經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 9月下旬以來，從中央到地方，一系列樓市新政陸續(xù)出臺。受政策影響，“十一”假期的北京樓市帶看量和成交量均呈現(xiàn)倍數(shù)級增長。

中建智地開發(fā)的北京宸園項目號稱北京最火爆的項目。據(jù)銷售人員介紹，項目已經(jīng)取得預(yù)售許可證，目前處于認(rèn)籌階段，“十一”假期每天帶看量超過200組，累計認(rèn)籌量超過300套。

10月7日晚，保利和北京建工聯(lián)合開發(fā)的悅煦雅苑項目公布了“十一”假期業(yè)績：到訪637組客戶，累計成交2.18億元。保利在北京的另一個項目保利錦上二期公布的成交金額是2億元。

一些樓盤甚至動用了限流措施，位于北京通州的合生縵云one項目，看房必須提前預(yù)約，沒有預(yù)約的客戶被禁止進(jìn)入售樓處。天津及環(huán)北京地區(qū)的部分樓盤甚至對外釋放了上調(diào)售價的消息。

樓市看上去喧囂，但多數(shù)行業(yè)人士認(rèn)為，當(dāng)前斷言樓市回暖為時尚早。

某頭部房企的北方區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，“十一”長假期間，他們公司在北京表現(xiàn)最好的樓盤日均帶看超過100組，但實(shí)際成交量只有30多套。在他看來，這一表現(xiàn)雖然較政策出臺前有很大改善，但很難稱得上回暖。

北京某項目銷售人員王琦告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，她所在的樓盤“十一”期間帶看量增加了十幾倍，成交量增加了五六倍。但帶看轉(zhuǎn)化率相對較低，“看熱鬧的多，買房的少”；大部分成交均為之前的觀望客戶，沒有一單是假期內(nèi)首次帶看成交的。

帶看量、成交量成倍增加

9月24日，住建部、央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開“金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長”發(fā)布會，宣布了放松限購、降低首付比例、降低存量房貸利率等利好政策。

發(fā)布會后，多數(shù)房企開始積極備戰(zhàn)“十一”長假，以提升去化率。王琦說，她所在公司第一時間要求，各個區(qū)域和城市公司組織一線銷售人員培訓(xùn)，培訓(xùn)的主要內(nèi)容是“打氣”。

王琦是一名有十多年銷售經(jīng)驗(yàn)的資深銷售人員。她說，此前，樓市長時間成交低迷，一線銷售人員士氣普遍較低。樓市新政利好疊加“十一”假期，對項目營銷是一個難得的機(jī)會。總部擔(dān)心一線銷售人員沒有調(diào)整好情緒，需要先把銷售人員的積極性調(diào)動起來。

新政前，王琦所在樓盤的每個銷售人員一天最多帶一兩組客戶，多數(shù)時候閑著沒事干。9月24日，帶看量開始好轉(zhuǎn)。“十一”假期，看房客戶明顯多了起來，每個銷售人員平均每天要接待八九組客戶。

王琦告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，假期，她所在樓盤的成交量和認(rèn)籌量加起來共70套左右，主要以認(rèn)籌為主。

各家房企對成交的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，有的房企按照繳納定金計算成交量，有的房企則以繳納定金之外的首筆首付款作為成交認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。王琦所在的房企屬于后者，繳納定金只能被歸為認(rèn)籌。

新政消息發(fā)布后，房企普遍加快推盤。9月24日以來，北京累計有14個新建商品房項目獲取預(yù)售證，北京宸園是其中之一。“十一”假期的每一天，北京宸園售樓處都擠滿了訪客，每個樣板房同時有四五組客戶看房，沙盤更是被圍得水泄不通。

10月7日，北京宸園銷售人員介紹，項目共有600多套房源，計劃于10月13日開盤，當(dāng)前處于認(rèn)籌階段?？蛻衾U納20萬元可以領(lǐng)取一個號碼，開盤時按照排號順序選房，前350個號可以享受9.9折優(yōu)惠。項目的具體銷售價格和更多的優(yōu)惠信息在開盤時才能確定。

