張雅楠/文 房地產(chǎn)政策面的好消息實(shí)在太多了。

級(jí)別上，從黨中央、國(guó)務(wù)院到央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住建部等各主管部委，再到各級(jí)地方政府，呼吁、強(qiáng)調(diào)、窗口指導(dǎo)、發(fā)文等層出不窮；

城市范圍上，從四五線小城鎮(zhèn)到成都、杭州這樣的新一線扛把子，再到上海、廣州等一線城市，不論什么能級(jí)，都不必小心翼翼試探并準(zhǔn)備隨時(shí)撤回文件、澄清傳聞；

時(shí)間跨度上，則已持續(xù)了半年。

當(dāng)然，最值得細(xì)細(xì)分解的就是這一輪調(diào)控工具箱了。

首先，行政手段的代表限購(gòu)，捆綁了生育政策、人才政策后，得到大幅放松；

其次，財(cái)政手段上，降低、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)；

第三，金融手段中，首付比例降低、貸款利率降低、認(rèn)房不認(rèn)貸，意在降低購(gòu)房者的上車(chē)門(mén)檻和成本，從需求端拉動(dòng)市場(chǎng)熱度；而示范性發(fā)債、指導(dǎo)性展期、并購(gòu)貸不納入負(fù)債監(jiān)管等，則從房企現(xiàn)實(shí)入手，意在止住融資惡化局面，拖住供給端的底。

第四，土地市場(chǎng)中，降低房企參與拍地的資金門(mén)檻。

第五，保障配套方面，為保租房提供全方位政策保障，有的城市計(jì)劃重啟棚改貨幣化安置。

目前來(lái)看，工具箱里還沒(méi)空。這是史無(wú)前例的政策集結(jié)，但在20多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化周期中，沒(méi)有任何一次調(diào)控像現(xiàn)在這樣，在進(jìn)行了如此長(zhǎng)時(shí)間、全方位的喚醒后，市場(chǎng)依然無(wú)動(dòng)于衷。

2008年，在金融危機(jī)之下等來(lái)了4萬(wàn)億，購(gòu)房者入市門(mén)檻降至首付兩成、貸款利率7折，史上最寬松的購(gòu)房政策點(diǎn)燃了遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足的需求；2014年，則是通過(guò)持續(xù)兩年的大規(guī)模棚改貨幣化安置，徹底扭轉(zhuǎn)了局勢(shì)。

兩次成功的救市，一方面使得房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)快速企穩(wěn)上漲，另一方面，也被動(dòng)加深了一個(gè)普遍的認(rèn)知，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的夜壺。據(jù)此，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的激進(jìn)者在高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)路上越走越急。

誰(shuí)都知道，這并非長(zhǎng)久之計(jì)。為破除這一畸形怪圈，一城一策、房住不炒、長(zhǎng)效機(jī)制等調(diào)控主基調(diào)逐漸確立，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)降低杠桿、脫虛向?qū)?。?008年、2014年兩次地產(chǎn)劇烈下挫后強(qiáng)勁反彈相比，新型調(diào)控方式下，近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格曲線已經(jīng)平滑很多。如果不是個(gè)別房企爆雷疊加疫情反復(fù)，各類(lèi)主體應(yīng)激反應(yīng)劇烈，我們也許可以看到一個(gè)繡花功夫慢調(diào)出來(lái)的、更平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但這一進(jìn)程無(wú)奈中斷了。多數(shù)房企在遵循著“三道紅線”節(jié)奏降杠桿過(guò)程中，突然面對(duì)抽貸、斷貸、交叉違約考驗(yàn)，正常融資需求無(wú)法滿足，預(yù)售資金等各種強(qiáng)監(jiān)管接踵而來(lái)。時(shí)至今日，調(diào)控手段雖多，能真正有效落地、幫助房企回到經(jīng)營(yíng)正軌的，少之又少。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金來(lái)源有三種：經(jīng)營(yíng)、投資、融資。融資目前基本斷流，投資本就有限，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是重點(diǎn)，可購(gòu)房者已經(jīng)不敢買(mǎi)房了。

這種局面和2008年、2014年，在形式上似乎一樣，都是銷(xiāo)售惡化、房企資金鏈承壓，但具體原因卻大不相同，所以，紓困的方式也理應(yīng)不同。當(dāng)下調(diào)控雖多，卻像漫天灑下的胡椒面，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，打個(gè)噴嚏，并不驅(qū)寒。

購(gòu)房者的信心固然需要提振，房地產(chǎn)企業(yè)端的正常經(jīng)營(yíng)需求也需適時(shí)滿足才行。這不是重回房地產(chǎn)夜壺的老路，而是尊重事實(shí)，正視房地產(chǎn)企業(yè)受到的不合理限制。