經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 梁冀  11月28日，證監(jiān)會(huì)就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問。證監(jiān)會(huì)發(fā)言人表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。證監(jiān)會(huì)堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

一是恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

二是恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

三是調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

四是進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

五是積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

此前，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在11月22日舉行的2022金融街論壇年會(huì)發(fā)表主題演講時(shí)提到，當(dāng)前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。

11月23日，央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出6方面共16條措施，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，積極做好“保交樓”金融服務(wù)，積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益，階段性調(diào)整部分金融管理政策以及加大住房租賃金融支持力度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，此次政策明確了“支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”，本質(zhì)上就是“第三支箭”的概念。此次證監(jiān)會(huì)對(duì)于房企股權(quán)融資的政策，符合預(yù)期，也意味著除信貸、債券融資外，股權(quán)融資的政策出臺(tái)，這也就是第三支箭。

11月8日，交易商協(xié)會(huì)稱繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，即所謂的“第二支箭”；而自2022年下半年以來，以“支持剛性和改善性住房需求”為導(dǎo)向的“第一支箭”信貸支持力度不斷增強(qiáng)，多個(gè)城市的首套住房商業(yè)貸款利率下限及首套公積金貸款利率相繼下調(diào)。

從政策的最核心內(nèi)容看，實(shí)際上提及了“加大權(quán)益補(bǔ)充力度”，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也說明，對(duì)于各類房企增強(qiáng)股權(quán)方面的穩(wěn)定性，尤其是從股權(quán)的角度獲得債務(wù)融資，是近期的重點(diǎn)。第三支箭相比第二支箭，其優(yōu)勢(shì)在于，其不會(huì)直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，同時(shí)也依然可以為房企融資提供充足的渠道。至此也可以認(rèn)為，第一支箭即信貸投放、第二支箭即債券融資、第三支箭即股權(quán)融資的工作已經(jīng)到位。三箭齊發(fā)，充分說明“救市先救企”，其為房企后續(xù)融資等創(chuàng)造了非常好的空間和機(jī)會(huì)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次證監(jiān)會(huì)五項(xiàng)措施，充分體現(xiàn)了“第三支箭”已經(jīng)成功射出，也說明“三箭合一”，其對(duì)于目前融資工作的更好推進(jìn)、優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)等都具有積極的作用。此次股權(quán)融資方面涉及五項(xiàng)工具，尤其是在重組、再融資、私募這幾個(gè)領(lǐng)域影響最大，其對(duì)于當(dāng)前上市房企融資渠道的拓展具有積極作用。尤其是疊加此前的商業(yè)銀行信貸密集投放、民營(yíng)房企發(fā)債給予擔(dān)保等，應(yīng)該說此類融資工作非常全面、有助于全面快速改善房企資金面。股權(quán)融資工作相比債券融資具有不增加負(fù)債規(guī)模、增強(qiáng)投資者對(duì)于房企投資的長(zhǎng)期性等特點(diǎn)，且資金的用途方面更加廣泛和到位，甚至可以避免“房企債務(wù)兌付”的尷尬問題。這就要求各類房企用足此類政策，真正改善房企的資金狀況和現(xiàn)金流。此類工作做到位，也將為相關(guān)房企后續(xù)企業(yè)地位修復(fù)、投資者關(guān)系改善、銷售業(yè)績(jī)改善等帶來積極的作用。