北京宸園位于東北四環(huán)酒仙橋地區(qū)，緊鄰?fù)┘俺柟珗@傳統(tǒng)豪宅區(qū)，是該區(qū)域20年來首個新盤，因而備受市場矚目。北京住建委信息顯示，該項目包括14棟樓，共計606套房源，銷售備案均價為12.5萬元/平方米。

上述銷售人員介紹，截至10月7日中午，北京宸園累計認(rèn)籌量超過300套。

二手房方面，據(jù)鏈家中介人員提供的數(shù)據(jù)，7天時間，北京鏈家二手房新增掛牌房源合計4878套，累計帶看量63538組次，共計成交了3110套，為2021年下半年以來最好水平。

其中，帶看量和成交量在“十一”長假最后一天達(dá)到頂峰。10月7日當(dāng)天，北京鏈家合計帶看14158組次，成交944套。上述中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，10月7日晚上24時前最后一個半小時成交了上百套。

仍難言回暖

上述頭部房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，其負(fù)責(zé)銷售的一個熱銷盤，“十一”期間，雖然帶看量和成交量均翻了數(shù)倍，但她并沒有感受到太多暖意。

第一，絕對成交量較低。雖然7天成交量抵得上過去一個月，比新政前翻了數(shù)倍，但這一增長建立在原來成交量較低的基礎(chǔ)上，平均算下來，每天的成交量只有5套左右。

第二，帶看轉(zhuǎn)化率較低。假期的帶看成交比不到5%，這意味著購房者觀望情緒并沒有完全消除，大部分購房者出手意愿較低，只是來售樓處了解市場。

第三，成交以長期觀望客戶為主。30多套房的成交客戶中，大部分在樓市新政前就開始看房，有的客戶已經(jīng)看了不下十次。隨著樓市新政落地，這些急于買房但因?yàn)闃鞘邢滦卸^望的客戶出手了，但新客成交占比相對較小。

王琦所在項目的成交客戶同樣以觀望已久的老客戶為主，僅有少數(shù)新客做了認(rèn)籌。在她看來，雖然在政策刺激下，樓市成交出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但購房者對市場下行的戒心并沒有完全消除，出手依然謹(jǐn)慎。

一位鏈家的中介人員介紹，他經(jīng)手的一個買房客戶，從2023年9月開始看房，多次看中房源但均沒有成交，要么因?yàn)閮r格合適但首付比例要求高，要么因?yàn)榧磳⒑灱s市場出現(xiàn)波動。

這名客戶最近看中了一套房源，和房主談了多次，均沒有談成。此后，房主讓過一次價格，但客戶沒有同意。新政出來后，客戶主動和中介人員聯(lián)系，表示愿意接受最后一次報價，但房主又開始猶豫了。

最終，在中介人員勸說下，雙方在“十一”期間正式簽約。

據(jù)該中介人員介紹，雖然成交好轉(zhuǎn)了，但成交價格并沒有上漲，部分二手房的業(yè)主甚至為了快速成交還在小幅讓價，“大部分是連環(huán)單，都著急用錢”。

新房同樣如此。

北京某樓盤備案價8.5萬元/平方米，2023年開盤以來，歷史網(wǎng)簽均價為8.37萬元/平方米；“十一”期間，該樓盤所有樓棟的中間層戶型優(yōu)惠后單價在7.3萬元/平方米至7.6萬元/平方米之間。

王琦告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，她所在項目的折扣都是總部審批過的，項目層面在銷售中根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用，只要在授權(quán)范圍內(nèi)，銷售人員均可以自行做主，不需要營銷負(fù)責(zé)人審核。

“十一”長假期間，王琦所在項目在原有折扣基礎(chǔ)上，增加了一個假期優(yōu)惠政策，可以疊加使用。綜合算下來，價格比原來更低，“房企想的都是利用政策實(shí)現(xiàn)去化，沒有人會傻到乘機(jī)漲價”。

