和政策環(huán)境對經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)越來越看重。”

從某種程度講，地產(chǎn)過去一年多的危機(jī)和深度調(diào)整，驚醒了行業(yè)里無數(shù)人的溫柔美夢，但危機(jī)也驗(yàn)證了郁亮此前預(yù)示房地產(chǎn)將進(jìn)入白銀時(shí)代，企業(yè)必須自我改革，尋求多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的必要性。

開發(fā)業(yè)務(wù)守住安全底線

過去一年，房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，行業(yè)緩慢曲折修復(fù)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.3萬億元，比2021年下降10%，其中住宅投資超10萬億元，同比下降9.5%，為有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的首次下降。商品房銷售面積同比下降24.3%至13億平方米，其中住宅銷售面積同比下降26.8%；商品房銷售額同比下降26.7%至13.3萬億元，其中住宅銷售額下降28.3%。

全年商品房市場出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來最大幅度的下跌，百強(qiáng)房企銷售額同比下降42%，銷售額超千億元的房企數(shù)量較2021年減半。

受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及疫情等因素影響，2022年，房地產(chǎn)企業(yè)利潤普遍下滑，A股和H股累計(jì)有超過140家房企發(fā)布2022年業(yè)績報(bào)或業(yè)績預(yù)告，七成以上企業(yè)出現(xiàn)利潤下滑。

而萬科克服重重挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績，2022年?duì)I業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%，重壓之下還實(shí)現(xiàn)了營收凈利企穩(wěn)微升。

過去的2022年，行業(yè)多方承壓，還體現(xiàn)在融資端：行業(yè)融資能力明顯下降，海外債務(wù)市場功能失效，房企資產(chǎn)負(fù)債表顯著承壓，境內(nèi)債展期規(guī)模創(chuàng)歷史新高，流動性風(fēng)險(xiǎn)頻現(xiàn)，并對上下游造成沖擊。多種因素疊加之下，行業(yè)信心前所未有的脆弱，給企業(yè)的經(jīng)營帶來巨大的壓力和挑戰(zhàn)。

而保持一貫的健康財(cái)務(wù)狀況和難能可貴的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的萬科，在融資端爭先破冰，這是是金融機(jī)構(gòu)用腳、用錢投票的結(jié)果。

萬科持續(xù)“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，凈負(fù)債率僅43.7%，處于行業(yè)低位，持有貨幣資金1372.1億元，對短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。此外，萬科的負(fù)債結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化，融資成本保持低位，期末長期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。健康的財(cái)務(wù)狀況也讓萬科獲得了評級機(jī)構(gòu)認(rèn)可，國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)均維持了萬科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級。

除此之外，如期保交付已經(jīng)成為企業(yè)必須穩(wěn)固打牢的基石，主動擔(dān)當(dāng)企業(yè)責(zé)任，讓購房者放心。

面對市場下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重問題的疊加，萬科動員全部資源和力量，實(shí)現(xiàn)了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付，全年竣工面積3629.1萬平方米，同比增長1.6%。為了給客戶交付更滿意的房屋，萬科在53個(gè)城市組織了6322場質(zhì)量共建，邀請9.6萬名客戶進(jìn)入工地，參與樓棟主體施工、室內(nèi)裝修等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量查驗(yàn)，并在交付階段推進(jìn)房產(chǎn)證的辦理提效，116個(gè)項(xiàng)目的客戶在收房現(xiàn)場拿到房產(chǎn)證，進(jìn)一步鞏固了消費(fèi)者對萬科的信賴。

經(jīng)營業(yè)務(wù)“學(xué)費(fèi)交完了”

在2021年中期，萬科上下度過了較艱難的反思和檢討，彼時(shí)，面對投資者對凈利下降的提問，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝感慨，“這讓我想起讀書時(shí)候，期中考試沒考好，心情很忐忑。但是，忐忑之余，也不能忘掉立志長期成為好學(xué)生的定位和志向”。2021年中報(bào)，是萬科自2008年以來首次出現(xiàn)歸母凈利潤的下降。

祝九勝總結(jié)了三點(diǎn)原因——銷售規(guī)模增長有限，開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率下降稍快，以及轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。

從2014年開始，萬科從房地產(chǎn)開發(fā)向開發(fā)、經(jīng)營和服務(wù)并重轉(zhuǎn)型，這部分業(yè)務(wù)是按歷史成本計(jì)價(jià)，不光不能重估，且每年帶來折舊和攤銷，影響存在一個(gè)量變到質(zhì)變的過程。

到了2022年，在鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%，多項(xiàng)業(yè)務(wù)鞏固了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢。

其中，萬物云于2022年分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%。萬物云的社區(qū)空間居住服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)均實(shí)現(xiàn)超20%增長，同時(shí)蝶城戰(zhàn)略初見成效，蝶城數(shù)量增至584個(gè)，完成38個(gè)試點(diǎn)蝶城的供應(yīng)鏈改造，對應(yīng)基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)成本降低超3000萬元，預(yù)計(jì)可提升試點(diǎn)項(xiàng)目的全年毛利率超4個(gè)百分點(diǎn)。

