程久龍 實(shí)習(xí)生 陳蒙/文 在收購(gòu)深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳云房”）之后的第五個(gè)年頭，國(guó)創(chuàng)高新（002377）還是決定將該公司控股權(quán)出售。

12月28日，國(guó)創(chuàng)高新對(duì)外發(fā)布公告，稱為了優(yōu)化公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)公司持續(xù)盈利能力，公司正在籌劃向包括但不限于公司控股股東國(guó)創(chuàng)集團(tuán)在內(nèi)的交易對(duì)方轉(zhuǎn)讓公司全資子公司深圳云房的控股權(quán)。

事實(shí)上，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，主營(yíng)房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的深圳云房近年來(lái)虧損嚴(yán)重，已成為拖累上市公司業(yè)績(jī)的“包袱”。此番剝離房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)資產(chǎn)，能否讓國(guó)創(chuàng)高新擺脫業(yè)績(jī)虧損的泥潭，則成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

“跨界”并購(gòu)深圳云房

事實(shí)上，國(guó)創(chuàng)高新并購(gòu)深圳云房之初，市場(chǎng)質(zhì)疑之聲就不絕于耳。

國(guó)創(chuàng)高新成立于2002年3月，原本是一家以路面改性瀝青生產(chǎn)、銷售、路面養(yǎng)護(hù)為主的國(guó)家重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)，也是我國(guó)路面材料部頒標(biāo)準(zhǔn)擬定單位之一。2010年3月，國(guó)創(chuàng)高新在深圳證券交易所上市。

2017年1月，國(guó)創(chuàng)高新突然對(duì)外發(fā)布公告，稱公司擬以38億元的價(jià)格向深圳大田、拉薩云房、國(guó)創(chuàng)集團(tuán)等共計(jì)12名交易對(duì)方發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買其持有的深圳云房合計(jì)100%股權(quán)；同時(shí)，公司擬向國(guó)創(chuàng)集團(tuán)、互興明華等共計(jì)8名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金不超過(guò)209,744萬(wàn)元。

公司在公告中介紹，深圳云房是一家以O(shè)2O模式為核心的房地產(chǎn)中介服務(wù)提供商，主要從事新房代理、房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。對(duì)于一家主營(yíng)路面改性瀝青的上市公司，突然斥巨資收購(gòu)一家與主營(yíng)業(yè)務(wù)“風(fēng)馬牛不相及”的房產(chǎn)中介公司，市場(chǎng)一度對(duì)此多有不解。

不止于此，此次交易的標(biāo)的公司深圳云房采用收益法評(píng)估結(jié)果，以2016年8月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，深圳云房股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值為380,654.85萬(wàn)元。但深圳云房截至評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的賬面凈資產(chǎn)值僅為26,681.47萬(wàn)元——評(píng)估增值率高達(dá)1326.66%。

盡管市場(chǎng)質(zhì)疑不斷，但作為上市公司的國(guó)創(chuàng)高新，卻對(duì)此次并購(gòu)交易評(píng)價(jià)不低。至今在公司官網(wǎng)上仍介紹道：“2017年，國(guó)創(chuàng)高新全資收購(gòu)深圳云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（Q房網(wǎng)），標(biāo)志著公司成為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)第一股正式登陸A股資本市場(chǎng)。由此，國(guó)創(chuàng)高新正式啟動(dòng)瀝青生產(chǎn)研發(fā)和房產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)雙主業(yè)運(yùn)營(yíng)新模式。 ”

深圳云房成業(yè)績(jī)“包袱”

根據(jù)當(dāng)初并購(gòu)深圳云房時(shí)的業(yè)績(jī)承諾，深圳云房2016年-2019年凈利潤(rùn)不低于24,250萬(wàn)元、25,750萬(wàn)元、32,250萬(wàn)元和36,500萬(wàn)元。在業(yè)績(jī)承諾期內(nèi)，深圳云房實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)122,586.64萬(wàn)元，較業(yè)績(jī)承諾數(shù)118,750.00萬(wàn)元增加3,836.64萬(wàn)元，增加比例為3.23%，如約完成盈利承諾業(yè)績(jī)。

但就在業(yè)績(jī)承諾期結(jié)束后的第一個(gè)財(cái)年，市場(chǎng)風(fēng)云突變。2020年，受新冠肺炎疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素影響，深圳云房營(yíng)業(yè)收入下降2.38億，凈利潤(rùn)虧損5283萬(wàn)元。

2020年，因深圳云房業(yè)績(jī)大幅下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)明顯低于并購(gòu)時(shí)形成商譽(yù)時(shí)的預(yù)期。上市公司國(guó)創(chuàng)高新當(dāng)年計(jì)提商譽(yù)減值準(zhǔn)備29.16億元，計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)商標(biāo)權(quán)減值準(zhǔn)備0.47億元，合計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備29.63億元。這直接導(dǎo)致2020年，國(guó)創(chuàng)高新巨虧29億元。

其后2021年的經(jīng)營(yíng)情況也并不樂(lè)觀。國(guó)創(chuàng)高新2021年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入37.98億元，較上年同期減少13.66%，凈利潤(rùn)虧損達(dá)11億元。公司在年報(bào)中解釋，虧損的主要原因之一，是受房地產(chǎn)調(diào)控政策和疫情嚴(yán)重影響，2021年公司房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)收入29億元，較上年34億元減少5億元，下降比例達(dá)14.70%。

在此背景下，在收購(gòu)深圳云房五年后，國(guó)創(chuàng)高新還是決心將其出售。公司在公告中表示：“受宏觀調(diào)控、疫情和行業(yè)周期影響，深圳云房經(jīng)營(yíng)狀況惡化，并出現(xiàn)持續(xù)虧損，已對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生較嚴(yán)重的負(fù)面影響。本次交易如能順利完成，將有助于公司置出房地產(chǎn)中介板塊資產(chǎn)，優(yōu)化資源配置，培植新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高資產(chǎn)質(zhì)量，提升公司盈利能力?！?/p>