上述頭部房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人說，在一系列新政下，目前樓市階段性企穩(wěn)，是否能穩(wěn)住還需要進(jìn)一步觀察。隨著未來更多樓市利好政策陸續(xù)推進(jìn)，樓市有望穩(wěn)定在一個區(qū)間內(nèi)。

10月8日上午，在國務(wù)院新聞辦舉行的發(fā)布會上，國家發(fā)改委主任鄭柵潔介紹，降低存量房貸利率等政策已經(jīng)出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進(jìn)一步縮小限購區(qū)域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)。

在上述頭部房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人看來，成交量和成交價趨穩(wěn)是樓市回暖的必要條件之一。

供需變化

2024年5月，中建智地置業(yè)、江蘇綠建開發(fā)置業(yè)和北京市朝陽城開聯(lián)合體以112億元拿下一個土地包，包括酒仙橋、前葦溝、中關(guān)村朝陽園北區(qū)等三幅土地，以住宅建筑面積粗略估算，樓面價約為6.6萬元/平方米。

其中，酒仙橋地塊被開發(fā)成北京宸園項目。

一位接近中建智地的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，項目之所以未在“十一”期間開盤，而是進(jìn)行認(rèn)籌，一方面是因?yàn)轫椖咳∽C較晚，加上前期蓄客不理想，沒有冒然開盤；另一方面，市場風(fēng)向還未明朗，對項目具體銷售價格和優(yōu)惠折扣的制定，項目方較為謹(jǐn)慎。

不僅房企對項目入市較為謹(jǐn)慎，購房者與之前相比也出現(xiàn)明顯變化。

上述頭部房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，一棟住宅樓的次頂層價格最高，每低一層樓，價格相應(yīng)低一些；一二層和頂層的售價最便宜。以往，一個樓盤的便宜樓層去化較難，通常在清盤階段特價銷售。

今年下半年，他所在公司的一個新項目，一期開盤的6棟樓，節(jié)前累計銷售60多套，一二層和頂層全部售罄，三層至五層也僅剩下少量清退房源；剩下的均為次頂層和中間層的房源。

她說，之前，房地產(chǎn)項目的去化規(guī)律是樓層越好去化越快；現(xiàn)在變成價格越低賣得越好，剩下的都是總價相對較高的房源。

王琦所在項目于2024年4月開盤，共有8棟樓，其中5棟在售，均價在6.5萬元/平方米左右，節(jié)前累計成交近百套。她也有類似的感受，上半年賣得好的是中高層，下半年則以中低層和頂層為主。

她說，下半年，雖然項目一二層依然滯銷，但三層至六層以及頂層賣得相對較好；而最好的次頂層則“一套也沒賣出去”。在確保自身需求與項目定位匹配的前提下，購房者更在意房源的性價比。

一家國有房企北京項目的負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，并非購房者不想買最好的房子，而是在當(dāng)前形勢下，購房者普遍對未來收入預(yù)期信心不足，不愿為房子背負(fù)更多的負(fù)擔(dān)。

在他看來，購房需求的變化也會逐步影響到房企的產(chǎn)品策略，比如調(diào)整項目規(guī)劃來提升得房率，減輕購房者負(fù)擔(dān)。即相同使用面積情況下，得房率越高，建筑面積越小，購房支出越少。

上述頭部房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人也注意到這一變化，目前她們正在全力以赴促進(jìn)老項目快速清盤。她管轄的另一個項目只剩下2套房源，但全體銷售人員仍在開足馬力銷售，“為的就是確保未來清退房源能夠第一時間賣出去”。

她說，其所在公司新拿地項目及拿地未開工項目，均在向地方政府申請調(diào)整規(guī)劃，力求新項目做到100%甚至更高的得房率。她們認(rèn)為這是未來房地產(chǎn)市場競爭中勝出的殺手锏。

（應(yīng)受訪者要求，王琦為化名）