3月1日，華夏萬緯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT在深交所發(fā)布招募說明書，正式進(jìn)入發(fā)行階段。公告顯示，該REIT的資產(chǎn)方為萬科旗下萬緯物流，底層資產(chǎn)為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園。

此次萬緯能夠?qū)崿F(xiàn)REITs的突破，反映了市場(chǎng)對(duì)萬緯資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營能力的認(rèn)可，將推動(dòng)萬緯物流建立存量資產(chǎn)與資本市場(chǎng)的連接。更重要的是，對(duì)于業(yè)內(nèi)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)布局最早、賽道最全的萬科而言，繼旗下印力集團(tuán)于消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)中拔得頭籌后，如今物流業(yè)務(wù)REIT也進(jìn)入發(fā)行階段，使萬科成為國內(nèi)極少數(shù)同時(shí)實(shí)現(xiàn)多個(gè)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)賽道REITs突破的企業(yè)，這不僅反映了市場(chǎng)對(duì)萬科多年轉(zhuǎn)型成果的認(rèn)可，也意味著萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)將有望迎來進(jìn)一步提速發(fā)展。正如萬科董事會(huì)主席郁亮在其朋友圈所言，REITs對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科將有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。

根據(jù)公開信息顯示，此次REIT的底層資產(chǎn)為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，分布于粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)江三角洲區(qū)域等國家重大戰(zhàn)略部署政策支持下的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯，匯聚了高端制造、電商物流、快遞快運(yùn)、零售快消等倉儲(chǔ)服務(wù)需求較高的行業(yè)。此次的3個(gè)物流園區(qū)均位于當(dāng)?shù)亟煌屑~中心，毗鄰高速公路和機(jī)場(chǎng)，園區(qū)租戶均為高端制造、電商等領(lǐng)域的頭部企業(yè)，出租穩(wěn)定性高。截至今年6月30日，三個(gè)項(xiàng)目均經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，為此次REIT發(fā)行貢獻(xiàn)了良好的預(yù)期收益。

作為此次REIT資產(chǎn)運(yùn)營方的萬緯物流，經(jīng)過多年的發(fā)展，綜合實(shí)力已長(zhǎng)期位列物流倉儲(chǔ)服務(wù)行業(yè)第一梯隊(duì)。截至2023年三季報(bào)，萬緯已累計(jì)服務(wù)超過1600家客戶，全國開業(yè)項(xiàng)目可租賃面積達(dá)989.9萬平方米，其中冷鏈倉儲(chǔ)規(guī)模全國領(lǐng)先。憑借領(lǐng)先的庫內(nèi)服務(wù)能力、豐富的行業(yè)龍頭客戶資源、強(qiáng)大的倉網(wǎng)協(xié)同效應(yīng)和領(lǐng)先的物流科技賦能，萬緯保持了行業(yè)領(lǐng)先的出租率，高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率達(dá)85%，冷鏈穩(wěn)定使用率達(dá)77%。此外，2021年萬緯物流A輪融資時(shí)，成功引入了新加坡政府投資公司、淡馬錫等全球知名投資機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資人，良好的股東背景也顯著提升了萬緯物流與企業(yè)客戶合作的信用基礎(chǔ)。

值得注意的是，未來隨著公募REITs試點(diǎn)的逐步深入，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)“布局早、賽道全”的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。作為最早啟動(dòng)轉(zhuǎn)型的房企，萬科自2014年提出“城市建設(shè)服務(wù)商”戰(zhàn)略至今，除物流業(yè)務(wù)為外，在長(zhǎng)租公寓、商業(yè)等經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)賽道已完成布局，并建立了行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。其中，萬科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)領(lǐng)先，共運(yùn)營管理租賃住房22.9萬間，出租率達(dá)到94.4%，長(zhǎng)租公寓REIT也在積極申報(bào)中；商業(yè)業(yè)務(wù)方面，萬科旗下印力集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模超過1000億元，整體出租率達(dá)95%，參與了國內(nèi)消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首批試點(diǎn)并已獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。伴隨此次華夏萬緯REIT的發(fā)行，萬科也將成為國內(nèi)極少數(shù)同時(shí)在多個(gè)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)賽道實(shí)現(xiàn)REITs突破的企業(yè)，這不僅反映了市場(chǎng)對(duì)萬科多年轉(zhuǎn)型成果的認(rèn)可，也將助力萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)打通“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效的運(yùn)轉(zhuǎn)，加速業(yè)務(wù)良性、健康發(fā)展。

實(shí)際上，過去三年萬科一直以REITs發(fā)行對(duì)資產(chǎn)的要求標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)提升旗下經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量。以萬緯物流為例，目前持有和管理的倉儲(chǔ)規(guī)模超過1200萬平方米，有充足的項(xiàng)目可作為潛在擴(kuò)募資產(chǎn)。后續(xù)伴隨公募REITs的持續(xù)發(fā)展，底層資產(chǎn)類型持續(xù)擴(kuò)容，市場(chǎng)交易規(guī)模和活躍度不斷上升，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)也將有望為其長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)提供更豐富的來源。