經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳博 面對供求失衡引發(fā)的房價暴漲難題，深圳市正在想方設(shè)法從供給側(cè)層面進行解決。“實施大規(guī)模住房建設(shè)計劃”、“著力解決大城市住房突出問題”兩大板塊，被列入2021年深圳市政府需重點做好的十大工作安排中——5月15日，在深圳市第七屆人民代表大會一次會議上，深圳市代市長覃偉中代表市政府作政府工作報告時提到。

深圳為此搭配了兩大路徑：一方面，計劃今年供應(yīng)居住用地不低于3.6平方公里，新開工住房面積1500萬平方米以上；另一方面，在租賃住房領(lǐng)域，出臺促進住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，完善智慧化住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。在保障性住房領(lǐng)域，加速推進棚改和老舊小區(qū)改造，建設(shè)籌集公共住房8萬套，改造籌集租賃住房10萬套以上。

深圳住房供給歷來嚴重短缺，這從每年度的建設(shè)用地供應(yīng)計劃可一窺究竟。過往多年間，深圳的土地供應(yīng)總體規(guī)劃中，民生設(shè)施用地往往占據(jù)一半以上比例；商服用地與產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)占比也常年高于居住用地。以2018和2019兩年為例，深圳計劃供應(yīng)的居住用地分別占全年計劃供應(yīng)量的13.04%、12.50%；同期商服用地疊加產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)占比，則分別為24.3%、29.6%，基本相當于或高于宅地供應(yīng)的翻倍。

與之相對的是，5月17日，深圳市統(tǒng)計局正式發(fā)布第七次全國人口普查公報。結(jié)果顯示，深圳市常住人口（含深汕特別合作區(qū)）達到1756.01萬人，相比2010年第六次全國人口普查的1042.40萬人增加了713.61萬人，增幅高達68.46%。如果按年計算，年均增長5.35%。

供不應(yīng)求的根源導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)市場熱度在很長一段時間內(nèi)持續(xù)高漲。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，深圳新建商品住宅價格同比上漲4.1%；二手住宅價格更是以同比14.1%的漲幅，居全國首位。

最近兩年，深圳相關(guān)部門陸續(xù)從供應(yīng)端入手探索促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的有效途徑。從2020年開始，“進一步優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，持續(xù)增加居住用地規(guī)模”這一途徑，就在多個公開文件中被深圳市政府直接提出。

去年7月，深圳正式在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批，希望通過減少商業(yè)用地比例，來增加居住及配套用地比例。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局提供的數(shù)據(jù)，2020年，深圳市全年計劃供應(yīng)居住用地2.9平方公里（290公頃），實際供應(yīng)3.6平方公里（360公頃），超額完成計劃任務(wù)，相比2019年實際供應(yīng)增加了89.9%。

在新近發(fā)布的《深圳市 2021 年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》中，今年深圳全市計劃供應(yīng)建設(shè)用地1130公頃，這一數(shù)據(jù)是自2018年以來總計劃供應(yīng)量最低點。但其中計劃供應(yīng)的居住用地達363.3 公頃，占比再次由2020年的24.4%提升至32.2%；民生設(shè)施用地供應(yīng)占比首次下降至48.1%；而商服用地及產(chǎn)業(yè)用地的占比，也由去年的25.4%下降至19.8%。

值得關(guān)注的是，居住用地供應(yīng)包括149.3公頃的商品住房用地以及214公頃的公共住房用地；相比往年，今年最突出的一點在于首次提出土地供應(yīng)必須向租賃住房傾斜，并單列出租賃住房用地計劃，計劃供應(yīng)租賃住房用地 37 公頃，占比3.3%。

公共住房與租賃住房，都歸屬于保障性住房，這也是深圳政府寄希望于緩解高房價與巨大住房需求之間的“武器”。2018年6月，深圳正式祭出被稱為“二次房改”的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》。彼時提出的目標是，深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集170萬套住房，其中，商品住房70萬套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬套，占60%左右。

如今，距離“二次房改”落地已經(jīng)將近3年時間。按照要求，“十三五”期間，深圳計劃新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房40萬套。上述政府工作報告顯示，深圳完成建設(shè)籌集公共住房44萬套，超額完成“十三五”時期定下的目標任務(wù)。

如何進一步完成今年的8萬套公共住房，10萬套以上租賃住房任務(wù)，保證公共住房用地與租賃住房用地的供應(yīng)是重中之重。

從當前深圳政府的供應(yīng)思路來觀察，新增供應(yīng)和存量挖潛是最主要兩個途徑。在存量挖潛層面，過去五年，深圳累計盤活存量低效土地93平方公里。上述政府工作報告還指出，今年另外一項重點工作是實施國土空間提質(zhì)增效計劃。包括實現(xiàn)土地整備10平方公里，推進舊工業(yè)區(qū)升級改造，提高工業(yè)用地高效利用水平，加快打造“兩個百平方公里級”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。

在新增供應(yīng)的騰挪上，深圳近日已經(jīng)開始行動。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局近期發(fā)布的多宗地塊法定圖則規(guī)劃調(diào)整通稿，今年深圳已經(jīng)累計將37宗商服用地或產(chǎn)業(yè)用地，變更為居住用地和教育等公配用地。以坪山區(qū)為例，將原本位于沙田、沙湖-碧嶺地區(qū)的幾宗地塊性質(zhì)由工業(yè)用地改為居住用地。規(guī)劃調(diào)整后，坪山區(qū)新增八宗宅地，對應(yīng)的用地面積為12.55萬平方米。