物流業(yè)務(wù)保持快速增長。萬科物流業(yè)務(wù)自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前綜合實(shí)力位列行業(yè)第一梯隊(duì)，冷鏈倉儲規(guī)模全國第一，2022年實(shí)現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%，其中冷鏈業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)46.7%的增長。

長租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一。作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓2022年實(shí)現(xiàn)營收32.4億元，同比增長12.1%，運(yùn)營管理租賃住房21.5萬間，累計(jì)開業(yè)16.7萬間，年終出租率達(dá)95.6%。與此同時(shí)，泊寓響應(yīng)國家納保政策，在北京、天津、深圳等14個(gè)城市，為5.9萬間保障性租賃住房提供運(yùn)營服務(wù)。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2022年?duì)I業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。萬科累計(jì)開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目242個(gè)，其中2022年克服疫情挑戰(zhàn)成功開業(yè)新項(xiàng)目25個(gè)，同時(shí)公司內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進(jìn)展，印力逐步承接地產(chǎn)區(qū)域BG商業(yè)項(xiàng)目的委托管理，提升整體商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量。截至2022年底，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目整體出租率達(dá)93.2%。

“好學(xué)生”走出蟄伏期

上述各項(xiàng)多元化業(yè)務(wù)都有了不錯(cuò)的增長成績，2021年凈利潤下滑的困局在兩年后的今天有了新的轉(zhuǎn)機(jī)，因此不難理解前述郁亮為何樂于談經(jīng)營業(yè)務(wù)。

郁亮總結(jié)稱，自2014年尋求轉(zhuǎn)型至今，萬科已經(jīng)拿到了行業(yè)下半場的入場券，主要有四大亮點(diǎn)：方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多。

他表示，經(jīng)營性不動產(chǎn)對投資的吸引力在逐步加強(qiáng)，過去經(jīng)營性不動產(chǎn)能創(chuàng)造長期、穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)勢變得更加明顯，同時(shí)大家看到它的風(fēng)險(xiǎn)低、抗波動能力強(qiáng)。其次，目前大家非常清楚地看到相關(guān)政策、融資渠道開放，讓經(jīng)營性業(yè)務(wù)形成一個(gè)投、融、建、管、退的閉環(huán)。

首先是方向?qū)?。隨著全社會收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，市場對經(jīng)營性不動產(chǎn)的認(rèn)知已逐步改變，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營性不動產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也將進(jìn)一步提速。萬科擁有業(yè)內(nèi)最全面的不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)賽道布局，未來仍有鞏固和擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢的空間，為公司的長期價(jià)值增長提供新的來源。

起步早，體現(xiàn)在萬科提前8到10年時(shí)間做了相關(guān)鋪墊，到2022年底為止，萬科把經(jīng)營服務(wù)類加總在一起，對報(bào)表貢獻(xiàn)是0，這是巨大貢獻(xiàn)，因?yàn)橐郧笆秦?fù)的，“我們的學(xué)費(fèi)付完了”。

萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)方面有先發(fā)優(yōu)勢。

第三個(gè)特點(diǎn)，萬科的多元化業(yè)務(wù)布局比較全，而且在各自領(lǐng)域里面都是數(shù)一數(shù)二，多條賽道已建立護(hù)城河，并開始正向貢獻(xiàn)，擁有業(yè)內(nèi)最全面的不動產(chǎn)賽道布局。

在各個(gè)賽道做到行業(yè)領(lǐng)先后，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同。“當(dāng)我們服務(wù)一個(gè)大客戶的時(shí)候，他不僅需要辦公空間，還需要萬物梁行的服務(wù)，需要租賃住房配合，需要智能化設(shè)備合作。如果萬科只能提供單一場景，很難完成綜合性的服務(wù)。”郁亮說，多元業(yè)務(wù)協(xié)同有利于共同參與綜合性城市更新項(xiàng)目，共同服務(wù)大客戶等。

郁亮對經(jīng)營業(yè)務(wù)充滿信心，因?yàn)橐呀?jīng)走過了重投入、低回報(bào)的“隧道期”、蟄伏期，其透露萬科的經(jīng)營服務(wù)類的業(yè)務(wù)加總在一起今年收入還會有兩位數(shù)增長。

不能用重資產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營模型來看待經(jīng)營業(yè)務(wù)，郁亮也補(bǔ)充，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)是賺長錢、賺小錢、賺辛苦錢，“賣房子每平方米1.5萬元，長租公寓每天收入80到100元，商業(yè)每天每平方米6到10元，物業(yè)每天每平方米6分到1毛錢。從以億為單位到以分為單位，開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)是不同量級。”

“這是滾雪球的業(yè)務(wù)，存量生意主要靠復(fù)合增長力量，給一段時(shí)間，一定會對我們的收入、利潤表有重大影響”。值得一提的是，萬科對轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)采取的是成本法計(jì)量，其價(jià)值還未在報(bào)表中充分釋放，但2022年多項(xiàng)業(yè)務(wù)財(cái)報(bào)透露出的正向盈利信號，已經(jīng)足以讓好學(xué)生仰起頭，向同行、關(guān)注它的投資人等證明自己，近10年的堅(jiān)守是值得的、必要的。